20世纪末，当百盛、太平洋、巴黎春天等外资经营品牌的商业中心在对大上海的以市百一店、华联商厦、新世界、友谊商店等市级商业设施以及二百永新、益民百货等区级商业一统天下的商业格局进行冲击之后；一种港式的开发、运营一体化的零售商业地产模式也在同时开始萌芽，至今，其代表作正大、来福士、恒隆、港汇四大广场已然是上海最顶尖、最成功购物广场的典型。
　　
　　当我们庆幸还有本地百货业大亨百联集团，以及立志成为中国购物中心之王的大连万达，正在全国各地并购、圈地；当我们鉴赏着在上海的中环线之外这些本土企业建造着庞大的、据说是代表新一代的庞然大物时，不要忘记前瞻一下5年以后上海市中心的顶尖地段，在那里，以香港地产大鳄为主的大型商业地块在蛰伏多年之后，从去年开始，纷纷宣布启动，纵览这些项目资料，我们不得不为其地段之佳、体量之大、投资之巨而惊呼。
　　
　　南京西路、淮海路、四川北路、陆家嘴、虹桥，本来应该是硝烟最为激烈的零售商业主战场，却毫无悬念地将成为香港地产大鳄的，或者是由港人运营的海外基金改造一新的商业新地标的展示地。
　　
　　5年之后，上海主流的、高端的、大型的零售商业地产几乎将是“港式”的天下。

　　淮海中路商圈未来地标之APM商场
　　
　　随着临时建筑组成的襄阳路市场整体搬迁，正式进入启动阶段。今年3月，新鸿基地产发布其2006年下半年中期业绩公告，明确提及淮海路上原襄阳路市场地块项目已经开始动工，预计于2010年建成。
　　
　　襄阳路市场地块占地4万平方米，占据着淮海路商圈的端口位置。早在1996年和1998年，香港万都集团便通过批租形式获得该地块，原计划建造五星级酒店、办公楼、商铺、住宅等，但是，由于资金问题，万都集团一直未能启动这一项目，以至于襄阳路市场以临时姿态“闹猛”了数年之久。去年4月，香港的超级大鳄新鸿基地产以36亿元代价接手该项目。
　　
　　根据新鸿基地产的规划，该地块将打造成一个包括APM商场在内的时尚娱乐消费商业区，总投资预计超过60亿元，据悉，这也是新鸿基地产继陆家嘴美食城地块后最大规模的内地投资项目。
　　
　　资料显示，上海APM商厦项目的总建筑面积将达到25万平方米，由6层裙房商场、2幢写字楼、2幢住宅楼和4层地下室组成。其中，6层裙房和部分地下室面积将构成特色商场部分，建筑面积达到11万平方米，几乎占整个项目容量的一半。
　　
　　目前，已经启动的上海APM项目与香港APM有所不同。前者位于淮海中路与陕西路的交界处，属上海市的顶级地段，而后者地处香港观塘，并不属于繁华商业中心。两者地理位置所代表的意义截然不同，相信商业定位也将出现极为明显的差异。
　　
　　规模在香港已属数一数二的新鸿基地产虽以开发豪宅著称，但亦长期致力于商用房地产项目的开发及持有，并在香港房产市场上具有权威地位。其最新的2006年下半年中期业绩公告显示，连同合营房地产项目所占的权益在内，新鸿基地产半年租金总收入便达到34.98亿港元（同比增加12％）。新鸿基地产称，通过定期翻新、举办推广活动及重整租户组合，致力保持旗下商场的吸引力；其香港的国际金融中心商场及ＡＰＭ商场全部商铺均已租出，“进一步加强了集团在商场租务市场的领导地位。”

　　四川北路商圈未来地标之M10地铁商城
　　
　　2006年4号公告中最受关注的四川北路地铁10号线上盖地块，由中信泰富联合申通地铁和珠街阁于今年1月26日宣布以4.937亿元的底价摘得。中信泰富主席荣智健在出席“两会”期间透露，预计四川北路地铁上盖物业项目的总投资将超过10亿元人民币。
　　
　　虹口区轨道交通10号线四川北路站地块，位于四川北路以东、武进路以北、四川北路绿地以南，规划为商业，占地面积为1.3269万平方米，可建面积将近5.3万平方米，是去年土地公开出让中较为少见的中心城区商业用地。
　　
　　在最初的答疑会上，中信泰富、仁恒、绿地等知名企业均对该地块表现出浓厚兴趣。然而，到挂牌结束时刻，仅有一家企业参与报价而无人竞价，于是，该幅地块毫无悬念地被中信泰富、申通地铁、珠街阁三家企业以底价4.937亿元联合竞得，折合楼板价在9301元／平方米左右。其中，上海珠街阁房地产开发有限公司是隶属于中信泰富旗下的子公司。
　　
　　地铁上盖建筑难度相对较高，轨道交通10号线途经该地块，在一定程度上，也给项目启动带来困难。早在标书发放之时，就有人认为，具有丰富地铁上盖物业开发经验的公司将会是最合适的竞得者，而这一切在中信泰富成功摘地之后得到了证实。中信泰富拥有丰富地铁上盖建筑开发经验，已成功开发上海南京西路上的中信泰富和香港连接九龙塘地铁站和火车站上盖的大型商业中心又一城。而且，此次中信泰富还与申通地铁携手。

