地铁5号线的通车，不仅提升了沿线住宅项目的开发与居住需求，更为周边商业的发展提供了强大的人流支持，势将引发新一轮的商铺投资热潮。
北京首条贯穿南北的轨道大通道——地铁5号线经过一段时间的空载试运行后，将于“十一”之前正式通车运营。5号线南起丰台区宋家庄，北到昌平区太平庄北，途经天坛、崇文门、东单、东四、雍和宫、和平里、大屯、立水桥等地，全长27.6公里，共设23个站点。
地铁5号线开通的意义在于连通南北，其交通意义是首位的，但与此同时，5号线的开通势必带来周边商业的繁荣。
事实上，从过去单纯的轨道交通建设转变为轨道交通沿线的综合开发，已是国际上城市发展的趋势。“沿公共轨道交通发展、工作生活一体化的方式，已成为市民生活最重要的形式，离轨道交通越近，越能节约生活成本。日本、美国等国家建设轨道交通都是采用的这种综合开发的模式。”清华大学国际商业地产研究中心理事长朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新闻,朱凌波说吧)在接受《楼市》记者采访时表示。据了解，国内各大城市已有越来越多的交通枢纽与商业活动中心结合在一起，形成融交通换乘、购物、休闲、娱乐，乃至商务、酒店等多种功能于一体的模式。
人流聚集增加商业消费客群
中大恒基市场研究部统计数据显示，7月份5号线沿线的住宅租赁交易量环比上涨15%，涨幅最明显的区域体现在5号线的南北两端，即太平庄北站至立水桥一段以及蒲黄榆到宋家庄一段。不难看出，早在数月前5号线沿线的住宅租赁市场就已经开始升温。
据了解，最近一个月，立水桥一带的租赁需求上涨了20%；而地铁5号线的开通也使原本租售比很小的方庄、宋家庄一线租赁市场逐渐升温，另外这里低、中、高档住宅分布比较均匀，可以满足不同需求的租客。
随着交通的利好，5号线日益聚集起了更大量的人流，这必将产生庞大的消费群体。华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎认为，地铁与其周边的消费共同带动提升了周边物业价值和商业价值。
朱凌波分析指出，轨道交通沿线商业的发展未来具有较大的升值潜力，因为轨道交通对人流量的支持与其沿线的商业所需恰好对接，只是目前看来，以住宅小区为主的社区商业相对于大型购物中心来说更多一些。随着轨道交通线路开通，特色化的商业也会成长发展起来，使社区商业中心逐渐向区域商业中心过渡。
放量加大 5号沿线商铺趋热
世邦魏理仕最新发布的2007第二季度中国房地产指数显示，北京优质零售物业总量达到358万平方米，购物中心首层商铺租金比一季度增长了0.9%，达到每天每平方米28.5元人民币，同时，由于北京市场对优质零售物业需求强劲，空置率下降0.2个百分点，达到6.2%。另据戴德梁行2007年二季度商铺报告分析显示，预计今年下半年，北京市商铺市场新增供应量将达到200万平方米。
业内人士指出，新项目的集中上市将使北京零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新建项目主要聚集在传统商业商务中心，使得这些区域的商业供给过剩。逐步兴起的新居住中心正在成为商业地产发展的新乐土，同时也对传统商业中心的人流起着分流作用。地铁5号线的开通，在带旺了南北两端人群居住的聚集之余，恰好为沿线商业发展提供了强大人流支持。虽然目前5号线沿线内的一些区域商业形态相对单一，缺少成熟的商业氛围，以小区配套底商为主，但无疑随着城市发展，这些区域将会逐渐步入成熟，为商家带来更多的商业机会。
6大商圈各显千秋
依照地铁5号线沿线各大站点位置，商业分布特点，由北至南依次可以划分出6个商圈：立水桥商圈、大屯-北土城商圈、和平里-雍和宫商圈、东单-王府井商圈、崇文门商圈、宋家庄-方庄商圈。
