中粮地产(000031)公司董事总经理金家凯在7月17日举办的“中粮地产公司治理网上交流会”(简称交流会)上表示，中粮地产业务构成将由工业地产、住宅地产、商业地产三部分构成转向以工业地产为基础，住宅地产开发为重点的发展模式。

    7月20日，中粮地产投资者关系部有关人士表示，中粮地产短期内不考虑开发新的商业地产业务，而工业地产在深圳以外的城市复制也不可能做大，公司当前发展重点是将住宅业务做大做强。

    住宅是发展重点

    “在出售深圳新安湖55.2%股东收益权以后，中粮地产目前已没有在开发和拟开发的商业地产项目。”7月20日，中粮地产投资者关系部门有关人士表示，目前中粮地产仅在深圳有一栋已建成的高档写字楼，这也是中粮地产总部所在地，该物业除部分自用外，其他部门用于出租。

    金家凯在交流会上确定了公司未来向住宅业务开发转型的经营战略：未来短期内没有进军商业地产的打算，主要以工业地产为基础，尽快将住宅业务做起来。

    据了解，中粮地产目前的业务收入主要来自工业地产，住宅地产业务预计可以在明年成为销售收入的主力贡献。中粮地产投资者关系部人士介绍，中粮地产也不会在工业地产方面采取激进措施。目前在中粮地产所持有的深圳宝安区工业项目主要以来料加工等产业为主，这一产业模式在全国其他地方很难复制。

    上述人士介绍，未来工业地产方面还有几块小规模的工业地块加入进来，中粮地产同时还在和深圳政府谈判一些以前未落实的项目。

    国泰君安证券一位分析师认为，目前中粮地产持有的工业地产体量已经足以为其提供一定规模的稳定现金流回报，这相当于其他上市地产公司的商业地产业务所提供的回报。因此中粮地产短期内没必要去开拓商业地产寻求稳定收益回报，也没必要冒太大风险去深圳以外城市的工业园区发展工业地产。

    看来，中粮地产的当务之急是尽快将地产业务方面回收快、回报率高的住宅地产业务做大做强，这关系到中粮地产是否能成为大型房地产开发企业的关键。

    而在金家凯眼里，中粮地产当前最大的发展任务就是怎样发展成为专业化的住宅地产开发公司。“以房地产住宅开发销售为主，强化前期策划能力、土地获取能力、规划设计能力、融资创新能力、项目管理能力，尽快建立起住宅地产的专业化核心竞争力。”

    中粮地产公司董事会秘书厉辉也在交流会上表示，中粮地产是在“深宝恒”基础上建立起来的房地产开发公司，目前在房地产行业还是个新兴的公司，距万科等国内大型专业的住宅开发企业来说有一定的距离，公司未来将着重向缩短距离努力。

    集团资产有选择注入

    日前，中粮地产以配股方式实现了中粮集团对中粮地产的一次资产注入。中粮地产向原股东配售股份，以所募集资金中的2.85亿元收购中粮集团旗下香港鹏源发展(厦门)有限公司持有的厦门鹏源房地产开发有限公司100%股权，以及鹏利国际(四川)置业有限公司持有的成都天泉置业有限责任公司51%股权。

    市场纷纷猜测这只是中粮集团对中粮地产资产注入的第一步，未来还将有更多的资产注入动作。

    “目前中粮集团暂时没有新的资产注入计划。”金家凯说，为避免中粮集团与中粮地产的同业竞争，中粮集团会有选择地将一些优质资产注入中粮地产，但并非全部。

    在中粮地产公布的《加强上市公司治理专项活动的自查报告及整改计划》中一再提出“由于种种原因集团部分项目目前不适合注入上市公司”。

    对于“种种原因”的解释，上述中粮地产投资者关系部人士表示不能全面列举，仅解释“中粮集团某些尾盘或者已经开发完毕销售进行一半以上的项目；土地证书不全的项目”。

    据了解，除了中粮集团自己在开发的项目和与万科合作的项目外，中粮集团下属中谷粮油集团和中土畜总公司下面有近千万平方米的土地储备，有些土地由于历史遗留原因而导致土地证书等法律文件不全，虽然这部分土地质量优质、成本低，但是也不能注入中粮地产公司。“作为上市公司，对资产质量是有要求的。”中粮地产投资关系部人士说。

    尽管如此，为避免中粮集团与中粮地产在某些城市的同业竞争关系，中粮集团还是向中粮地产出具了避免同业竞争的保证书：在中粮地产开展业务的城市，中粮集团不再开展新的地产开发业务；在同一城市的业务，中粮集团优先转让给中粮地产；中粮集团不再从事新的住宅业务开发、工业地产等与中粮地产存在同业竞争关系的业务。

    中粮地产投资者关系部人士说，在配股收购上述中粮集团两家地产公司股权后，公司在开发土地储备规模不过200万平米(一些与其他公司合作，但未取得控股权的项目未计算在内)，业务规模仍然偏下。不过中粮地产日前在天津通过与天津滨海快速路发展公司合作，拿下了20公顷土地的一级开发权，中粮地产计划在天津设立一家注册资本超过2亿元的分公司。

    中粮地产财务总监崔捷在7月17日的公司治理交流会上指出，公司将加大土地储备力度，加快项目资金周转率。

    有关证券分析专家指出，中粮集团的资产注入虽然可以期待，但中粮地产团队通过“招拍挂”市场拿地仍是未来发展的重点。

    “通过与万科等先进开发企业合作学习拿地经验，引进人才等手段，正在稳步提高企业拿地扩张能力。”中粮地产投资者关系部人士说。