态势：火而不热 业界：需科学融资

    “商业地产只有两种道路，上天堂，或者下地狱。”流传于业内的这一句话，将商业地产的性质表露无疑。让地产运营商既爱又恨的商业地产，在武汉已经上演出一幕幕剧情，却是悲多喜少。

    商业、地产都不缺少的武汉，为何无法承载商业地产？这一个疑问，从2003年开始，就成为武汉楼市的一把锁。

    时过境迁，经历了4年的探索，一把解锁的钥匙似乎正在暗处隐隐发光，但最终能否找到，目前尚难定论。

    可是雪莱不是说过：冬天来了，春天还会远吗？

    【市场】从“MALL”到城

    “一个大的统一的商场，它的活力永远也比不上一个面积和这个商场相等，由N个小商店组成的街。世界城的成功得益于它是一条街而不是一个MALL。”任职于思锐(武汉)投资顾问有限公司常务副总的何海涛，对于武汉的商业地产，有足够的发言权。2004年，他作为前锋介入武汉房地产市场，协助利嘉竞拍世界城地块。

    当时的武汉，正经历着商业地产的变迁。

    一面是由2003年开始的MALL开发高峰潮，仍旧是武汉商业地产的主导，以湘隆时代商业中心、大连万达商业广场、武汉销品茂为代表的商业地产，通过MALL的形式迅速抢占武汉商圈，而王家墩中央商务区、龙王庙商业中心、永清商务区、汉正街改造、铜罗湾广场也逐一浮出水面，当时业界有一个声音：未来3—5年内，带MALL概念的购物中心总供应面积将超过200万㎡，武汉商业地产将进入准“摩尔”时代。

    而另一面，庞大的商业造城运动在隐隐吞食“MALL”空间。从2005年开始，不断有“MALL”城计划推出：王家墩中央商务区计划建设以商贸、会展、酒店为主的100万㎡MALL城后，以33．9亿元拿下的汉口永清地块的香港瑞安集团，也正式动工建设“武汉新天地”。根据其初步规划，“武汉新天地”将把永清片区打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。该项目总建筑面积约145万平方米，总投资将达到100亿元。武汉南国商业发展公司在汉西建设建筑面积40万㎡的家居、建材MALL城，青山区政府重点打造的总面积超过200万㎡“三线四片”的商贸中心，硚口区政府在汉正街重点打造总面积超过150万㎡的十大专业市场、两大物流配送组团、若干大型购物休闲中心、娱乐中心、旅游中心、会务展示中心。这些MALL城，都几乎涵盖购物、休闲、娱乐、酒店、公寓、物流、运动、会展等全部商业业态。

    在武汉商业地产变迁节点时进入武汉的“世界城”，无疑选择了一个适当的时机与方式。

    世界城•光谷步行街项目由九大组团串起，是复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅的“四位一体”的大型城市中心建筑群。

    “武汉从来不缺少商业，也不缺商业地产成长空间，缺少的只是一个在全国能叫上名的成功案例。”何海涛认为，一个成功的商业地产，不能或缺的两个因素：资本和政府支持，世界城都有，“它将是华中地区最好的步行街”。

    商业地产两大勃发诱因

    商业地产，不能忽视的正是这两个关键词：资本、政府的支持。而回看武汉商业地产，“港资”和“旧城改造”正是两个让武汉商业地产勃发的要素。

    2005年，商业地产的高回报率和武汉商业地产相对较大的上升空间，吸引部分外来地产巨头纷纷登陆武汉。和记黄埔、瑞安集团等大量香港外来资本的介入，加速了商业地产的发展，为未来商业地产的发展起到推波助澜的作用。

    据不完全统计，土地公开市场上2005年挂牌出让的具有商业性质的土地量达2159亩，其中有1780亩的用地“东家”均为港资巨头，且均是大宗用地。国内大连万达、龙腾置业、西北盛唐、甘肃大陆桥、金海马集团、金盛投资等实力企业均将目标瞄向武汉的商业地产。粗略统计，目前仅汉正街这一个区域的商业地产就聚集着100多亿的外来资本。

