2008年深冬的寒风中，37岁的洪秦玉把480万元的现金打入一家酒店的账户，这是他近40年的人生经历中所做的最富“冒险精神”的一次举动，这一切，只是为了获得这家四星级酒店内部商铺一年的承包经营权。

    随着城市核心区的商铺日渐稀少，新兴区域的商铺又有巨大的不确定性，此时此刻，拥有稳定且具备足够消费力客流的酒店商铺，几乎成为了商铺投资“最后的金矿”。

    海南灵感

    “二房东”每年收取的租金总额，高达140多万元，而他从酒店那里承包下这些商铺的总价大概在100万元左右，一年这位“二房东”就可以净赚近40万元。

    在入住海南的一家五星级酒店之前，洪秦玉只知道在涉外酒店的消费是明摆着“挨宰”，却并未意识到这其中巨大的赚钱机会。直到2007年3月，一切发生了改变，当他从海南一家五星级酒店内部的商店中，花费超出市价近两倍的价格买下一件POLO衫之后，他终于意识到，这其中的“暴利”，应该可以转化成投资的机会。

    投资星级酒店里的“商铺”有前途，洪秦玉这么想。“当时我问了他们的店员一下，说租金每年大概在40万元上下。”他回忆说，为了验证自己的这种想法，他还专门跑到酒店外面，考察了地理位置基本相同的商铺租金价格，结果发现，外面的商铺年租金连15万元都不到，而这里，是海南旅游业最为发达的核心地区。

    彼时，他还完全不清楚，星级酒店里的商铺是否可以“承包”——买下来肯定是没戏的，倒不是买不起，关键是守着这样一座“金矿”，没人愿意真正让出手。

    几经辗转，在退房离开海南前的最后一个晚上，他见到了“老板”，出人意料的是，他虽然不是这些商铺的“真正主人”，但所有的商户却都是从他的手中租赁商铺，后来，秦洪玉逐渐明白，站在他面前的是“二老板”，他从酒店物业管理方的手中，承租下了这个酒店一层商铺的所有经营权，“二房东”的角色，让他乐此不疲。

    洪秦玉告诉记者，后来他才知道，这位“二房东”每年的收取的租金总额，高达140多万元，而他从酒店那里承包下这些商铺的总价大概在100万元左右，因此，一年这位“二房东”就可以净赚近40万元，做了多年商铺投资的他，十分清楚，即便在北京最好地段的商铺，一年的纯利润也不可能达到40万元。

    两相比较，洪秦玉知道，动一动心思的时候到了。

    知易行难

    承包酒店商铺转租或者经营的方式，本来就是冲着高附加值的目标去的，酒店里的消费标准和模式与通常意义上的商铺差异很大，所以在价格和价值的衡量上，并不能用通常意义上的评判标准。

    北京不比海南岛，所不同的远远不止是天气那么简单。

    回到北京之后，洪秦玉开始了类似的尝试。用他自己的话说，他有足够的自知之明，没有从五星级的酒店入手，但即便如此，还是屡遭失败。究其原因，一是价钱太高，二是关系不到位。这些都让他在最初的半年多尝试中，铩羽而归。

    “最开始我就找一些四星级的酒店入手，但价格真是很高，100万元都拿不下来，一张嘴开价就150万元，或者200万元，想找便宜的三星级酒店没有意义，那些酒店连商铺都没有，顶多有个小卖部。”他半开玩笑地告诉记者。

    便宜没好货。商业地产专家蔡宇翔是这种观点最为坚定的支持者。他表示，这种承包酒店商铺转租或者经营的方式，“本来就是冲着高附加值的目标去的，酒店里的消费标准和模式与通常意义上的商铺差异很大，所以在价格和价值的衡量上，并不能用通常意义上的评判标准，即便酒店的开价，看起来都是天价。

    最让洪秦玉头疼的，还不是这些“天价”。最麻烦的事情是，即便有足够的资金，也很难“插手”那些有真正有投资潜力的酒店商铺。熟知其间情况的蔡宇翔告诉记者，在酒店每年的现金收入中，真正的客房出租所产生的收益，仅仅是一部分，而在总收入中间，这些商铺的租金收入，其实是相当重要的一部分。

    “所以，没有过硬的关系，或者特殊的情况，酒店不会把这些商铺承包给‘外人’，因为总体来说，经营的难度不大，酒店自己完成招商没有什么困难，所以，从外面就很难打入进去，毕竟这是一座开掘的金矿。”蔡宇翔对记者说。

    正因如此，洪秦玉在这半年多的时间里，四处碰壁。他坦言，在这半年多的时间里，他手握现金，打探了将近10多家酒店，最终未果。这其间，他甚至决意用同样的租金，租下较少数量的商铺，但最终，还是因为分担成本计算过高，而最终作罢。

    “垄断”财源

    要价多少并不十分关键，最关键的是要在一个酒店里拿下所有的商铺，这对日后的投资回报，有至关重要的影响。

    “后来我才发现，就高不就低，价高没关系，关键是一网打尽才行。”如今，已经成功斩获一家四星级酒店的洪秦玉，似乎已经有了一些心得，他发现，要价多少并不十分关键，最关键的是要花大价钱可以，但一定要在一个酒店里拿下所有的商铺，而不要只拿下部分商铺，这对日后的投资回报，有至关重要的影响。

    在获得成功的这个案例中，洪秦玉能够最终打动酒店的“心”，实际上完全是通过超额报价实现的。记者了解到，这家位于北京金宝街一带的四星级酒店，每年商铺出租的收入在350万元~400万元之间，而洪秦玉报出的价格高达480万元，此时的他已经清楚，如果不能报出比酒店自己招商经营更高的价格，酒店不可能将经营权易手。

    最初他也担心过回报的问题，但至少现在看来，情况还算不错。其关键，就在于达到了酒店封闭环境内的“垄断”。蔡宇翔告诉记者，从这个角度上说，垄断可以实现成本的层层向下转嫁，最终转移到商品的售价上，因此，在这个前提下，最初的高价格承包，并不影响招商的难度，而只要招商成功，便有赚钱的机会。

    “我仔细算了一下，商品的售价大概是平均涨了7%~8%左右，但这点涨幅其实对于在四星级涉外酒店入住的客人来说，并不是太大的问题，因此，销售并没有受到影响，这样一来，租金也就有了保证。”洪秦玉向记者讲述了他的逻辑。

    正因如此，洪秦玉对未来充满信心。不过，他提醒记者，这也是一种非常冒险的行为。为了凑齐这480万元的现金，他卖掉了自己多套位于城区的商铺以及投资用的住宅，毕竟酒店里的商铺是承包租赁，没有银行贷款，更不要指望按揭。这无疑放大了机会成本。

    “这是个高成本的游戏。”蔡宇翔评价道。