作为舶来品的房地产投资信托(REIT)，虽是中国政府支持的金融创新品种，然受制于法律和税收障碍，目前也仅在民间暗流涌动。而近期美国爆发的次优抵押贷款信用危机及对全球金融市场的重创，无疑会让中国推出与房地产相关的金融衍生品时慎之又慎。

    部分受访官员认为，中国目前调控的重点是房地产价格，对房地产金融衍生品的需求并不迫切，任何有可能助推房价的举措都会十分谨慎，加之推出REIT仍存政策障碍，尚难预期推出的时间表。

    中国国家发展和改革委员会一位官员表示，“一切都在研究中，中国的金融创新基本都是向国外成熟市场学习，现在学习的目标出问题了，中国要推出当然会更慎重。”

    还停留在研究阶段

    该位人士提到，中国人民银行、证监会及发改委等部门已就REIT试点及相关方案进行研究，但尚无明确的结论。虽然政府支持金融创新，但也要考虑带来的风险及市场的承受力。

    另一位曾参与央行组织讨论REIT会议的政府官员也说，“REIT的推出是一种趋势，但目前还只停留在研究阶段，相关的政策法规并不明确，也需要多个部门的共同努力。”

    标准普尔上月宣布，因预计美国楼价下滑8%，且抵押贷款违约增加，从而扰乱金融市场，故可能调降612种由美国次优抵押贷款支持债券的评级，受影响的债券涉及总金额约为121亿美元。该消息引发非政府债券、股票以及美元的抛售，并造成全球金融市场的大幅波动。

    所谓REIT，属于不动产证券化当中的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产（如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产）打包上市，以其收益如每年的租金、抵押利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

    目前包括北京、天津等一些房地产及金融业发达地区都有民间机构酝酿推出REIT，如天津领锐资产管理股份有限公司、联华信托等。尽管民间机构欲试REIT的第一杯羹，但因缺乏政策上的支持，目前并没有政府批准试点的REIT。

    领锐资产管理公司高管马吕梁表示，该公司就是一家致力于中国资产证券化的专业公司，注册资本8亿5000万元人民币（1亿7000万新元），正计划增资扩股至20亿元人民币。公司正计划将工业化地产证券化，即建立一个工业化地产的资产池，再通过证券化处理，并酝酿在中国A股市场上市。

    但他提到，由于中国还没有产业基金法，加之税收上对此类创新业务的优惠并不明确，且作为金融创新产品能否获管理层通过及最终上市，以解决流动性难题都有很多不确定性，因此尽管目前有许多机构都在酝酿REIT，但都很难说是真正意义的REIT试点。

    而近期美国爆发的次优信贷危机显然也敲响了中国政府对金融产品创新可能引发风险的警钟。尤其目前中国居高不下的房地产价格已招致诸多民怨，而流动性过剩的现状也使得房地产领域通过金融创新、解决资金不足的原动力减弱，因此推出相关金融衍生品料会更加慎重。

    首先考虑防范风险

    中国国务院发展研究中心的一位专家直言，“REIT在中国的推出没有那么迫切，政府更关注的是如何调控房地产价格。”

    中国建设部的一位官员也表示，REIT在国外市场已经是一个成熟的产品，而且香港和新加坡都有，中国作为一种金融创新的产品推出也是迟早之事。

    他进一步指出，从产品结构看，REIT与美国本次爆发信贷危机的次优抵押贷款支持债券并不相同，因为REIT是一种有回报的信托投资产品，其风险体现在对产品估值的高低以及房地产行业整体风险，“如果行业向好，租金稳定，自然投资回报就好。”

    这一观点也得到中国证监会一位对此颇有研究的人士认同。他称，管理部门也是担心REIT的推出会助推房价，且在中国任何一项金融创新的推出首先要考虑的就是风险。

    但他也提到，由于目前中国与房地产相关的金融衍生品种甚少，与美国次优抵押贷款支持债券类似的个人住房抵押贷款支持证券(MBS)产品也只是试点，且规模不大，因此“这一引发国际金融市场风波的导火索并不会殃及中国”。(路透社)