在宏观调控收紧银根、严格限制外资进入固定资产资本市场的同时，外资进入中国地产领域的步伐却似乎并未停止，从“买楼”到“建楼”，从住宅到商业，外资在中国地产市场仍持续深耕着。

    11月7日，国家发改委、商务部联合颁布修订版的《外商投资产业指导目录》，并将于12月1日正式实施。根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业范围。

    虽然政府部门多次出台措施严厉限制外资投资房地产，但是外资进入中国地产领域的步伐却似乎并未停止。资本对利益的追逐和市场反应的灵活性使得政策的效力不断被消弭，外资在中国地产市场仍持续深耕着，而且曲线吞噬商业地产的步伐更加迅速。

    “收购”受阻

    将北京公馆项目卖给潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)之后，华远借壳上市获得通过，“老任”心里多多少少有些被贱卖的感觉。但是，在2005年年末，“老任”还在为谁能够收购北京公馆而犯愁。虽然“老任”自己对北京公馆喜爱有加，但是，在2005年30000元/平方米还是让许多人望而却步，长时间以来，没有卖出一套。

    就在“老任”愁眉不展的时候，一家境外基金十分看好北京公馆，欲将该项目以酒店式公寓形态整体收购。为此，“老任”忍痛割爱，将大户型公寓改成小型公寓，并投下巨资重新处理了大堂。说来也是“老任”时运不济，就在两家正准备交易的时候，国家出台了“限外令”。面对 “限外令”，在商场能够游刃有余的“老任”也只能一声长叹。

    自2006年限外政策颁布并不断收紧以来，北京已经有多个项目在“对外”整售中遇到波折，如本刊曾连续报道其归属悬案的西单MALL项目，终因“限外令”政策抛下爱尔兰基金，转投内地房企。

    “限外令”确实阻碍了海外基金购买商用物业的顺畅性，但与此同时，随着国际金融市场对“人民币升值”预期的高涨，以及国内开发企业实力的增加，境外资本的进入目的已经从原来的短期收益性回报（买卖物业）更多地转化为长期投资（前期介入并持有）。

    主动进攻

    如果说海外基金投资形式的转变是迫于中国政府出台的一系列“限外令”的话，那么海外资本进入商业地产的观念的转变则“归功于”国内商业地产的迅猛发展。

    据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司投资部高级经理纪刚介绍，中国商业地产的发展与住宅产业的发展并不同步，是近3～5年才开始的，原因在于商业地产的开发周期较长、占用资金量较大、对专业化要求更高，因此即便是通过住宅开发获得了较丰厚收益的国内开发商，在商业地产起步阶段，也不能做到尽善尽美，即市场上可供外资通过长期持有获利的商用物业不多，所以我们看到的现象是，2006以前，外资进入国内商业地产的途径比较单一，即购买物业再转售。

    随着国内开发商商业地产开发水平的提高，以及奥运经济给国内商业带来的利好环境，海外资本开始寻求积极主动的投资模式进军商业。据业内人士透露，目前海外基金与国内一半以上商业地产开发商有所接洽或已经合作，并且合作的方式已经提前至公司重组阶段。

    据记者了解，阳光股份第一大股东新加坡政府投资有限公司就是其中一个。其旗下作为全球最大的地产公司之一的GIC不动产投资有限公司（GIC Real Estate Pte Ltd），近年来已在国内多个一、二线城市购买了商业地产项目，此番更是成为阳光地产转战商业的主要资金动力源。

    除此之外，深耕新加坡及香港地区房地产及投资市场的香港上市公司力宝系，日前也宣布了其内地投资的未来战略：未来3年，集团将投资100亿元于内地市场；未来10年，集团70%的收入将源于内地。

    而在过去一年内，仅在上海市场就已斥资近4亿美元收购两幢办公楼的北欧金融集团旗下房地产投资管理机构SEB Immobilien-Investment GmbH（下称“SEB”），最新动作则是，与上海复地（2337.HK，下称“复地”）将共同出资2亿美元投资中国房地产项目。

    幕后推手

    在海外巨大资金的支持下，一些原本只专注于住宅开发的公司正在向商业地产迈进。

    11月初阳光股份宣布加速转型商业地产，而其第一大股东新加坡政府投资有限公司成了转型的背后推手；在住宅领域取得骄人战绩的浙江绿城即将与凯德联手打造商业项目；试图回归A股市场的富力集团成功融进海外资金进军商业；而早就在商业地产开发尝到外资甜头的上海复地更进一步加大了商业开发步伐……

    记者获悉，已经与复地合作的恒隆集团计划在中国投资18个“恒隆广场”项目，并希望在2009年底之前购入18个项目所需的土地，由此将推动复地集团加快拿地的步伐。

    对此，中信嘉华银行副总裁廖群也对媒体表示：“外资已基本达成共识，到目前为止，人民币已升值8%，他们认为，与其他国家相比，中国的房地产仍比较便宜，且具有投资价值。此外，在全球市场，中国的经济发展速度较快，外资普遍认为这种发展仍将继续。”

    在这些大型上市房企大举进军商业地产的同时，一些中小开发商也开始寻求海外融资之路。纪刚分析指出，在中国经济顺差较大的宏观经济背景之下，海外热钱涌入国内商业地产资本市场是必然趋势，而对国内商业地产开发商来说，越是大型上市房企融资越顺畅、便捷。

    “越来越多人明白，持有物业将带来更长久、更稳定、更大的收益，然而对于小开发商来说，资金无疑是其不能扩展商业开发的致命缺陷，因此，在海外基金转投房企的大好时机下，会有更多中小或民营企业寻求与海外资本的合作，短期目标开发商用物业，长期目标则成为上市公司。”纪刚表示。

    逐步增多的上市公司和商业地产市场利益的巨大诱惑确实进一步刺激着海外资本的进入。据荷兰ING最新的投资气氛季度调查报告结果，在开展调研的13个市场中，有意投资房地产的受访对象最感兴趣的市场为中国内地，其次为澳大利亚和越南。

    由此可见，随着境外资本的进一步涌入，我国地产开发商的腰包将越来越鼓，上市企业将越来越多，而在宏观调控政策“严打”住宅市场的同时，商业地产的开发无疑将进入快速增长期。也许再过几年，现在看来名不见经传的一些小开发商企业就会成为新的商业航母。