　　一直以来，四川北路都称为仅次于南京路、淮海路的第三大商业街，但实际上，四川北路的平民商业大街形象还是与南京路、淮海路的高档地段有距离，而中信泰富在四川北路地块项目的开发中，将大部分引入香港地铁商业的模式，使购物广场连通地铁，类似于上海徐家汇的港汇和淮海路百盛等，从而全面提升四川北路的整体品质。

　　南京东路步行街未来地标之金昌摩尔大厦
　　
　　广州出生香港上市的雅居乐，曾经在中山、广州、佛山、河源、惠州等地开发低洋房，今年初，雅居乐地产第一次企图在上海的商业房地产市场“分一杯羹”——今年3月11日，雅居乐在香港发布公告，宣布以17.53亿元代价，购买上海黄浦区人民广场街道14街坊1／1丘的土地使用权。
　　
　　雅居乐此次收购的项目就是一度陷入停工的金昌摩尔大厦。该项目占地1.3万平方米，总建筑面积可达11.4万平方米，位于南京路步行街西端顶点，东临西藏中路、南临凤阳路，与新世界商场一路之隔，原由浙江金昌房地产集团投资开发，但项目进展并不顺利，2006年曾不时传出转让消息。
　　
　　2007年2月7日，中山雅丰贸易投资收购了上海金昌房地产的摩尔大厦项目，2007年3月8日，雅居乐通过旗下名为“晴福”的全资子公司，又从中山雅丰手中购得开发权利。
　　
　　摩尔大厦项目除5.7万平方米的酒店及写字楼以外，零售商业面积达到3.3万平方米。目前，整个项目的地基工程已基本完成，预计于2009年中竣工。
　　
　　就地理位置而言，该项目在南京东路并不具备太大的优势，且被新世界百货“挡”在南京路门面之后。但是，根据雅居乐规划，这项目的建筑高度将达到约137.8米，在背后超过新世界百货，从而弥补位置的不足。

　　虹桥开发区未来地标之上海城商场
　　
　　2007年2月12日，2006年5号土地出让公告中一块位于虹桥开发区、占地约1.88万平方米的小型商业地块以14.32亿元的高价成交，楼板价高达19073元／平方米，亩价高达5088万元，创下上海国有土地单价新高。相比之下，5号公告中的另一块北外滩摩天轮地块近2800万元／亩的成交价顿时黯然失色。
　　
　　经过276轮激烈的争夺之后，最终，澳门赌王何鸿燊旗下的上海华天房地产开发有限公司与法资公司ShangholdInevstment组成的联合竞买组合，力克东方海外和仁恒地产，以14．32亿元的总价摘得长宁100街坊16／1地块。据了解，华天由何鸿燊旗下的香港上市公司信德集团和澳门旅游娱乐有限公司全额投资成立，其竞买伙伴ShangholdInevstment实际上隶属于经营名牌消费品的LV集团旗下。
　　
　　在一般人看来，长宁100街坊16／1地块的成交价高得“离谱”——谈不上是什么寸土寸金的顶级地段究竟出于何种原因，迫使华天一定要拿到这幅地块呢？看到紫云路对面、近在咫尺的虹桥上海城，答案呼之欲出。
　　
　　这幅热门地块位于仙霞路遵义路交叉口的东北角，虹拓区南端，隔仙霞路与真正的虹桥开发区相望，北面临紫云路，既可看作与虹桥上海城一二期相连，亦可视为横亘于虹桥上海城与虹桥开发区之间——一旦落入他人手中，即挡住虹桥上海城的门脸，从而将彻底阻断虹桥上海城一二期商业房产的增值前景，如今，华天如愿摘得该幅地块，不但可以扩大虹桥上海城的规模，加强整体竞争力，还可以将三期做成连接虹桥开发区的“门面”。
　　
　　爱尔兰最大的房地产公司之一的财富控股集团旗下中国房地产机会有限公司8月初宣布，正式完成了对上海虹桥上海城一期、三期以及中区广场的收购。据记者了解，此次收购创造了上海外资收购物业单笔总额的最高纪录，收购总价为4.97亿英镑（约合74.6亿元人民币）。
　　
　　此次收购之前，CREO已以500万英镑（约7500万元人民币）的价格购入虹桥上海城五期5％的股份。至此，除了已经销售完毕的虹桥豪苑，财富控股参与了澳门博彩大王何鸿燊名下虹桥上海城的全部投资计划。
　　
　　CREO网站信息显示，此次交易包括：以3.．29亿英镑（约合49.6亿元人民币）购入虹桥上海城一期，该项目是大型商办建筑，建筑面积超过17万平方米，包括一个约8万多平方米的商场（目前经营百盛购物中心）和９万平方米左右的办公楼；7100万英镑（约10.7亿元人民币）收购虹桥上海城三期地块，该项目将建成一栋15层的写字楼以及6层商厦，预计在2009年完工。