    而另一方面，近年来旧城改造正如火如荼地进行。

    由于某些传统商业区受传统商业模式的制约，在旧城改造方面进程相对迟缓，造成这些区域市政面貌老旧，以至于在武汉商业版图中的地位有所下降，而随着旧城改造被政府提到重要议事日程之上，这些区域久经积累的商业又将显现出蓬勃的生命力。在这一方面，“天下第一街”——汉正街表现得尤为突出。

    事实上，汉正街旧城改造对于该区域商业价值的拉动，2002年就已初现端倪，2002年8月，来自浙江的武汉龙腾置业有限公司取得了汉正正街一期约100亩的项目用地；来自上海的武汉盛唐房地产开发有限公司拿下了110亩龙王庙商业地块；同年12月武汉大陆桥投资开发有限公司中标取得全新片项目；2005年3月，徐东房地产公司更是创单亩价格纪录，取得约55亩九如片商业开发项目，掀起了汉正街传统商业街区更新改造的热潮。

    业内人士分析，武汉市旧城改造的量还比较大，而旧城改造的区域一般处于城市中心，加上传统的商业模式不适应现代经济的发展，亟待更新，这些都为武汉商业地产的持续发展提供了一定的空间。

    两年内将集中放量

    商业地产逃不出的宿命：多年积累，慢慢发散。

    2005年开始的商业地产开发，已在这两年呈现出发散状态，并将在接下来的1—2年集中放量。

    不难看出，武汉商业地产2005年的遍地开花，其实正是2003－2004年的能量聚集。徐东销品贸、武汉新世界中心、“世界城•光谷步行街”、长江边永清街的武汉版“新天地”、和记黄埔的花楼街地块和“世茂锦绣长江”等大型商业项目的建设开发与上市都发出一个清晰的讯号——未来1－2年，武汉市新增的商业将陆续推向市场，绝大多数的商业将以综合项目的形象出现。

    而大多数的商业地产购买者是把这类产品作为一种稳定的、投资回报较高的投资工具，用作资本增长。在当今股市动荡的时期，投资商业地产无疑是民间资本一条不错的出路。

    而未来武汉商业地产的发展也将主要体现在更新换代上。当一个城市的城区人口与人均商业零售面积比值达到1：1时，其商业地产的发展就已基本达到了顶峰。根据城市人口与商业零售面积比(武汉比值为1：0.85)，以及城市商业业态分布的均衡性分析，武汉的商务(写字楼)时代还没到来，但商业地产时代已经提前到来，目前商场、专业市场等零售型商业地产的供应量已经趋向饱和。

    【观点】“火”而不“热”

    商业地产“火”而不“热”，这是一个难以破解的“摩尔密码”。

    近几年，武汉房地产市场发展迅速，已经全国知名，但主要体现在住宅市场，而真正体现城市经济发展实力和吸引外来资本的商业地产，包括写字楼等市场在内，仍然处于起步阶段，跟不上整体步伐。

    中国指数研究院华中分院分析师李国政认为，造成这个局面，主要有4个方面的原因：

    1.武汉房地产发展处于初始阶段，目前自住需求为主的特征也决定市场消费处于满足居住的阶段。从武汉2006年的数据看，商品住宅无论从施工面积、竣工面积还是销售面积看，比例都超过80％，相对而言，商业地产的发展处于起步阶段，开发企业普遍经验不足，相应的，其市场份额也较小，这也是其发展水平落后于住宅开发的原因。

    2.从成熟商业地产的运营模式看，虽然收益会较住宅开发为大，但其初始资金投入大而回报周期较长，同时容易受到城市经济格局转变以及市政规划建设的影响，面临较大的风险，对于开发商的管理水平和运作能力要求非常高。而本地开发企业融资渠道有限，主要依赖银行贷款，受到调控“银根紧缩”政策的影响，加上本地企业实力所限，大多数企业对于商业地产仍然是“望而生畏”。从目前市场看，商业地产开发中，外来企业是主要发展力量，而本土企业熟悉地域消费特征，在市场定位推广方面具有优势，商业地产的进步繁荣需要更多本地企业的参与。

