商业，是城市活力的象征。商业，可以带动城市或区域的经济发展，激发城市或区域经济的活力，源源不断挖掘的盈利潜能。

    众所周知，2007年是苏州住宅房地产年，在这一年里，苏州人已经麻木了铺天盖地的楼盘广告和像坐上了直升飞机一样扶摇直上的房价。但是，不容忽视的是苏州住宅商品房市场经过长时间的发展，已经越来越趋向于饱和状态。于是，在2007年末的时候，在中央房贷新政出台之后，我们已明显觉察到了更多的投资者开始把注意力转向相对更具潜力的商业地产。而在今年的下半年和即将到来的2008年，一大批商业地产项目将陆续启动。同时，苏州城市外延扩大，原有的城市商业模式，正在被大城市框架内的多点商圈所取代，各类商业地产项目百花齐放，商铺投资品类更加丰富。

    正是在这样的背景下，本报联合苏州广电总台新闻综合频道、社会经济频道、新闻综合频率、交通经济频率、等权威媒体，推出“2007苏州最具价值商业地产年度评荐”活动，对目前苏州的商业地产项目进行一次大面积、全方位的展示和检验。评选推出以后，受到了开发商和社会的广泛关注，市民投票踊跃、业内高度瞩目。一个月过去了，作为此次年度评荐活动的高潮，“2007苏州商业地产精英荟”于12月14日隆重举行。来自戴德梁行(上海)房地产咨询有限公司商铺部的章峥嵘先生、苏州大学商学院院长万解秋教授、兆丰不动产董事长杨肇锋博士等专家专程前来和开发商们共同探讨苏州商业地产发展的现状和趋势。活动在园区尼古拉红酒会所隆重而轻松的气氛中有序进行，最后在十大最具价值商业地产项目的揭晓中圆满结束。

    章峥嵘

    戴德梁行(上海)房地产咨询有限公司商铺部高级助理董事

    商业地产的开发必须要估计到消费者的心理，一般而言，人的主力消费有八种行为趋势：从对质量的追求转移到产品样式、对单一品牌缺乏忠诚度、年龄壁垒淡化、健康绿色意识提高、高端搭配流行、价值超越价格、网络购物流行、个人主义。根据这八种行为趋势就会看到商家的发展趋势。以这个角度分析，餐饮体验店、特色专营、大型百货公司、社区式新颖服务店是当今商家业态发展的四个趋势。

    万解秋

    复旦大学经济学博士 苏州大学商学院院长

    成熟的商业开发必然要和地产开发结合起来，在商业与地产联动中形成集聚效应。目前的具体模式主要有两种：一是以商业开发为先，提升地租等级后从后续的地产开发中获取利润，如城乡结合带的SHOPPING MALL开发；二是商业开发跟随地产开发，如商业一条街、社区商业的建设等。

    就目前苏州来看，商业业态创新的时机已经成熟，摩尔商业城在苏州有着巨大的发展潜力。目前，超市、大卖场、便利店已基本饱和，SHOPPING MALL以其超大规模、一站式的购物理念和优惠的价格成为极具竞争潜力的商业形态。目前，苏州的SHOPPING MALL正处于起步阶段，发展前景看好。

    杨肇锋

    世界不动产联盟会员 兆丰不动产董事长

    苏州与上海相比，商业的比重相对偏低，与苏州在长三角的经济地位极不相称。所以，苏州的商业还有广阔的发展前景。而苏州的住宅经过长时间的发展，平均利润率开始下降。于是，投资者开始把目光转向相对利润较高的商业。从另一个角度来讲，商业开发可以带动区域经济的发展，尤其是有利于提升土地的等级，蕴涵了诱人的盈利潜力。

    但是商业地产同时又拥有住宅所没有的复杂性，商业地产的赢利往往是需要时间来培养的，投资者切不可急功近利。其次，商业地产的开发也具有起独特性，不仅仅要考虑如何把造好的项目卖掉，还要考虑入驻的商家是否盈利，一个成功的商业项目，必须是开发商、入驻商、消费者三方共赢的。

    沙勇

    苏州圆融集团发展有限公司副总裁

    商业地产的最终形式必然是商业运营，一个城市的商业进步，离不开我们商业地产的开发商，更离不开成功的运营商。在苏州，我们是第一个明确地打出要做城市运营商的商业地产开发企业。明年，圆融集团旗下的时代广场项目就将与苏州市民见面了。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致使园区中高端客源外流，事实上，湖东拥有成为精品百货商圈的条件。就业与居住人口陆续迁入湖东，而此部分人口消费能力较高；而湖东又距主城区较远，在传统观前商圈的覆盖范围之外。时代广场就是在这样的条件下应运而生的。