地王会更少，囤地将更难

    商报记者陆春花报道 近日，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，并于11月1日正式实施。该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

    这项新规出台后，南京业内人士普遍认为，开发商拿地不能“分期付款”，对于市场来说，动辄成交总价数十亿的地王或将因此大大减少了，门槛也抬高了。这一政策的出台，不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

    打击了开发商囤地

    新规第二十三条内容修改后规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

    南京市国土局相关人士表示，南京市国土部门正在抓紧研究如何落实新规。现在不少开发商先支付15%的土地出让金，然后就可凭土地证办理抵押贷款，余下的土地出让金则分批缴纳。对一个项目而言，一般在1年多内，会分三四次付清全部土地款。

    据了解，在实际操作过程中，一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现。同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。有开发商表示，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

    正反效应都将存在

    据了解，目前，大部分土地出让都是分期付款的，有部分土地一次性支付，是开发商想在竞争中取得优势，证明自己支付能力强，毕竟在土地招标和拍卖中，支付进度是一项很重要的指标。

    南京苏鼎房地产研究所所长宋坚(宋坚博客,宋坚新闻,宋坚说吧)表示，开发商获得部分土地使用权之后， 从银行融资进行开发销售，再用销售款进行后期循环开发，用有限的资金就可以启动房地产开发。

    “不得分期付款”的规定施行后，开发商承担的资金压力大就了，拿地的门槛也高了，也能控制“地王”的出现，防止开发商再把钱挪做他用。 目的还是为了促使开发商加快开发速度，增加上市房源量。”

    南京河西一家开发商也表示，付清土地出让金，才能办土地证，意味着开发商再也不能用少量的启动资金，来获得高的回报率，对目前过热的房地产市场将起到了控制作用。

    “但事情总有正反两面性，以点对点的出台政策，势必也有负面性。房地产投资会因此受到控制，但土地市场的进入门槛抬高后，会加速房地产市场的洗牌，会出现仅剩少数有实力开发商拿地的局面。而土地进入的门槛高了，实际上也减少了房地产投资量，从而减少供给量。”南京大学经济系副主任葛扬教授表示。

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    近期政策及影响

    1.第二套房贷款首付提高到40%，利率增加1.1倍；打击了投资客，买房难度降低，从而平抑房价。

    2.拿地不准分期付款，开发周期最长不准超过2年；此政策打击了囤地，提高房子的有效供应，地价趋向缓和，不会刺激房价。

    3.增加保障类住房的饿供应，落实土地供应和资金来源；不少市民将不用去买高价房，而去买政府开发的微利房，买房客流转移，楼市悄悄降温。

    4.未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书；不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。