7月19日，保利地产公告，2007年1至6月公司实现销售面积94.26万平方米（含北京政泉销售面积6.8万平方米），同比增长101.54%；实现销售认购金额79.51亿元（含北京政泉销售认购金额7.9亿元），同比增长166.81%。同时，保利地产开始成为A股继万科之后宣布每月公布销售数据快报的房地产公司。

    超常规发展

    2003年末，保利的总资产为18.54亿元，净资产为4亿元，只是一家中等规模的地产公司，但到2006年中期，公司总资产已经增长到110.64亿元，净资产11.72亿元，规模扩张非常迅速，仅两年半时间，总资产规模就扩大了496.76%，净资产增长了193%，其中2003年公司存货仅为14.49亿元，到2006年中期，公司存货已经增长到73.68亿元，两年半时间存货扩张了408%。

    而2006年上市后，截至2006年底报告显示，保利的净资产已经超过36.3亿元，总资产达到165亿元。连续三年销售额复合增长率超过83%。

    更使业界惊讶的是，在今年上半年，保利的增长速度还在加快。消息人士指出，上半年保利的合同销售额已超过98亿元，加上去年保利已预收但未确认结转的40.7亿元销售额，今年内保利将达到已结算销售额超过100亿元的目标。但保利方面对此表示一切以公司公告为准。

    “保利全国化战略的受益效应，将在2008年开始逐步体现出来。我们有信心在未来几年内，确保30%以上，争取50%以上的业绩增长速度。”保利董事总经理宋广菊认为，随着2002年保利全国化战略铺开，以及2005～2006年期间，多个外地项目进入销售期，2007年开始进入利润贡献期，保利依然有把握在未来实现不亚于昔年的高速增长。

    股价上涨压力更大

    与保利超常规发展相呼应的，是保利的股价从上市后至7月19日，合计上涨了近6倍的惊人纪录。截至7月19日中午，保利地产的收市价约54元左右，对应市盈率为191倍。

    宋广菊坦言：“每次股价上涨都使我们有很大压力，为了能对投资者负责，我们必须维持高速增长，创造更好的经营业绩。”她也表示，虽然在公布公开增发3.5亿股时，并未预计到股价将上涨如此迅速，其募资总额可能会比原定的70亿大幅上涨，但她表示不担心散户投资者以及机构投资者因保利股价太高而失去认购兴趣。“保利的高速增长有基础支持，而且保利的股价上涨潜力也有目共睹。相信参与投资保利的股东，都能获得稳定回报。”

    她同时表示，保利的竞争优势在于，更擅长于对市场机会的战略把握能力，以及财务的杠杆效应运用得更理想。

    2002～2005年，保利未上市时，追求的是“有规模的增长”，同时根据行业的向好趋势，顺势大举扩张，在一线城市的中心以及上升阶段的二三线城市布局。此阶段公司主要是大本营广州通过招拍挂和收购合作的方式拿下大量土地储备，并开始进入长沙、北京、武汉、重庆、沈阳、上海、南海、岳阳和包头等城市布点。

    这一时期虽然地产遭遇宏观调控，而公司并未受到资金上的制约，没有资金链断裂的风险。因此，宋广菊意味深长地说了一句：“我们相信，即使出现最坏结果，增发结果未如理想，总公司也会对公司的发展给予一定支持。”

    而记者查阅资料发现，在2003年、2004年、2005年和2006年中期，保利地产主要来源于集团及兄弟公司的其他应付款一项分别为1.98亿元、3.92亿元、21.8亿元和27.78亿元。公司可以利用集团的资金，作为项目的自有资金，达到满足房地产贷款“35%自有资金比率”的要求，取得贷款，顺利地推进项目。也是因为这个原因，保利得以在2002～2006年中期实现惊人的42.81%的净资产收益率。

    同时，保利地产的财务负责人承认，在上市前以及土地市场竞争未如目前的前几年，公司的财务杠杆发挥效应可以达到1：10。“也就是说，可以用1亿元，去启动10亿的项目。当然现在由于土地出让金一次缴清、地价上涨等大环境因素，保利更多的是通过加快项目运转周期，加快效率等方式来进行财务费用、时间成本的节约，从物业开始销售到收益确认可以进入报表结算的周期，大多是半年到一年的时间，财务杠杆的放大效应仍然可以达到4左右。”她还表示，保利拟在今年投入134亿元开发9个项目，如果加上目前的楼价上涨因素，预计最终的资产回报率可以超过预定的15%左右，达到20%。

    宋广菊介绍其目前的资金利用方式为：在项目开发前期，35%为自有资金撬动，通过融资以及销售收入，补足后续资金。因此，此次公开增发3.5亿股，若融资规模超过预期，将继续投入更多的在建拟建项目以及买入发展前景看好的地块。

    不考虑工厂化生产

    但是高速增长到一定程度，无论资金链如何雄厚、规划如何完善的公司，也最终会面临扩张的瓶颈。如万科董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)就曾表示，以目前万科的发展速度，最高峰也只能支撑每年600亿～800亿的销售额。为了达到年销售额1000亿元的目标，万科目前已启动住宅产业化的前期工作——工厂化生产试点。

    宋广菊承认，保利在数年高速增长后，会面临同样的临界点。但是保利依然认为，由于房地产的地域性太强，很多设计及施工需要因地制宜地展开，因此不考虑工厂化生产，现场拼装的方式。与万科相比，保利更倾向于采取30%投资于商业项目，到2012年实现每年租金收益10亿元，成为年销售数百亿元的住宅项目的补充，以此获得稳定收益。“毕竟像中国现在这样城市化进程高速推进，各大城市像一个大工地境况不会多年持续。那么到了地产业发展的成熟期，能为企业带来稳定现金流的商业项目将成为支持公司继续发展的基石。”她表示，保利以往在商业地产运用方面已有心得，对于未来在商业地产方面的发展很有信心。

    目前，保利已开工的广州琶洲项目，预计营业后将为保利带来每年约6亿元的租金收益。而保利在佛山建设的第一个五星级酒店，以及综合了MALL及酒店的项目也在稳步推进。