为了推动《城市商业网点管理条例》(以下简称《条例》)的出台,8月上旬商务部市场体系建设司在北京再次召开了针对《条例》草案的讨论会。这部酝酿4年之久的《条例》一直被业内所期昐,但由于种种原因仍处在完善与再制定过程中,在出台时间方面商务部及参与的人士一再表示“即将出台”。
据了解,会议由商务部市场体系建设司曹德荣副司长主持。万达集团、顺驰中国、金盛置业集团、百年城集团、裕景地产集团、王府井百货、首都时代广场有限公司、北京中关村国际商城、中赫置地投资公司、内蒙古鼎盛华房地产公司、华夏柏欣顾问公司等十余家企业的高层负责人出席了会议。
“此次讨论是为了进一步了解城市商业网点建设中存在的问题,推进城市商业网点管理立法工作,听取商业地产开发企业对《条例》相关规定的意见,为即将出台的《条例》进行细化。”一位接近商务部市场体系建设司的人士表示。
焦点问题探讨
据了解,会上就商业地产开发体量是否过大、项目招商情况、《条例》听证、审批应设在开发的哪个环节等问题展开了讨论。
“现在企业们一致认为商业地产的总量规模与业态设置存有矛盾。”参与此次会议的一位人士表示,在商业地产总量与密度相对较大的城市如北京、上海等城市出现了同样的问题,在核心商圈商业地产的密度较大,但在一些城乡接合部,商业网点的设置却不足。
来自戴德梁行的一组数据显示,在北京,CBD所占的 3.99平方公里区域内,今年将有不下7家规模在5万平方米以上的大型购物中心开业,而百子湾和望京区域大量商场人流不稳、购买力不足,使该区域新面世商业经营受阻。“这些建筑确实需要良好的商业规划先行,否则将造成资源的浪费,或造成争抢品牌进驻,或是面临招商压力。”戴德梁行商铺部助理董事张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)表示,一些项目也在不断地调整招商计划。
而在上海,其商业地产总量已经达到3000万平方米,人均1.68平方米,远远超过了香港,已经接近于东京、纽约,但现在每年还有二三百万平方米在建。
“现在基本的情况是对商业项目的开发没有限制,10万平方米、20万平方米甚至更多,这些项目往往由建设规划部门确定即可,没有专业的商业部门介入,导致商业地产发展出现体量过大、经营吃力的情况,将来《条例》会对此有规划。”接近商务部市场体系建设司一人士表示。
此外,建设部的一些规定与《条例》也有矛盾。上世纪80年代初期国务院曾有规定,一定体量住宅要配建5%~7%的商业项目,这一规定一直延续到90年代末。现在各城市根据现有的商业总量也进行调整,基本维持在5%~10%的比例。一些开发商为了追求高效益也进行了突破,但现实的情况是,体量过大的社区商业造成的结果便是业态设置重复,经营较弱,造成了土地、商业等资源的浪费。
“建设部与商务部在相关政策方面应该统一起来,比如5%~10%配建商业地产的规定就应该进行调整。”参会人员表示。也就是说立项必须设立听证制度,但现在仍要面临一个问题,企业对目前听证制度的权威性与真实性比较关注。
“目前商务部对香港的听证制度比较感兴趣,对它们的运作方法和所形成的功能正在观察。”上述参会人士表示。香港的听证制度是在开发商取得土地后采取,通过听证来考量项目在业态设置、体量及区域互动方面是否科学。如果符合区域发展要求与消费特点则会通过,否则被否决掉。
“目前来看,现有的《条例》还不够细化,仅是一个框架,无法具体指导一个城市的商业开发总量、商业体的业态设置及单体体量。针对上述情况,企业提出了很多建议,商务部方面都做了整理与收集,预计会有些突破。”参与此次会议的另一位人士表示。在《条例》推出后,其后会有相应的实施细则推出。
部门协调
面对市场态势,商务部希望尽快出台《条例》,对商业物业开发采取规划前置、设计审批、重大项目论证等一系列措施进行规范。加强对大型商业设施建设的科学调控;对拟建的大型商业地产项目进行清理,防止商业地产热继续蔓延。
“我在与其他城市的商业管理部门交流时得知,他们对《条例》的推出表示支持,但存在执行难的问题。一是牵扯的部门太多,需要协调的地方也太多;二是涉及到了开发商利益与土地部门利益的问题。”张家鹏表示,还有比如针对家乐福、沃尔玛的外资企业在开店过程中需要当地商务主管部门审批,并要上报到国务院,审批过关才发放执照。但对于国内资本却没有监管。
“《条例》的推出不仅仅是商务部的工作,而应由商务部与建设部共同制定,建设部在城市或区域规划过程中应设定好一定比例的商业开发项目。”华夏柏欣北京经营管理公司董事邓俊文表示,而这也是与会企业的建议。
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