天津商业地产今年将成为活跃市场的有生力量。春节刚过，市商务部门就在天津市商务工作会议上公布将完善“五路八商圈（时代奥城上北路及上谷餐饮城、大胡同、古文化街、鼓楼、和平路及滨江道、食品街及天地烩、大悲院）等商业商贸规划建设和功能升级，同时各行政区也紧锣密鼓地出台今年商业地产项目建设计划，使本市商业地产市场更有发展动力和想象空间。

    今年商用房供应进一步增大

    2003年以来，本市商业用房年供应量持续增长，据戴德梁行（天津）和天津中原地产等机构人士统计分析，从2003年到2006年底，本市商业用房总供应量达到411.3万平方米，2007年总体供应比2006年略有增长，预计2008年市场供应将超过2007年，2007年—2009年，天津商用房供应总量预计将达到330余万平方米，呈现稳步增长态势。

    2008年本市将有很多大型综合商业项目正式面市或亮相，如河西区将重点建设罗马商务中心、天津湾中环广场、国贸广场、富力中心、永泰华商大厦、平诚大厦、富裕广场三期、晶采世纪广场、渤海明珠、欧加华国贸中心大厦、世贸大厦等项目，总建筑面积超过百万平方米。此外，河西区还确定了8个重点招商地块，包括柳林地块、小白楼联合广场、银河中心综合体、棉二地块、大沽南路师专地块、汽配城地块、良友里地块和友谊北路地块。

    和平区将有和记黄埔一期11万平方米的商业项目、现代城乐宾百货建筑面积为9.8万平方米在建项目推出。

    南开区新出台了海光寺—西南角商务商业中心建设规划，将打造以“一带、两轴、三中心”为主线的特色商务商业中心，把该地区建成高档商业设施齐全、商务楼宇和星级宾馆聚集，金融、信息、中介服务发达，市政交通和基础设施条件完善，集聚和辐射能力强的中心城区现代服务业聚集区，汇集更多的人流、物流、资金流和信息流，更好地为区内商业商务功能服务，形成新的城市发展轴和以特色商业、商务为核心产品的城市副中心。

    另外，仲量联行（天津）专业人士预计，2008年港口投资将使天津物流设施跃上一个新台阶。2007年，大部分投资商的重点在于开发新的物流空间，而2008年将有一些投资商购买建成的物流设施。

    高端品牌入驻提升商用房价值

    2007年新竣工项目使天津商铺市场格局发生巨大变化，其原因主要是小白楼及南京路区域的海信广场等高端零售商用项目开业。海信广场引进了包括古琦、卡地亚和欧米茄在内的众多国际奢侈品品牌，为天津国际化城市消费打开了一扇窗，南京路美美百货开业后增加了Max Mara和Tommy Hilfiger等品牌，也呼应了天津高档购物中心的重新定位。

    与此同时，2007年6月开业的津汇写字楼二期，约有50%的空间被跨国公司租用，表明市场对优质写字楼的需求较为强劲。据世邦魏理仕、仲量联行等机构分析：2007年天津优质写字楼平均月租金均有所增长，总体达到每月每平方米约101.6元人民币，甲级写字楼平均月租金达到每月每平方米137元人民币左右，较上年年底增长约7%。

    高端品牌的入驻为天津商业地产打开了升值空间，一方面带动国际化品牌资源的介入，起到了促进天津商业地产多层次发展、满足城市商业用房梯次需求的作用；一方面带来了国际化商用房的建设和管理模式，使商业地产投资开发效率更高、更合理。预计2008年随着台湾远东集团、和记黄埔项目、北京赛特、海河对岸的嘉里中心等高级百货店以及更多知名品牌在天津登陆，本市商业地产将进入全面、快速发展阶段。

    商用房品种多 自持比例增大

    近两年，本市新面市及开工的商业地产项目经营模式都趋向于以租赁为主或租售各半的方式，既表现出市场开发、经营和管理的日渐成熟，同时也体现出企业实力的增强和对商用房市场的看好。

    记者从多家企业了解到，今年市场将推出的商用房品种更加丰富，其中大型综合商业地产项目主要集中在和平、南开、河西、东丽等区域，市中心多为大型综合商业，边缘地区主要为专业卖场。如现代城、凤凰城商业广场、天邦购物乐园、天一摩尔广场、天津科技广场等，其中包含了主力店与娱乐休闲等多种业态组合。

    在商铺方面，从2006年起，大型综合居住区中都加大了街区和社区商铺比例，特别是边缘区域，街区商业设施内容包括生活娱乐等多种业态。目前在售的街区商铺主要有海河新天地、金茂现场、梅江新海湾等。今年面市的商铺有天津堂中堂商铺天街、U6街区、田园商业街等。

    今年推出的可销售商用房品种及价格区间跨度更大，从1万多元/平方米到几万元/平方米不等，因此开发商多会以产权式销售为主。

    奥运年市场前景广阔

    高端零售品牌的出现及各类跨国公司对高端写字楼的强劲需求表明天津迈向国际化城市的步伐加快。据21世纪不动产顾问行王新博士等专业人士介绍，近来咨询业务的客户中，国际知名投资机构越来越多，这些机构看好天津作为中国新的经济增长点的发展前景，同时也因为商用房特别是零售商业房不受外资限制，因此将投资目光锁定天津商业用房。

    北京迈驰博文商业管理公司负责人介绍说，上海、北京等一线城市商用房硬件水平与发达国家已经相差无几，但是天津商业地产发展相对滞后，从这一点来看，天津商业地产还有很多事要做，蕴藏很多机会。特别是奥运年，天津作为协办城市，又是距离北京最近的城市，将吸引国内外各类消费人群，这无疑会给天津商用房需求注入新的活力。

    写字楼方面，今年市场将有10万平方米以上的供应量，目前写字楼和同区域住宅价格并没有拉开应有的差距，存在弥补价格低洼效应的机会。

    商铺租价方面，2007年天津商铺有较大幅度增长，主要表现在中心地段的商铺增长快速。2007年底，天津商铺市场的有效租金为357.75元/平方米/月，较上年同期上涨25%，从而带动了整个商业市场的租售价格上涨。预计2008年随着次中心区新兴商圈的逐渐成熟，市场认可度也将提升，商圈内的价格还将有所提升。