厦门明发商业广场，这个号称中国超大规模的顶级旅游商场目前正卷入一场商铺纠纷，面临上百场官司。

    据透露，一方面，商家告业主、业主告商家，业主和商家告开发商，一百多件官司还在诉讼中；另一方面，２０００多家店面如何经营管理，三方始终未能达成共识。

    然而，事态并未朝商家们所预想的方向发展，当个别诉讼案件判决结果浮出水面后，明发商业广场又被曝出“业主退房潮”，并传“已有几十人”。

    百场官司

    公开资料显示，建筑面积４０万平方米，地处厦门核心地段的明发商业广场是海峡西岸经济区迄今为止最大的商业中心，今年２月１３日正式开业。

    政府强势介入“烫手山竽”

    本月８日，星期五，一场被赋予特殊色彩的见面会在当地政府的强势介入下举行。会上，开发商、业主代表、商家代表和有关部门首次就部分核心问题进行“四方对话”。

    据一与会人士披露，当日会议还邀请了厦门当地多家媒体参与，气氛较为缓和；在市有关部门和思明区政府积极协调下，一个旨在“解决困难”的明发商业广场工作协调小组应运而生。

    针对业主代表提出的“成立专业的经营管理公司”问题，思明区表示，基于目前状况，将第一步先成立业主委员会。

    会议还进一步明确：每周五下午３点开会协调解决问题，并设立信访接待室，接待室设在思明区嘉莲街道一楼。

    ９日，见面会后第二天，思明区政府在新闻发布会上，将“积极帮助明发商业广场营造商业氛围”作为当月该区首个“政府服务月”的服务承诺推出。

    该区分管副区长回答记者提问时再次表态称，政府已进一步明确明发商业广场存在的主要问题为“物业管理问题”和“经营管理问题”，前者将继续提高，后者将逐步引进国际著名经营管理公司介入。

    “大腕”广场曝百场官司

    目前，与厦门明发商业广场有关的官司多达上百件。本月９日，厦门一当地媒体披露的一组数据令人咂舌。

    该报道援引法院的数据称，在这些诉讼中，有商家告业主、业主告商家，还有业主和商家告开发商，但最多的还是商家告业主。

    “其中，有近百位商家状告近百位业主”，这些商家的诉讼目的就是要求与业主解除租赁合同，并退还其已付租金和押金。

    这些商家表示，他们确实跟业主签订了店铺租赁合同，但签完合同后，他们得知店面的消防验收还未通过，所以没敢贸然装修。

    对此说法，记者从一尚未入驻明发商业广场的吴姓商户处获得部分证实。

    但一不愿具名的商户认为，更深层次原因是由于信心不足，目前商家普遍没有进场意愿，导致开业率不高，“商家不入驻，商场不开业，业主必然遭受损失”。

    记者在实际走访中发现，Ａ区１３００多间店铺中，目前已进驻商家不到１００家。

    该商户还表示，明发商业广场Ａ区于去年１０月交房，原定去年１２月１日全面开业，但入驻率始终不高。

    该商户认为，商场只有达到７０％～８０％左右的入驻率，其他商家才会陆续跟进，商场才能实现全面开业。这样的大型商业项目仅让业主与商家自行协商，难以解决，因此，他们希望政府和开发商能介入，推动统一经营与管理。

    利润调查

    作为２００２年的“厦门地王”，明发商业广场近年在厦门一直十分抢眼；而它目前的困境，使得当年明发集团豪气夺地的一刻，如今又被业界频频提及。

    明发集团夺地内情

    明发商业广场所在的这块占地１６．６４万平方米的莲坂旧城改造地块，２００２年曾被当时的厦门地产界视为“风向标”。

    “当时的挂牌出让公告中，有一个特殊条款，即受让人须引进４家国际连锁知名企业（其中至少３家世界５００强），否则每少１家须支付违约金５千万元”，一曾有实力开发该地块的地产商透露，“这一条款，当时就被外界解读为是为国内地产大亨大连万达集团量身订做的”。

    这一悬念一直维持到２００２年１０月３日，最终豪气摘牌的是此前并未有明显商业地产开发经验的厦门明发集团。

    “夺魁呼声最高的大连万达集团，可能基于全国战略，并未出现在竞价现场”，接受记者采访的地产商回忆，最后明发集团、建发集团、宝龙集团三家竞逐。

    公开资料披露，该地块挂牌起始价为７．２亿元、增价幅度为５００万元，而建发集团始终没有举牌，竞价在明发与宝龙两家企业间展开。最后，明发集团以７．８５亿元成为赢家，楼面地价为４６６１．５元／平方米。

    “这在当时算高价位”，尽管当时明发集团有限公司总经理黄庆祝就表示，明发集团的“心理价位”是８亿元，但据知情地产商透露，当时明发集团并不被看好，“但谁也没料到，之后厦门楼市开始‘风生水起’，楼价翻了几倍”。

