郑州市房地产行业组织的一项对郑州社区商业进行“体检”的调查报告显示：社区商铺投资回报率越来越低，已严重背离了投资者的心理预期。

    六大问题缠绕社区商业

    在郑州市一些社区，商铺大量积压，卖价有的还不如住宅高，有的社区商铺售出后，很长时间租不出去。

    上周日，记者逛了郑州一些社区，在航海路上一家已建成三年的社区，临路的门面房还空着，上面有业主贴上的“转让”、“出租”手机号，还有门上打着“急售”21万元的字样。一位卖水果日用品的生意人介绍说，因为社区内入住的业主不多，这儿店铺生意不好。

    在郑东新区某打着国际化的高档楼盘，当年临街底商被抢购一空，现在90%空置着，只有两家小饭店和小卖铺在营业，现状与当年的国际化牌子大相径庭。

    距此不远某楼盘的商铺也多数空置，该公司一位策划人员说，因为入住率不高，商铺面积又较大，面临销售困境，随着入住率的提高，商铺销售会有所好转。商铺应该看远景，毕竟人气是商业的保障。

    日前，市民周先生打进本报热线，诉说他在投资商铺过程中遇到的困惑，去年，因为某新小区店面价格不高，他购买了三间，耗资100余万元。他原以为能得到不菲回报，没想到社区入住率较低，店面至今还闲置着，不管是出售还是出租都有难度。像周先生这样，市场培育期被迫延长，时间成本、资金成本等损失不可估量。除投资回报期较长、市场培育时间延长等问题不容忽视外，郑州社区商业还有哪些“疾病”呢？

    记者采访发现，目前社区商业存在几大问题。一是社区商业地产规模偏大，只要有道路就规划有商铺，建筑形态也从一层发展到两层、三层，使供应量超过了市场的可接纳能力。二是开发商普遍缺乏统一管理，多是按照开发住宅的思维模式进行开发建设，对社区商业部分没有系统地规划、设计、经营，一卖了之，缺乏对商业地产长期持有的信心和资金实力。三是“底商”建筑普遍存在缺陷，不能满足经营者的需求，而改造的难度很大。四是一些开发商只求快速销售与招商，没有对经营业态进行合理组合，配套规划也相对缺乏，特别反映在停车问题上。

    投资回报期长达17年

    据新视野房地产工作室调查报告显示，即便商铺投资出现出租难、回报率低的情况，社区商铺仍然被许多投资者看好。

    《报告》显示：47.4%的被访投资者预计，社区商铺的投资回报期在10～15年，即投资者认为社区商铺的年投资回报率在7%～10%。

    据调查问卷统计表明，被访投资者的购铺面积的众数（一组数据中出现次数最多的数据）为100平方米，单价的众数为11272元/平方米，进而得到投资额为112.72万元。而现时租金价格的众数为55元/平方米/月，按众数计算出100平方米的社区商铺年租金为66000元，年投资回报率为5.9%，投资回报期在17年左右，低于被访投资者的预期。需要注意的是，此计算未加入商铺未来的升值与投资者的利息损失。

    被访投资者的现时租金50～70元/平方米/月的比例占到了50%，而投资者期望的租金水平在70～90元/平方米/月，占到47.1%，还有5.9%的投资者期望租金能在90元/平方米/月以上，但在被访投资者的现时租金中却无一例。

    从社区商铺年租金与购置价格的对比看，目前商铺的出租价格平均为55元/平方米/月，则年租金为660元/平方米，按照商铺年租金与购置价格的正常比价1：10计算，其销售价格为6600元/平方米，而投资者购置价格的众数则为11272元/平方米，高于正常比价0.7倍。

    “由于调查问卷数量有限，同时受调查楼盘的影响，调查出的投资者现时租金价格不能全面反映目前郑州社区商铺的租金水平，但从被访投资者对现时租金与期望租金的对比情况看，还是有较大差距的。”新视野房地产工作室有关负责人王芳解释分析。

    王芳分析，实际上租售价格比例的放大，使商铺投资变成了非理性的投放，部分投资者有一定的盲目投资倾向。投资者将商铺的价值寄托在地价上涨与地段的升值上，调查数据也表明了此倾向。

    在投资者关注的因素中，对投资回报最为直接的租金水平却不被投资者看重，只有17.5%的投资者选择此项，这也说明了投资者更为看重的是社区商铺未来的升值潜力。

    《报告》对被访社区商业地产投资者关于投资回报期的调查研究结论是：投资回报期比投资者普遍认为的期限长。

    “一铺养三代”受挑战

    如果按照社区商业17年的投资回报期计算，“一铺养三代”这个招牌不免让人质疑。

    按照《报告》提供的数据，日前，记者通过采访某房地产公司销售人员，这样算了一笔账：假如买套100平方米的商铺，11272元/平方米，将花费112.72万元，租金按55元/平方米/月计算，每年得净收回投资6.6万元，这样17年多才能收回投资（国家规定商铺40年的产权，含房地产公司建房时间）。

    如果每月净收回投资5500元，每月100平方米的商铺月租金5000多元，在郑州市场某些区域是难以出租的，因为承租人每月扣除租金、水电、工资及各项费用需要挣多少钱？而一套社区商铺要出租难免会几易其主，这里面有空置期，还有100多万元中17年的利息钱。

    也就是说，如果成本回收期在17～18年，那么后22～23年是完全的纯利润，按照商业地产40年的土地使用年限，准确地说应该是有两代人享受到了投资商铺带来的收益。40年后就要重新补地价。

