商铺投资者林女士（化名）越来越有种上当的感觉。

    自去年11月以来，53岁的她先后投入175万元承租了北京锦绣大地物流港35间商铺的经营使用权。如果按照开发商的承诺，她将获得“5年年收益率7.55%”的收益。

    然而，事与愿违。

    今年春节前夕，因急需一笔现金，林女士按照协议规定，打算退回部分租金，在经历了与锦绣大地方面长达半年的交涉后，她已心力憔悴，最初的高回报希望也随之破灭。

    6月13日，林女士将一纸诉书递至法院，状告项目开发商北京锦绣大地农业股份有限公司（以下简称“锦绣股份”），要求依法追回所欠违约金余款4000余元。

    在这场由退租引发的官司背后，林女士在“租后包租”模式下到底经历了怎样一个投资心理落差呢？

    模糊的年收益率

    时间回溯到2006年10月初，林女士在路牌广告上看到锦绣大地物流港商铺的宣传：“5年年收益率7.55%”。因为其他产权式商铺采取的都是固定年收益率，她也就“理所当然”了。

    于是，她在当月月底亲自去了一趟位于海淀区阜石路69号的锦绣大地物流港。“他们的宣传是‘收益高，退出机制灵活’。”但最打动林女士的，还是锦绣股份的“实力”以及物流港的“热销”业绩。

    锦绣股份对外宣传是一家国有资产占74%的农业高科技企业，注册资金3.6亿元。物流港则在2005年创造了京城产权式商铺销售“神话”，近4000个商铺几乎销售一空，均价达到每平方米1.5万元。

    几天后，11月1日，林女士花20万元（五年租金）向锦绣股份承租了锦绣大地物流港一期地下二层4个商业用房（每个建筑面积为10.59平方米）对外经营使用权，同时将其转租给锦绣股份的子公司北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司。

    锦绣股份的模式是，让投资者先承租，再转租，又把本金和收益合在一起返还，一般的投资人很难计算年均收益率到底是多少。林女士当时也没有弄明白，直到后来退租要领回剩余租金时才发现被“算计”了一道。

    当物流港的业务员再次来电称“商铺所剩不多了”，林女士于11月13日再次投资140万元承租了28间商业用房。对于这些商业用房是否已经承租给商户，林女士无法获知，“承租时他们只给了一张标有商铺编号的销控图，内部怎么分割我并不清楚”。

    事实上，承租的商业用房与物流港地上4层“售后包租”存在区别，林女士只取得商铺5年的经营权，这被称为“租后包租”。尽管这种没有产权的投资风险可能要远高于“售后包租”，但锦绣股份对外宣称的“实力”还是打消了林女士的种种疑虑。

    艰辛的退租路

    2007年1月初，林女士打算退掉一份租约。按照合同，在承租之日起三个月后，林女士可行使提前解约权。退租当天，业务员王小姐与她商谈了退租问题：“由于当初是刷银行卡支付租金，退租的时间要长达15天左右，付现金的退得快。”

    当林女士看到锦绣股份开发的房地产项目西山洋房处于热销状态时，这次偶然的退租经历并没有改变她的“虔诚”，继续追加15万元承租了物流港3个商业用房。这次她付的是现金。至此，林女士在物流港共投资175万元，承租了地下二层370.65平方米的商业用房。据悉，地下一、二层总建筑面积为4万平方米，地上一层每个商业用房约12平方米，五年租金为8万元。

    4月，林女士因急需一笔钱决定退租第三次承租的商业用房，但直到5月11日，林女士才要回该笔租金。

    这一次“艰辛”的退租动摇了林女士投资物流港商铺的信心。5月8日，她向锦绣股份申请退还第二次承租的28个商业用房的租金，但对方给予的答复是“只能先解决一部分”。为此，林女士还找到承租协议的担保方中泰信用担保有限公司。直到5月23日，锦绣股份退还了林女士9间商铺的租金，但“没有支付违约金”。

    按照林女士（乙方）与锦绣股份（甲方）签订的合同，若甲方未能按期向乙方返还剩余租金，每迟延一日，按应返还租金的日万分之二向乙方支付违约金。“合同上还写明乙方解约通知书到达的10个工作日内，甲方应办理返还租金手续，否则视甲方为违约。”林女士说。

    5月31日，林女士与锦绣股份办理了第一次承租的4个和第二次没有退租的19个商业用房的退租手续，但违约费用是按照日租金收益进行计算，并不是“返还租金的日万分之二”。

    “7.55%实际是5年年收益率，租金是逐年递增的，第一年的实际回报率仅为0.3%，不及活期存款0.72%利率的一半。”林女士幡然醒悟。

    尽管剩余23间商铺已经办理了退租手续，但剩余的4000多元“违约费用”还没有追回，林女士决定拿起法律的武器。