商家进入一个商业地产项目，主要关注的有三点：第一是地段，第二是地段，第三还是地段！这是商业地产界的一句耳熟能详的话。但是如果现在还拿这个标准来衡量商家是否进入一个项目的唯一标准未免就有失偏颇了。现实中的例子也到处都有，目前还有不少商业地产项目的位置处在黄金地段，但是招商情况依然不尽人意。

    在商业环境日新月异的今天，商家所关注的不仅仅是地段，而是有了更全面的考虑，这也是所有商业地产开发商所关心的问题。单看表象，从2006年开始，大型商业地产出现招商难的问题，而且呈现出一种普遍的态势。不仅在北京、深圳和广州这样的一线城市，甚至连四线城市都出现了招商难的问题。招商无非两头，一个是业主，另外一头是商家，是不是商家不开店了，导致招商难？事实的另一面是：无论是国际大的商家，还是国内的商家，他们都在拼命的扩充它的店铺数量，有些为了上市融资，有些是为了扩大市场份额。

    一边是招商难，一边是商家到处选址开店，中新集团商业管理有限公司副总经理杨泽轩表示，造成这种尴尬情况的原因多种多样，分别来自商家本身和商业地产开发商。

    从商家自身来看，项目所在的商圈位置仍然是一个很重要的因素。另外，项目太多了或者同一个区域选择太多了，而这个区域战略只有有一家，于是很多项目会感到压力。还有一种情况是项目位置也好，价格也合适，但是商家就是不肯进。这可能是因为商家从战略上目前不支持进入这个区域或者从进入时机上要晚进。

    除此之外，开发商方面的原因也不可忽视。第一个开发商理念不正确，杨泽轩表示："在我们的调查中，商家说到开发商这边影响他们进入最重要的原因，不是租金的问题，而是开发商对这个定位和规划没有想清楚，来一个接一个，产生迷茫的感觉，他们不敢进。"另外一个就是价值问题，随着土地价格的上涨，导致开发商本身商业物业建造成本随之随长船高，开发商抱着短期的回报要求。但是商家自己有自己的盈亏平衡点和客单价，租金超过商家能承受的水平也会把商家拒之门外。还有就是硬件有问题，一个商业项目商家本来想进，但是水量、电量，承载、面宽、进深等硬件问题不符合商家的需求也会阻碍商家的进驻。

    因此在招商难的表象下，绝大多数问题不是在招商环节上形成的，而都是前期积累的结果，尤其是商业开始定位的时候缺乏考虑。因此现在做商业地产需要开发商从最下面开始，了解市场、尊重规律。首先低下头、踏下心来了解商业地产市场，同时解决资金合理定位，最重要一点抛开短视的想法，定位上面花大力气，在这个阶段跟商家、跟设计者充分沟通，才能把商家的需求和自己的项目对接起来。