    3.客观来说，武汉经济水平与一线城市存在差距，甚至落后于一些二线城市。例如进驻武汉的世界500强企业约60家，而进驻成都的已经超过100家。以写字楼为例，大多数情况下，企业购买或租赁写字楼的主要动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象塑造的关注和追求。而本地企业尤其是民营企业实力不够大，尚未进入品牌发展阶段，对写字楼需求不足。此外，“民宅商用”日益膨胀，也降低了写字楼市场的刚性需求，对写字楼发展产生了很大的制约。

    4.由于武汉经济结构和发展规划中，以现代装备制造业等工业发展为主，加上相应配套产业的逐步完善，在城市经济总量中，第二产业比重不断提高。与之相比，现代服务业等第三产业增长缓慢，并且结构层次不高。目前主要集中在人力成本低、劳动密集的传统型服务业，比如批零贸易餐饮业等，高层次服务业与新兴服务业(如金融、物流、信息等)发展很不充分，而商业地产的勃兴与城市第三产业的繁荣密切相关，第三产业的不足也造成城市商业地产发展乏力。

    从商业地产的一般形态来说，主要包括商业零售、写字楼、专业市场、商铺等几种，从闻名中外的小商品市场“汉正街”开始，武汉在商业零售领域的发展具有一定的规模和优势。武汉的社会消费品零售总额一直位于全国前列，武汉的流通业在中部地区也居于龙头地位。其中，武商集团、中百集团及中商集团进入“全国连锁商业企业30强”，而前期组建的武汉商联集团，将会把这种优势进步整合，加大加快发展。但总体看，武汉商业地产的不足显而易见，随着城市经济的增长以及经济产业结构的调整和完善，本地商业地产面临较大的发展空间和机遇。

    【探路】求解商业地产

    针对武汉商业地产所存在的现状与问题，《中国武汉房地产发展报告NO.1－武汉房地产蓝皮书(2006)》提出了以下建议：

    (1)实现商业与地产紧密联手，降低投资风险，这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要地产商的意志。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效应能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能使吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。

    (2)科学合理的商业模式，商业地产不能按住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界500强的企业签订合约然后再开发，这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。从2005年开始，大连万达广场的一些项目出现了问题，但不能简单否定订单式商业模式。

    (3)商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。前面所讲到的同质化经营，只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营，走特色商业路线。

    (4)主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。大的商业设施对小的商业设施影响很大，或者说杀伤力非常大。所以，小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。

    (5)拓展多种融资渠道，不能单独依靠银行，要科学合理地引进投资，增强企业实力。这样可以避免国家调控到来时无所适从。

    商业地产 缺什么？

    1997年，在开始重组衰亡的苹果公司时，斯蒂夫常常问他的经理们：“如果钱不再是问题，你将做些什么？”

    2007年，武汉的地产运营商也常常自问，“如果钱不再是问题，我是做住宅还是做商业？”

    斯蒂夫试图告诉人们，电脑除了用来计算，它同样可以用来欣赏与迷恋，它是你个人气质的延伸。而武汉的地产运营商又在思考什么？

    将商业与地产独立出来，武汉其实并非不堪，可是武汉的商业地产为何无法成为强强联手的标榜？

    困惑他们的或许就是这个问题，真正制约商业地产成型的不是资本，也不是商业积累，而是建造商们丧失了想象力，丧失了使商业重新焕发青春的想象力。置身于那些已经成为世界核心力量的商业环境里，一个平庸而循规蹈矩的商业地产项目可能赚钱，但对于正处于起步阶段的武汉来说，这无疑像个神话。

    为什么创新如此艰难？或许是商业地产的二元论作祟。在这个世界里，除去天堂就是地狱。过去的时间里，它既催生了更富裕的人群，也使一些人破产。这种绝对的利润概念，让许多运营商们失去了挑战的力量。

    从全城MALL到全城MALL城，从一个店到一栋楼再到一条街直至一个城，武汉商业地产在复制中看似庞大。

    柯林武德曾把历史学家说成“那种在现实生活毫无力量，只能在过往的灰尘寻找安慰的人”。而武汉的商业地产运营商们正陷入这样的状态：像一个历史学家，不断重复演绎着远方成功的案例，昨日的神话，早已是黄花。

    应该相信，这个社会几乎所有的流行思潮都在致力于败坏思维。商业地产其实也不神秘，它所蕴涵的丰富性与开放性可以不断创造流行与神话。