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上亿温州资本改造商业广场重新定位收益看好 
http://www.ccrea.com.cn   2007-8-29   中国房地产报 

 

    从2006年底起,位于无锡新区繁华路段长江北路的某服饰广场开始大规模改造,原有商铺纷纷关闭。

    知情人士透露:该广场被几个温州人花费上亿元整体吃进,正对广场进行大换血。

    据了解,这栋五层服饰广场可销售面积为6万平方米。自2004年年初开盘至2006年底,已经以独立产权形式陆续售出了3.5万平方米,均价为1万元/平方米。

    原本开发商将该广场定位为中高档服饰商业广场,承诺对整个广场实行统一经营,负责宣传、招商、物业管理等事宜,并向小业主支付保底租金。但2005年年初,开发商将主要精力转移到另一个项目,结果不但无暇顾及服饰广场,资金链还出现了问题。

    整体接盘

    在这种情况下,小业主们只好自行招租,导致广场定位杂乱、档次大大降低。由于缺乏统一宣传,广场人气低迷,多数商家经营不善,这也给剩余商铺的销售带来了不利影响。从2005年开始,广场剩余的2.5万平方米商铺基本上处于滞销状态。

    2006年8月的时候,像这样处于无锡市中心地段、装修不错的服饰广场,商铺单价约15000元/平方米。该项目的开发商由于急需资金,加上与小业主之间存在纠纷,欲将广场剩余的2.5万平方米商铺打包出售,收购价为5000元/平方米。条件是收购方必须为开发商收拾烂摊子,小业主将物业交予收购方统一管理,收购方需保证小业主7%的年租金收益,保证期20年。

    徐德奎就是这个时候介入项目的。他看重的是总价1.25亿元,远低于市场价格。

    2006年12月徐德奎成立商业管理公司,与开发商签订收购合同。具体内容为:首付30%,共3750万元在一周内付清;开发商负责处理小业主与租户之间解除租赁合同的赔偿问题,期限为6个月;问题解决后,收购方将剩余款项共8750万元一次性付清。

    同时,收购方与所有小业主分别签订协议,承诺年租金回报7%,租金一年一付,期限20年。

    重新定位

    徐德奎联络了几个朋友对该项目的风险、收益进行多次讨论。

    他的考虑是:既然收购价格远低于市场价,分割式产权有利于转手,这是该项目的可操作之处;收购的2.5万平方米商铺位置散乱,这是不足,但小业主提出收购方统一经营的要求恰好弥补了这个缺陷。

    最终让他下定决心的是,据了解一国际级大卖场曾与该项目的开发商洽谈过入驻广场之事,结果因为在租金上有分歧而搁置。只要广场方面降低租金标准,合作基本上没问题。

    2006年12月项目到手。在开发商处理后续问题的同时,徐德奎着手聘请专业商业地产管理人士加盟,将服饰广场重新定位为集娱乐、餐饮和购物为一体的综合商业广场。

    2007年4月,与大卖场的合作已经敲定,出租面积为2万平方米,租期20年,徐德奎在租金方面作出让步,最终定在1元/平方米/天,每满5年上调5%。他考虑的是,大卖场的人气和知名度不可估量。与此同时,原有商铺之间的隔断被敲掉,铺面扩大。接下来就是宣传和招商了。

    收益前景看好

    目前整个广场处于招商阶段,前途还不可预知。但徐德奎算了笔账,这笔买卖确实存在风险,但如果操作妥当,收益可能会相当惊人。

    项目主要有三方面的开销:

    第一,3.5万平方米7%的回报率,按单价1万元/平方米计算,年支付保底租金共2450万元;

    第二,管理公司运作资金,每年500万元左右;

    第三,融资利率在所有开支中占大头。2006年12月,融资3000万元;2007年5月,再融资3000万元;同时利用2万平方米物业向银行申请抵押贷款,于2007年5月贷到6000万元,年利率8%。利用借贷,徐德奎于2007年5月付清了开发商70%的余款。而他每年须支付融资及贷款的利息达2640万元。

    在收入方面,租给大卖场的2万平方米年收入730万元;其余4万平方米,初步确定3万平方米服装类商铺租金在8元/平方米/天,年租金约8760万元;1万平方米餐饮租金在12元/平方米/天,年租金约4380万元,两项共计13140万元。不过,商场成熟需要一段时间,大致为三年,估算三年内空置率在50%,所以加上来自大卖场的730万元,近三年商场的平均年租金收入在7300万元左右。

    凭借7300万元的年租金收入,在支付完保底租金、管理公司运作资金以及借贷年利之后,三年左右便可还清借贷本金;第四年市场成熟,每年有望收取1亿元左右的租金;此外,操盘者还可享受物业升值。

 

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