    而这些算法是较为乐观的，没有算进去商铺的空置期及同质化竞争带来经营的困局。据《报告》分析，目前，社区商业地产配置比例普遍超标，大多超过《城市居住区规划设计规范》中公共服务设施控制标准，也就是说，一个社区内商业面积远远超过有限的居民消费。

    另外，社区商业地产价格涨幅较大，年平均增幅高出销售价格10.5个百分点。不容忽视的是，供销差距也在逐步拉大。2002～2007年上半年，郑州社区商业用房累计投放面积高出销售144.35万平方米，供销比为2.18：1，而且这个比例呈现出逐年拉大的趋势。

    “应该说，凡是投资就有风险。而房地产业最大风险是政策性风险，目前，经济发展中存在的突出问题，如固定资产投资过快、流动性过剩等，能否有效化解难以预测，政府是否会再出招调控房地产业，均有不确定性。开发商及投资者应该注意到这些因素对商业地产市场带来的波动。”有业内专家在接受记者采访时认为。

    这位专家还说，“一边是价格涨，一边是空置高，势必会让投资者面临日后出租、经营商铺的压力。商铺是按照市场最高价发行的高价股，开发商是一根甘蔗吃到头，留个梢给投资者，所以说一铺养三代不是很可信的。

    追本求源，社区商业应回归

    根据对现状的研究，《报告》还认为，目前社区商业还存在业态分布不甚合理的情况，入住后的业主感到生活并不方便。社区商业也出现高档化、特色化、专题化、专业化的趋势，给一些民生性商业和服务性业态预留空间狭小；还有业主各自为政，自行招商，造成业态的重复、自身经营的随意性。

    社区商业多采用沿街建造底层商铺的形式，虽有一定的优点，但有时会影响周围居民的生活质量，主要表现在空气、噪音、治安、卫生、灯光污染等方面。原因主要是：开发商缺乏以人为本的开发理念，小区商业规划布局不合理，对底商的商业经营业态限制不严，甚至放任不管。这种扰民现象应引起关注。

    那么，郑州社区商业该如何才能健康发展，对于《报告》显示的社区商业问题该如何解决？者采访了有关专家、学者。

    “社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。目前郑州社区商业存在着规模偏大、售价偏高、面积偏大等贵族化趋势，偏离了便民利民的本质。”河南财经学院刘社教授认为。

    她分析，从装饰装修类到基本生活类，再到品质提高类，社区商业经营业态随着业主入住时间的长短而发生变化，由不成熟走向成熟。但许多开发商并不研究社区商业经营业态的发展规律，片面追求高档的经营业态，很大程度上造成了招商困难，而社区居民日常基本生活的便利性与舒适度却不高。

    另外，多数开发商将社区商铺一售了之，没有对商业经营业态进行合理的整合，完全靠市场的自主调节，一些关乎民生的低利润业态难以进入社区，出现了虽然社区商业体量大但居民仍感觉生活不便的尴尬。开发企业要增强社会责任感，对社区商业应以人为本，追本求源，合理布局，切实便利生活在小区的居民。

    《报告》分析认为，社区商业地产投资回报期长，与开发商对社区商业地产过高的利润追求有着直接关系。开发商应给投资者、经营者留有空间，这样才利于社区商业的发展，利于社区品质的营造，利于人居环境的和谐。投资者也要摆正投资心态，考虑投资风险，详细考察社区商业地产各因素，了解居民层次，选择优良商家。

    部分被访经营者希望开发商或投资者提供简装商铺，多些停车位等，建议开发商注意需求动向，为商户提供符合需要的产品。

    河南省商业经济学会副会长兼秘书长宋向清在接受专访时建议，尽快出台详细的商业网点规划，给开发企业、经营者以指导；对民生性社区商业制定鼓励扶持政策。

    “社区商业规划要尊重市场、尊重客户，合理规划，根据不同的情况来确定社区商业地产的体量与档次，以及整体社区商业各功能的分区，在硬件上做出预留，减少无效供应。”郑州市房地产管理局市场管理处处长、郑州市住宅与房地产业协会常务副会长兼秘书长高建政在接受采访时建议。

    “开发商要摒弃急于出售回笼资金的想法，要改变社区商业的‘售楼’心态，要有‘养铺’的耐性，社区商业规划应坚持便利性、开放性、和谐性、相对独立的原则，要特别注意商业氛围的营造，并与居住环境相适应；布局要有一定的自由度和超前性，为可持续发展预留一定空间。”

    他还认为，开发商对社区商业应少一些功利，多一些责任与义务。应认清社区商业地产是开发商、投资者、经营者“三合一”的有机整体，由多个环节组成，是一个不可中断的链条。

    “一铺养三代”、“家有万贯，不如有个店面”是近年来开发商销售商铺的招牌，也是诸多投资者的梦想。于是凡新建社区就有社区商业，凡临着街道楼盘底层就留有商铺，造成“沿街尽铺、满城尽商”的热现象。那么，投资商铺真的“抢到即赚到”吗？郑州社区商业健康与否，呈现出什么新特征、新问题？

    郑州市住宅与房地产业协会、郑州市房地产估价与房地产经纪行业协会作为全市房地产行业组织，指派其所属专业研究机构——新视野房地产工作室对郑州社区商业地产进行专项研究，历时四个半月调查，《郑州商业地产发展研究（社区商业）》专题报告（以下简称《报告》）即将出笼，这个《报告》为郑州楼市社区商业做了一次怎么样的“体检”呢？本报记者对此进行了相关采访。