中关村 综合性商业极度匮乏

    奥运的脚步越来越近了。潘石屹在转向商业地产的时候尖锐地指出：“2008年越来越近了，商业地产的机会来了。”2007年，北京，500万平方米商业涌入市场，如果各大中介公司的预测果然落实的话，北京商圈的格局将再起新变。上周，记者通过对北京八大商圈的详细调查，发现北京各大商圈都在悄然上演着“升级战”。

    这也正应了五合国际集团总顾问刘力博士的观点“北京商业供求差异将引发北京区域商圈全面升级”。

    下面，让我们走进这正酝酿升级着的八大商圈———

    亚奥 “辣街”听着 叫人过瘾

    记者近日来到亚运村、奥运村附近，发现不少道路仍在修建中。在位于亚运村腹地、108路电车总站附近的保利金泉广场，销售人员表示，他们的项目属于低总价，销售情况很乐观。记者询问了在现场的意向客户贾先生。他说，因为对奥运经济的看好，自己对投资亚奥区域的商业地产很感兴趣。

    在接下来的“踩盘”过程中，贾先生很注意比较各家商铺的价格。“我看过不少商铺、写字楼，只有价格低，以后才有更大的上涨空间。至于物业管理，我是外行，只要这个区域整体发展势头旺盛，就会有经营者，这是最关键的。”

    家上生活广场位于安立路与大屯路交叉处，这里的销售人员表示，该项目售价为34000元—35000元/平方米左右，一至四层为商业，其余为写字楼。为什么这个项目的价格会这么高？其项目策划人员表示，家上生活广场的业态定位为顶级家居精品卖场。一方面，目前属于家居高端定位的专卖店在北京几乎是个空白；另一方面，他们非常看好亚奥别墅区的强大消费力。

    “我们已与国美正式建立合作，国美将在我们的ViiiV CASA设立精品家电概念馆，共同打造高端商业空间。”该策划人员介绍说。

    前往北辰购物中心的顾客张女士告诉记者，位于鸟巢附近的北辰二期将要开工建设了，“估计肯定是大商场，也许还有酒店。作为消费者，我希望立水桥附近的‘辣街’尽快营业，‘辣街’的名字，听着叫人过瘾！”

    朝青 “商业借住宅而后生”

    近两年朝青板块住宅价格的高涨，带动高收入居住人群流入该区域。说起京东朝青板块，仅青年路上就聚集了建筑面积为100万平方米国美第一城、50万平方米华纺易城、32万平方米的青年汇。在其辐射区域内，还有许多住宅项目，比如罗马嘉园51万平方米、东岸22万平方米、朝阳园28万平方米、炫特区28万平方米、星河湾60万平方米、星河家园60万平方米、天鹅湾46万平方米、润丰国际40万平方米、逸翠园36万平方米。

    记者采访该区域的商业地产时发现，诸多商业项目均“借住宅而后生，为居住服务。”合生橄榄季属于罗马嘉园IV期。其销售人员表示，合生橄榄季住宅均价12800元/平方米，商铺价格2.4万-2.6万元/平方米，目前销售已接近尾声。商铺主要业态为超市、特色购物、餐饮等，主要服务于社区业主及周边居民。

    同样情况的还有天鹅坊。天鹅坊作为天鹅湾的“升级版”，为提高其居住品质，特设了社区商铺。“我们的商铺虽然体量不大，但业态规划遵循高档、精致的原则。”其营销人员表示。

    接下来，记者又前往国美第一城的“姐妹篇”———国美第一商街。该项目的销售人员称，国美第一城今年5月份已有6000户入住，为商街汇聚了人气。同时，他们的商铺位于朝青板块核心地段、价格比较低，投资风险比较小。“在国美第一商街，最大的铺面达到4000平方米，有两三家都是自己购买自己经营，而且做的都是餐饮业！”

    两广 置业经营 两相宜

    两广路区域的新盘比较多，记者在房产商铺一栏中搜索到24个楼盘。即将开业的新永外文化用品商城主要以经营文化用品、体育用品、礼品等为主。目前招商进入倒计时，该项目的特点是出售一部分，自营一部分，而置业者与经营者兼为一身的情况比较多。

    同样作为商业地产的国瑞大厦分为写字楼和购物中心。购物中心的中高端定位吸引了著名百货品牌入驻，即将开盘的写字楼以高效率性+灵活性+低办公成本，吸引了很多企业的关注。