北端立水桥商圈
2007年8月16日，家乐福在北京的第8家分店——天通苑店在立水桥龙德广场正式开业，这将满足周边近60万居民的购物需求。
经过近几年比较集中的开发，立水桥区域已经聚集了明天第一城、东亚奥北中心、顶秀青溪等多个住宅项目，以及像天通苑、北苑家园这样的较早的大型住宅区。据统计，包括立水桥区域在内的整个亚奥区域的楼盘总建筑面积已经超过1400万平方米，未来规划人口更是高达200万。庞大的人口基数预示着立水桥区域商业开发潜力的无可限量。
事实上，从2006年开始，立水桥区域的商业地产便开始了集中放量，据了解，该区域内目前新增商业总体量已突破50万平方米，包括24万平方米的龙德广场、5万平方米的北方明珠、近2万平方米的东亚奥北中心商业和10万平方米明天商业中心等，预计未来一段时间还会有大面积的商业放量。区域内的商业设施涵盖家乐福、百安居、世纪华联超市、京客隆超市、苏宁电器、大中电器、物美超市、家福特建材超市、家和超市等，主要以社区商业为主。
《楼市》记者实地走访发现，此前在天通苑区域内较为成型的商场只有西单商场天通苑购物中心，与居民生活密切相关的超市则“隐藏”在居民区内，如位于东三区的物美大卖场，和位于天通苑老区的超市发超市。
而在北方明珠大厦下的万意服装批发城和海龙电子城，则走专业化市场的路线。新开业的家乐福天通苑店位于城铁13号线与地铁5号线交汇的立水桥站，该店充分考虑了为大型居民区服务的职能，在一定程度上加入了商场的功能，商品种类十分齐全。家乐福天通苑店所在的龙德广场，由商家自持经营，同时引进了百安居作为主力店，而翠微百货、万达影城、国美电器、浩莎健身等也于近期相继入驻。这无疑将极大地带动天通苑一带甚至整个立水桥商圈的繁荣。
中段大屯-北土城商圈、和平里-雍和宫商圈
记者留意到，在5号线中段的几个站点周边，社区生活已经成熟，虽没有大型商圈，但成熟的商业配套已能满足周边居民的生活。
如位于5号线中段北部的北苑路北、大屯路东等站点，周边已经出现了像易初莲花这样的大型超市、飘亮购物广场这样集百货和超市于一体的购物中心。而北土城站点一带则借助于元大都酒吧街的娱乐消费优势，加上周边院校聚集，而逐渐形成了以年轻时尚消费人群为主的商业区域，但由于为非复合型结构，所以聚客力相对其他区域而言较弱。
此外，位于中段中部的和平里北街、雍和宫、北新桥站，街道尺度适宜，住区、外地机构驻京办事处相对集中，形成相对稳定的职住复合结构。该区域社区商业配备齐全，菜市场、超市、娱乐场所、餐饮一条街、服装小店都不缺乏，主要以沿街商铺形式居多。中段南部的东四站点周边更是特色小店云集，为众多年轻时尚人群关注的购物场所之一。
“老站”东单-王府井商圈、崇文门商圈
北京地铁的老站点——东单-王府井商圈和崇文门商圈早已成长并形成了相当成熟的区域中心，其商业以开发商自持经营、大规模的核心商业居多。
东单站附近囊括了东方新天地、王府井商业街、百货大楼、新东安市场等大型购物场所，人群密集。据了解，王府井商圈经过了近十年的发展，已由原来单一面向旅游客群而逐渐分流。其自身业态复合度也相对较高，先锋剧场带来了众多消费人群，酒店、写字楼等当中的人群带动了日常消费，填补了商业区在工作日的白天缺少客流的空白。
“随着北京城市的发展，以往王府井商圈在京城商圈里的绝对、唯一性越来越弱，虽然地位仍然较高，但成长空间已很有限。不过在较长一段时期里，王府井商圈的租金水平仍会是京城的标杆。”华高莱斯国际地产顾问（北京）公司策划总监刘葳在接受《楼市》记者采访时分析指出，王府井商圈内的各大商业项目自身也在不断做出调整。记者在王府井商圈走访时也发现，由商家统一经营的东方新天地已有多家商铺有新品牌进驻，以运动品牌和高档服装品牌为主，均打出了“opening soon”（即将开业）的广告宣传语；新东安广场（原新东安市场）也正积极对其商场及写字楼分阶段进行大型翻新工程。
