创业篇

    2007年6月，富力地产进行了高层调整，原富力北京总经理吕劲(吕劲博客,吕劲新闻,吕劲说吧)调任上海富力房地产开发有限公司副董事长之后，原广州富力副总经理兼总工程师张辉开始执掌北京富力。6月28日下午，出任富力（北京）地产开发有限公司副董事长、总经理职位的张辉接受了本报记者的独家专访，从采访的言谈中时刻可以感觉到，随着人员调整的到位，富力地产的新一轮发力即将开始。

    调整配合集团战略

    富力地产的此次人员调整颇具深意。通过对吕劲、张辉两人的资历进行对比分析后，不难看出富力地产此轮人事变动的用意。

    原富力北京总经理吕劲大学主修工业电器自动化专业，获工学学士学位，九十年代初赴澳大利亚进修房地产专业并获高级证书。学成归国后，加入富力地产集团任副总经理，主管项目的前期开发和设计工作。2002年，富力地产在广州成立9年，开始考虑全国扩张战略，北京、上海两大一线城市进入视野。随后，富力战胜包括华润、SOHO中国等在内的竞争对手，在北京通过招拍挂的方式拿到第一块地，这块地就是当时人称“东五厂”、今为富力城的浩大项目，位于东三环和二环之间。

    富力城是目前富力地产单个项目投资金额规模最大、物业形态最为多元的项目。某种程度上，富力地产在全国影响力亦凭富力城一战成名。时至今日，富力地产华北区域和华南区域已经是双峰对峙，但因为集团将主要精力全部投向北京区域，富力地产在长三角区域多年来一直没有大的作为。

    张辉2002年下半年进入富力，担任总裁助理。2003年下半年，出任富力地产总工程师。大约一年后，张辉升任集团副总经理兼任总工程师，负责一些前期开发工作以及商业地产等。2007年初，进入富力地产决策委员会，成为9名决策委员会成员之一。

    吕、张两人相比而言，吕劲开拓市场的能力已经得到了多方的认可，张辉在商业地产方面具备充分的经验。“得京沪者得天下”，意图做行业领跑者的富力地产如果继续不进入长三角区域，那全国霸业终难实现；而经过将近5年的运作，富力地产在北京市场的一些商业项目将进入发力期，将曾经具备开拓市场经验的吕劲调向华东，将具备商业地产经验的张辉调向北京区域，正是为了配合集团的全国战略。

    商业地产蓄势发力

    33岁的张辉精力充沛，言谈中能感受到他的信心和冲力。

    张辉对记者介绍说，“经过将近5年的运作，富力地产在北京市场的一些商业项目将进入发力期。目前位于北京富力城的在建投资物业，包括将于2007年落成的富力中心，将于2008年落成的富力购物中心和富力万丽酒店目前也正在施工建设及招商推广中。而富力爱丁堡广场、富力（北京）国际珠宝饰品城等商业项目也是今年富力北京新的发力点和增长点。单单是富力城两个商业建筑，其规模就已达到约20万平方米，涵盖了五星级酒店、写字楼等。2008年北京奥运会之前可望启用。”

    谈到富力地产在商业地产项目的具体操作策略时，张辉表示，“在规划商业物业的用途时，会根据项目的地理位置，以确定作出售或长期持有的用途。开发的商业物业中，仍以出售项目为主。然而，集团用于长期持有的物业需具备较大的增值潜力，并且在建成后可为集团带来长期可观的收入。根据富力制定的计划，北京富力也将在下一阶段调整持有型物业的比例。除继续以住宅为主要发展物业外，适当地发展商用物业，其中以销售为主，部分作长期持有。”

    富力方面的信息显示，富力今年在京共有多个商业项目在售，加上天津等华北市场今年启动的一些商业项目，初步估计华北市场今年启动的商业地产将达70万平方米左右。

    重大举措筹划之中

    除了商业地产发力之外，在北京、天津区域，富力地产也正在酝酿重大举措。

    最近一段时期，国内的地产巨头纷纷加大了扩张力度，并购、拿地方面的大手笔频频出现，企业的规模效应开始显示。作为地产行业的标杆企业，万科2006年销售额已经突破200亿元，当年实现销售额过百亿的房地产企业共有万科、富力、合生、中海、北京首开集团5家。

    2007年，万科的销售目标是400亿元。

    张辉坦诚地表示，这几年能感觉到大企业之间的竞争压力正在增大。“万科这几年通过并购等方式确实发展得非常快，但其他企业采用的方法，我们集团也都会采用的，但我们是上市公司，有些正在洽谈、进行中的项目，按照规定是无法向外透露的，只有等到最终合同签订的时候才可以对外公布，但可以确信的是，富力地产也正在计划采取种种方式，实现企业的稳健、高速发展。”