    对于两广区域商业地产的业态特性，朗琴国际的营销负责人任海俊有一番独到的见解：按以往的商业格局，东边以国贸为核心，通常是贸易型公司聚集地；西边以金融街为主，通常是金融与政务为重。

    长安街格局是不能更改的，恰好给两广区域带来了发展空间。以朗琴国际为例，这里的置业者通常是比较有实力的投资客，而入驻的公司通常为金融政务等中下游企业。也就是说，两广路特殊的区域满足了东西两个板块挤压出的强大需求，因为这类客户群比较注重办公环境与配套，所以朗琴与希尔顿酒店结盟，服务于本区域的重要客户。

    望京 尚未形成 聚集效应

    望京是规划的亚洲最大居住区，目前商圈主要集中在东部，业态相对丰富，商业面积目前已超40万平方米，预计2008年商圈面积将赶超西单。随着大型商业、企业的进驻，将使望京成为京城东北的商业次中心。

    望京商圈的商铺虽集中，但未形成聚集效应。在繁华地段，未形成系统的商业布局，一些地区商业项目供应集中，但由于商业业态搭配并不合理，同质化竞争现象明显，没有形成聚集效应。

    缺少经营成功的有规模、上档次的商业中心。区域内聚居了一些涉外人员（以韩国人和朝鲜族人居多，占总人口29.6%），呈现出明显的国际化特征。国际化、高素质的消费客群使望京的商业消费力达到了一个高水平。但是区域缺乏经营成功的高档品牌商业和娱乐消费型商业项目，缺少辐射整个区域甚至超越区域的大型物业，对于区域外的消费吸引力度不大，反向吸引亚奥、燕莎客流的能力有限，同时也流失了很大部分中高端消费群体。

    大型主力店并未发挥带动作用。区域内入驻的大型主力店较多，如百安居、宜家、京客隆、沃尔玛、家乐福等，但是主力店对区域的带动作用并不显著，区域目前缺乏人气，尚未形成良好的商业氛围。在人气不足的区域，商业面积不代表影响力，多家主力店聚集也不代表短期就能带动区域商业，望京的商业成长还需要一定的时间累积。

    百子湾 商业地产 不复制

    “从商业地产的长远发展来看，首先开发商要有做商业地产的决心！再就是产品的定位和设计要创新、要有特色，做商业地产不能复制。”大成集团商业地产部王琦说：“我们的定位是CBD白领的需求，满足他们购物需求以及对环境的体验。另外，我们吸取别人的优点，寻求差异化，做创意产业，打造欧洲原生态步行街，让人们到了我们这里感觉有趣、有淘宝的感觉。”

    大成国际中心位于有“CBD后花园”之称的百子湾区域，紧邻东四环，扼守百子湾桥路口东南角，可以说是后花园的“门户”和“窗口”，在位置上占据先天优势。据介绍，大成国际中心采取产权自持与产权出售相结合的方式，统一招商，与商家共育商气。2006年9月，乐购TESCO东首层金铺开业当日售罄。2007年1月，大成首家主力店乐购TESCO开业。目前，大成国际中心已出租50%、发售70%。

    “好租才好卖！”一语道破大成国际中心热销的一大玄机。王琦介绍说，主力店乐购TESCO已火爆开业，肯德基、好利来、美时美刻、达芙妮、纸老虎、CHARLIEBROWN等品牌店也纷纷开业。背靠乐购TESCO的87席首层金铺，与屈臣氏、迪迦奥特曼、迪斯尼动漫店、星巴克、正一味、移动营业厅等品牌商家正在洽谈中，意向签约率高达70%。

    中关村 综合性商业 极度匮乏

    中关村区域近年来发展迅速，商业业态逐渐成熟。但随着区域经济发展，尚缺乏新兴及高档商业配套。据新中关购物中心招商部经理汤莎莎介绍，由于中关村先前以发展电子行业为主，是IT行业的集散地，另外又是典型的学区。所以消费能力并不高，缺乏高品质商业。

    长期以来，中关村一直以“电子一条街”、高科技产业区及文教区而闻名，IT卖场包括硅谷、海龙、鼎好等，但供居民日常消费的综合性商业却极度匮乏。“双安、当代商场是距中关村最近的两个大型购物中心，但开业早，且距中关村核心区还有一定距离，其规模与业态已跟不上中关村的消费升级速度。”