而崇文门商圈内则聚集着新世界商场、搜秀商城等较大规模的城市商业项目。第一太平戴维斯商业策划部总经理徐伟成认为，崇文门商圈的特点是在进一步发展新世界购物中心的基础上，在地域结构上充分发展起周边的商业物业。随着崇文门区域周边一批高端住宅投入市场，如今区域的消费能力已经有了很大提升，正逐渐由中档向高端过渡。尽管如此，仍有不少业内人士分析认为，崇文门商圈的商业价值在目前已经被发挥到了极致，甚至有透支之嫌，因而5号线的开通只能是为其锦上添花。
刘葳同时透露，崇文门向南至红桥市场一带，未来也会出现不少潜在的供应。由于该区域面向旅游客流相对更多，有中国传统特色的市场以及海鲜市场相对集中，虽然目前商铺已近饱和，但在未来一段时间里，将会出现一些统一经营、部分销售、进入门槛较高的商业项目供应。
南端宋家庄-方庄商圈
与北端立水桥商圈相似，南端宋家庄-方庄区域同样因为5号线的贯通，形成聚集效应，各项优势进一步叠加，需求量及房源放量进一步上升。由于中低档住宅供应量相对较大，人口相对密集，区域内大规模的商业中心供应不足，多以社区小规模购物中心、社区邻里型商业为主。目前宋家庄、刘家窑南端各站以及方庄一带已建有物美、家乐福方庄店、北京方庄购物中心等商业设施。
据了解，方庄从发展到现在超过15年的时间，已形成了包括百货，超市，娱乐，以及餐饮在内的多层次、多业态的综合性的组合，成为目前南城商业集中区域。
投资5号线商铺需全方面评估
尽管目前整体商业投资前景看好，尤其5号线的开通，在交通上与人流聚集上带旺了沿线商铺的投资热潮，但业内专家提醒投资者们，在选择具体区域进行投资时，也要慎重考虑，全方面评估。对于在5号线沿线各商圈投资而言，由于交通状况一致，基本可不在考虑范围内，而更应注重投资的项目本身以及区域未来的发展前景。
欲在立水桥商圈投资商铺的吴女士告诉记者，之前曾经考虑在投资热门的崇文门一带选择商铺投资，但实地考察后发现，该区域投资门槛过高，例如搜秀商城的租金水平就在500元/月/平方米左右，而业内朋友曾提醒她这样的投资水平在未来的发展空间已相当有限，经过再三考察，吴女士看中了立水桥一带的区域优势，目前相对较低的投资门槛，以及未来较大空间的发展前景，打算选择其中一个商业项目投资其商铺。
朱凌波指出，对于投资者而言，在选择交通轨道商业进行投资时，需要判断清楚商家是否已透支了未来的升值空间，同时要对一个周期里该地段升值上限有所评估，以及对不同时期租金水平进行评估，并对投资回报模式、经营利润空间有所了解。
刘葳在分析5号线沿线各商圈特点时建议，在客流可预期、住宅结构、布局一定的前提下，应注重选择业态、档次定位较好，前景较广阔的项目投资；各商圈都有自己的升值空间，但大小不一，越往南北两端头，升值空间越大，未来很有可能形成新的区域中心。此外，商家主力店的入驻也对形成区域中心有很大影响。“商业与住宅不同，要看其贯穿区域的衔接，才能推测出其发展潜力。一些投资者会忽视外部各方的衔接，只看到一些区域人流较少，以为不会有发展前景，但往往目前租金较低，区域位置具有一定优势的项目往后会更有升值空间，当然也需要这些项目在建设中通过具体规划来给投资者更好的预期，以及商家在后期合理地管理运做。”
而据了解，在2008年奥运会前，北京将有9家新的五星级酒店陆续投入使用，大部分位于CBD和金融街。从酒店客房的入住率来说，庞大的奥运代表团和相关工作人员加上游客无疑会带来入住率的大幅上升。
奥运助推华彬试水酒店业
毫无疑问，举办奥运会将从整体上促进中国经济发展。奥运经济既是注意力经济，又是品牌经济。北京奥运提供了重大历史机遇。根据国际经验，现代奥运会的每一次举办都给东道国和主办城市的旅游业带来无与伦比的机遇。汉城奥运会和悉尼奥运会的经典案例为我们憧憬北京奥运提供了丰富的素材。
