不断增长的外地品牌零售业务、蓬勃的旅游业、渐趋成熟的住宅市场以及日益增多甲级写字楼给2008年的上海零售业带来更多的市场需求。高力国际最新研究报告显示：今年将有656008平方米的新的购物中心落成。在交通设施不断完善的情况下，73%的新增供应主要集中在普陀、松江、闵行等住宅人口密集的地区，由于充裕的供应可能需要一段时间才被市场完全吸纳，新兴区域的空置率将会维持在较高水平，从而推使整体空置率上升至5.6%。值得注意的是，沪上最重要的五大商圈(南京西路商业圈、南京东路商业圈、淮海路商业圈、徐家汇商业圈和陆家嘴商业圈)也出现空置率波动，并非是“包赚不赔”。不同地段的空置率波动幅度也不同，有加剧的趋势。

    租户调整引发变动

    “市中心今年空置率依旧会保持较低水平，在4.3%左右。”高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳告诉笔者：由于市场上出现更多不同的国际品牌零售商倾向于占据优质购物中心底层的大范围面积，二线零售商不得不往更高的层数发展业务。戴德梁行研究部分析师也表示：传统中心商圈内一些中高档商业地段部分物业由于重新定位、品牌调整等问题，空置率出现波动并有加剧态势。整体来看，由于租户调整目前还较少，中高档商业物业租金还算基本持稳。

    去年10月，服装百货连锁集团ITAT在淮海东路恒基大厦的新店正式营业；经过重新定位和改建，无限度也于去年10月对外营业，其建筑面积达40783平方米。这些淮海中路部分项目进行的重新定位及品牌调整，令其入住率受到一定影响。

    据悉，未来三年，上海各一级商圈及二级商圈新增大型商业项目面积年均可达600000平方米以上，其中浦东菊园、陆家嘴及竹园新增供应最大，约占总量一半。因此，戴德梁行预计未来三年各二级商圈的整体入住率将有一定程度下降，租金则维持在相对稳定的状态。

    楼宇经济带动零售活力

    “150幢商务楼3年内现身普陀，总面积可达600万平方米。”2月20日，上海普陀区政府与高力国际联合宣布签订国际战略顾问协议。普陀区合作交流办、招商办主任吕南停透露：普陀区正以“三片五区”为主战场。新一轮发展中，楼宇经济是普陀区经济发展的重要依托和潜力所在。随着真如城市副中心规划审批的通过，以及长风生态商务区和真北商务群的开发建设，普陀区将涌现一批高品质的商务楼宇群。有效利用这些优质楼宇资源以吸引优质商户入驻，全面提升普陀区新建楼宇能级，将直接关系到普陀区区域经济的发展速度。

    据悉，普陀区大型商业项目分散，并没有形成具有区位效应的大型商圈。普陀区重点商业开发一条街的长寿路目前仅某生活广场一个大型商业项目，今年将推出一家名为“上海潮流”的大型SHOPPINGMALL将有望改写北上海商业圈版图。这家建筑面积约4万多平方米的购物中心是定位中高档的一站式购物、休闲、餐饮、娱乐商业中心。