    6月6日，富力地产在香港交易所发布公告称，其将以最高11亿元人民币，收购广州天力建筑工程有限公司全部股权。 公告称，有关收购作价将为天力建筑今年预测税后净利润的4倍，收购价将介乎6亿-11亿元人民币。

    市场还有消息称，富力地产有意参股将于香港路演招股的同行———合景泰富公司。合景泰富集团是集开发住宅、商业项目以及从事物业管理等范畴业务的泛房地产综合性企业集团。集团开发量累计超过百万平方米，先后成功开发了“叠彩园”、“盈彩美居”等项目。目前，该集团在天河东部、珠江新城、花都等区域的土地储备量已超过100万平方米。

    6月中旬，富力地产股东大会通过决议，该公司计划在上海交易所发行不超过4.5亿股A股；募资所得将用于富力物业发展及相关政府部门批准的其他用途。市场人士预计，以富力H股价格在25港元左右为参照，富力A股价格将在20元以上，其发行A股将最高募资90亿甚至100亿。成为国内市场房地产企业最大规模的IPO。

    辐射效应将会加强

    张辉坦言，富力地产最近在北京市场上手中的土地储备确实并不很多，目前还有一些项目正在洽谈之中，预计在今年、明年下半年将会有一些项目的进展情况可以对外界公布。“富力地产在北京市场所面临的问题，国内其他的大品牌企业也同样在面对，富力地产也正在筹划应对方法。天津市场目前已经被富力集团看作是一线战略城市，在天津房地产市场富力集团将会有一些动作。”

    万科于1995年进入北京市场，但多年来所拿的地块都相对不具备优势，进入2006年后，万科以3.89亿元收购朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60%国有产权及相应权益，终于通过并购的方式在北京的优质地段拿到了项目。

    张辉对此表示，“对手采用的方法，我们都会考虑的，但现在还不到公布的时机。”

    张辉谈道：“富力地产的华北区域战略还要辐射东北区域，从我个人的感觉看，东北区域的房地产市场近两年也已经开始进入一个发力期，很多城市的购买力都已经开始体现出来，富力地产在东北区域的辐射力度还是不够的，相比而言，在华南市场，很多小城市都能知道富力地产的品牌，在北京、天津区域，富力地产业具有相当的影响力，但在东北区域的很多城市里，富力地产的影响力还不大，这个巨大的市场还有待华北公司进行辐射。现在在东北市场上一些项目也正在洽谈之中。”

    三大区域即将鼎立

    富力2006年年报指出，截至2006年12月31日，富力地产在全国共有19个发展中项目，其中北京5个，广州10个（不包括投资项目），重庆2个，天津及西安各一个。在建项目总建筑面积约357万平方米，较2005年增长44.4%。此外，预计于2007年上半年落成的项目总建筑面积约50.4万平方米，下半年约165万平方米。而在新增土地储备上，2006年富力地产新增21幅土地，用作发展19个项目，总建筑面积约1094万平方米。

    商业物业的销售额占富力总销售的可售面积及销售额比例分别约16.8%及26.4%；其以短期及长期租约出租其部分商业及零售楼面所得的租金收入约人民币7866万元，较去年的人民币4339万元，升幅逾81%。

    张辉对记者表示，“目前富力地产的项目主要集中在华南、华北两大区域，在西部区域有一些土地储备。长远来说，富力地产要形成三大块战略地区：以广州为核心的华南，这是富力地产的发家地，也是集团公司总部所在地；以北京为核心的华北地区，几年前从广州到北京发展，是公司扩张史上最为重要的节点之一；以上海为核心的华东，尽管目前富力在此区域项目还不算多，但相信此后会有很大的跨越。”

    已经在上海开始工作的吕劲日前在接受上海媒体采访时曾直言：“要赢万科并不难，富力的目标是五年内全国第一。”

    万科表示，由于高达60%的工作人口（人口红利）所带来的住宅市场前景，以及资本市场的支持，未来公司年销售套数将超过世界第一大房地产企业帕尔迪，公司原来预计2014年销售规模超过1000亿元的目标有望在2009年提前实现。

    听到同行战友在上海的豪言壮语，张辉笑了，第一反应是“怎么和我想的一样啊。”随后张辉解释说，“富力集团高层并没有确定要超越谁的目标，我们还是首先追求公司的稳定、健康发展，但市场第一的位置，肯定是所有企业都向往的。”