据统计，2008年北京将增加人数约244.3万人，其中到北京的国外旅游者有可能达到80万左右，国内旅游者有可能达到110万，共190万左右。如果这190万人平均每人在北京停留5天，那么共需要950万张床位。而目前北京星级酒店的总量有600家左右，客房近10万间，按北京奥组委的要求，奥运会期间北京星级酒店的数量至少应达到800家，客房数应达到13万间。也就是说，对于北京2008奥运而言，北京市酒店的缺口约有200家。
如此大的商机，深谙中国投资市场的华彬不可能没有看到此中存在的巨大的投资价值。自1984年成立以来，华彬的业务范围就不断扩充，从国际贸易、物业经营管理到体育文化产业、旅游休闲度假、功能饮料，却始终没有正式涉入酒店业。对此，华彬的解释是，“集团一直坚持多元化发展战略，多年来业务涉足了诸多领域，酒店业当然也是集团极为看好的一个产业，但是真正涉足，还要看合适的时机和合适的伙伴”。
而这个“合适的时机”，就是奥运。为此，新酒店的试营业也选在2008奥运前夕。另外，华彬也是希望借此向奥运献礼。由此可见华彬其中的良苦用心。
当然，不可否认的是，选择这个时机和自身目前的业务发展也有部分关系。集团目前在国内的产业主要有三块：红牛维他命饮料有限公司、北京华彬庄园绿色休闲健身俱乐部有限公司、北京华彬大厦有限公司。这三块业务在经过长时间经营后，目前发展已经趋于稳定，品牌也趋于成熟。在这种局面下，集团要做大做强，必须不断创新，拓展新业务，开发新市场。
目标锁定高端酒店市场
无疑，中国经济的发展和人民消费水平的加速升级为中国酒店业的发展提供了坚强的后盾，而奥运的到来将会进一步助力酒店业的发展。近年来，酒店业出现了一股新力量--连锁经济型酒店。较低的运营成本、广阔的市场空间使得连锁经济型酒店成为市场瞩目的焦点和国内外投资者的宠儿。在过去两年间，经济型酒店的品牌数和客房数都以每年100%的速度激增，许多投资者和酒店行业管理者纷纷投资。其中比较著名的有“锦江之星”、“如家快捷”、“速8”、“7天连锁酒店”，等等。在经济型酒店形势一片大好的趋势下，业内外诸多人士不免心生疑问：一向走高的高端酒店市场是否会受到冲击？
而据全球酒店投资服务公司仲量联行最新发布的《中国酒店市场研究报告》显示，高涨的高级酒店需求正引来汹涌的投资热潮。仲量联行酒店集团中国区总经理安瑞达认为，全国和北京经济的强劲发展是推动北京高端酒店市场需求的主要动力，目前高端酒店市场仍然存在“巨大的增值空间”。此言无疑给准备进军高端酒店市场的华彬集团倍增信心。
华彬从确认与费尔蒙的合作伊始，就明确了未来新酒店的目标消费人群：高端商务人士和高端私人旅行者。同时，华彬将地点选在北京东长安街繁华的CBD商业区，紧邻现在的华彬大厦。除了考虑到以上的市场因素，华彬方面“也综合考虑了集团现状和合作伙伴优势”。
就华彬自身而言，集团目前已经积累了一定的高端客户资源。其国内旗下产业红牛集团、华彬大厦和华彬庄园虽然各自经营领域不同，但也是相辅相成、相互促进的，健康、时尚、高端的品牌定位就是各产业的共同特性。红牛是运动饮料，华彬大厦汇聚的是健康人群，华彬庄园提倡的是健康的生活方式。华彬庄园作为现今中国最具规模的会员制俱乐部，是世界成功人士沟通交流的高端平台。华彬大厦地处东段长安街CBD黄金地带，云集了国内外众多知名企业。未来矗立在华彬大厦旁边的新酒店，肯定会吸引这些企业商务人士的入住。费尔蒙方面也曾表示，它的加盟为中国带来的也“主要是北美、欧洲、日本和中东等地的高端客户”。这样一大批目标消费群，无疑为未来新酒店的发展提供了充分的客源保证。
纵观中国酒店业的现状，我们期待，华彬此次试水中国酒店业，能进一步推动中国酒店的国际化步伐，成为中国酒店业与世界酒店业接轨的又一成功范例。 |
