据了解，豫园商城内15个产权商铺位于黄浦区丽水路、人民路交汇处的悦园商厦二楼。商铺都为“小户型”，面积6至11平方米不等。商铺拍卖最低起价每平方米3.96万元，平均拍卖价为6万元左右，一套商铺总价的最低起始价为24万元。

    无论从房型大小还是总价来说，这些商铺并非都是“天文数字”。但出人意料的是，许多参与拍卖者却是乘心而来败心而归。究竟是什么原因，专业人士作出如下分析：

    首先，上海商业地产市场有点“热”。

    2005年以来实施的房地产调控政策虽然一波接一波，但是主要调控对象是住宅而非商用物业。上海商业地产市场并没有受到大的影响，投资客热情依旧高涨。数据显示，经历了2006年商业地产市场供应量剧增之后，商铺价格确实有所下降。但是，2007年上半年价格又开始回升。有统计说，半年内上海商业用房平均成交价回升15.8%，达到11406元/平方米的历史最高水平，商铺租金与此同时也明显上扬。一方面，业内人士感到商业地产价格的压力越来越大；另一方面都在传言上海商业地产市场有点“过热”。

    其次，商铺市场分布结构有点“乱”。

    目前上海商业地产总量超过3000万平方米，人均商业面积甚至超过香港地区。即使在这种形势下，每年市场上还有二三百万平方米新的商业地产项目在建或待批。上海商业地产市场目前是否达到饱和不敢说，但至少表明供应量已经相当大了。尽管目前市中心区内商铺销售和租赁状况都不错，但在狭小的热闹地段集中了数十家大型高档购物中心和众多商铺，且同质化倾向严重，难免出现供应结构上的矛盾。另外有统计说，2007年初上海商业用房存量面积为445.65万平方米，再加上新增的尚未进入市场的65万平方米房源，累积数量已经相当可观了。

    还有一个最重要原因是，该商铺的拍卖价“过高”。

    不少参与拍卖的投资客不约而同地表示，他们不举拍的原因实在是因为单价过高。他们说：“尽管有些地段的商铺还是受欢迎的，但毕竟投资商铺市场的高潮已经过去了。豫园商城的商铺确实很有吸引力，但是6万元一平方米实在太离谱了”。据说，此次在拍卖方式上也存在一些问题。15个商铺大都以不同的组合方式进行“捆绑式”拍卖，看上去尽管还是蛮惊人的，参与拍卖者普遍感到“不太适应”。