    今年以来，中关村核心区商业配套匮乏的局面将得到进一步改善。去年，西区出现了一组旗舰型商业项目，如中关村广场购物中心。这个20万平方米的商业航母，涵盖了大型超市、百货店、影院、餐饮，精品专卖店和商业步行街六部分。另外，中关村广场购物中心和新中关位置相连，同属于综合性的大型购物中心，不同的业态为顾客提供了“一站式”的购物及休闲功能。

    目前，随着房价不断上涨，以及中关村经济的不断发展，吸引了一些新兴商业经营者，纷纷抢占市场。但据观察，社区商业配套还是比较少，而且较传统。区域人群广泛，但缺乏消费习惯，仍需要培养。

    亦庄 业态单一 档次较低

    亦庄作为北京唯一的一个国家级经济技术开发区，规划明确分为产业区、协作区和配套生活区，商业地产的开发也完全按规划实施。长期以来亦庄商业地产市场发展缓慢，已积聚了较大的购买潜力，为亦庄商业地产的提升创造了较大的空间。

    亦庄商圈的特点如下：缺乏统一规划，存在结构性供求失衡。区内商业缺乏统一规划，符合消费需求的商业设施匮乏，商业定位偏低，业态分布不均衡，缺乏知名品牌商业。商业地产供应量远远不足，但局部又过剩。

    商业业态单一，档次较低。目前区域整体商业物业呈点状分布，商业设施网点少、结构单一、规模小，且多为中低档次。从现有格局和态势看，亦庄商业地产市场滞后于区域经济发展速度。商务环境发展相对滞后，市场已经积聚了较强的购买潜力。

    以社区配套型商业为主。用于商业开发的区域集中在社区配套生活区内，没有充分发挥现代服务业对区域发展的拉动作用。居民的日常社交和商务活动基本聚集在少数高端社区中心。

    具有较大的市场潜力。相对于望京、亚奥地区来说，亦庄并不是纯居住社区，有一定的产业支撑，商务市场有一定的发展空间。亦庄整体的商业匮乏和未来良好的市场预期是投资者接踵而至的原因。

    南城新“簋街”后来居上

    丰台区商业发展后来居上，区域内大体量的住宅供应带动了社区商业的繁荣。

    据调查，丰台区区域属性不太明显，没有比较知名的商业中心。但由于区域内大盘项目日渐增多，从而带动了社区商业的发展。方庄餐饮街是近几年来继东直门“簋街”之后，自发形成的具有规模和档次的一条餐饮街。现有餐饮店铺30几家。这在方庄是比较知名和成熟的业态。

    目前丰台区拥有一些大体量的住宅项目，如万年花城，总建筑面积约200万平方米。另外还有芳城园、三环新城等大盘项目，周边已形成了成熟的便民商业配套。随着方庄地区的不断发展，商业地产也在逐渐繁荣。

    目前区域在售商铺不断增多，如天雅东方古玩城、映天朗（五号公馆） 、中海风情苑、6号金街、天创•盛方中心等。丰台区业态构成主要以餐饮、美容美发、社区维修服务、洗浴等构成。区域内缺少商场、大型超市及购物中心。

    区域商圈应更具特色

    不同区域应该形成各具特色的商业集群。东部区域商圈重点发展满足新型制造业和居民生活需求的新型商业；西部区域商圈应该发展适应休闲旅游需求和现代时尚生活的新型商业；北部区域商圈应该依托奥运文化，以体育健身、体育休闲为主题，发展会展、商务及个性化生活服务组团型商业设施；南部区域商圈则应该以本地消费者为主，依托产业支撑，重点拓展商务环境、发展新型服务业和本土特色民俗民风商业。

    招商难度加大，竞争更加激烈

    区域商圈相对还是较缺乏商业氛围，很多商业物业规模又过大，虽然吸引了众多商家的兴趣，但是商家进驻经营的意愿有限，招商难度较大。今年北京商业地产集中放量，大多数项目都以中高档百货为主，定位上的雷同也将加大招商难度。特别对一些大体量的商业项目，成长期和培育期更长，经营困难也更大。区域商业中心必须根据区域人口、文化、消费习惯等特征，提出合适的定位和业态组合。