    商业广场销售３０亿？

    出乎业界意料，当时与明发集团竞价的宝龙集团，之后成了该地块的另一投资商，明发和宝龙两地产民企携手开发这一项目。

    目前，有传言称，明发集团在该项目获利数十亿元。

    一份招商部今年５月提供给业主、并被业主公开的资料显示，明发商业广场的预售证号为２００４００５５，商场批准销售套数为２５３８套（总面积２１４１３７．７９平方米），已销售套数２０８０套（９７７３９．７９平方米），还剩４５８套（１１６３９８平方米，多为明发自留的主力店经营），商场销售均价为２４８２８．８９元／平方米。

    同时，已售出的写字楼面积达３６５１３．６２平方米，未售面积为１８０１９．２２平方米，销售均价１７５７４．９１元／平方米。

    记者注意到，按上述数据，在仍占据整个商业广场一半以上商场和上万平方米写字楼前提下，明发集团的商场销售款和写字楼销售款分别为２４．３亿元和６．４亿元，加上已销售的车库面积近７万平方米，该广场的销售额已超过３０亿元。

    在今年６月８日厦门官方媒体公布的２００７厦门企业百强榜中，明发集团列第９位，比前年向前跨了４０位，被评价为“明发集团则以显著业绩跻身前十”。

    业内人士分析，明发商业广场项目的开盘和销售在这一评比中，为明发集团提供了漂亮的数据。

    三方之争

    为什么被广泛看好的明发商业广场会陷入困境？其最终出路又在哪里？

    一个华侨的噩梦

    １２日下午５时，陈陈（化名）在一家空荡的西餐厅中悄然落座，陷入沉思。

    ２９岁的归国华侨陈陈就是这家西餐厅的老板，这间餐厅是他回国投资的第一步。

    ２００６年１１月，在几经周折之下，陈陈成为首批进驻厦门明发商业广场的商户。

    眼前这个外观气派、干净整洁的三层西餐厅就是他的创业梦想，整整３００多万元的投入，装修考究，细致到每一个杯子，都是他亲自从意大利挑选的，为确保做出的比萨口味地道，他甚至不惜重金从欧洲请来大厨，还请来了２０多位专职服务员。

    然而，正是这些费尽思量的投入，让陈陈背负了巨大的成本代价，“亏本至少１２０万元，钱都贴在墙上（装修），想走也走不了了”。

    “投广告，派传单，打折再优惠，所有努力都做了”，陈陈说，他还是无力回天，就连圣诞节那天业绩最好也才营业１０００多元，还不够他交租金（每个月９万多元），更不用说人力成本、利润了。

    面临经营困境，陈陈试图跟业主协商予以一定免租期，但西餐厅３００多平方米的经营面积，签下的业主，大大小小共１１个，由于涉及切身经济利益，没有一个业主同意免租，免租提议只能无疾而终。

    “光一次性交付１个月押金和３个月租金，就花掉了３６万元”，陈陈说，最近由于无法继续交付餐厅高昂的租金，１１个业主把他告上了法庭。

    陈陈说，他也只好将１１个业主告上法院，起诉“消防未过，不具备交房条件”，尽量索回自己已付出的３６万元租金。

    卖房买店面陷“两头难”

    相比于陈陈，周女士却陷入“两头难”，这位原本在福津大街有一套住房的中年妇女，连称自己“快破产了”。

    身兼业主和商家双重身份的周女士，目前处境十分尴尬。

    “那时，看到明发商业广场是明星项目，又打出‘统一招商，统一经营”的宣传口号，还带租约销售”，周女士和先生商量后，去年以每平方米５０００多元卖掉住房（现已涨到８０００多元），在该广场地下室买了一间６０多平方米的店面，单价１２０００元／平方米，首付３０万元。

    据周女士介绍，当时该店面已出租，商家已付了两个月保证金，６０００多元，其中一半交给招商部，“后来，该商家拒绝入住，一年多来，只回收３０００多元”。

    周女士说，当时待业的她想在明发商业广场租一间店面加盟一男装品牌来经营。

    一次性付了１１万元租金（加两个月保证金）的周女士，之后又花了８万元装修店铺，还批发了５、６万元的服装，却发现自己的男装店对面就一家女装店，周围空空的，“实在没顾客，只能忍痛退出”。

    周女士称，“作为业主，我急于希望回收租金；同时作为商家，我又希望其他业主把１１万元的租金退给我”。她要求业主退还１１万元租金遭拒后将业主告上法庭，法院判业主全部退还租金，“业主不服，如今又反诉，我又成了被告”。

    如何解套

    业内人士普遍认为，明发商业广场何时崛起，将首先考验开发商的智慧，同时，业主、商家和开发商三方都应妥协，重树信心，才能避免“多米诺骨牌”后果，共同把蛋糕做大。

    开发商不负责任？

    在明发商业广场招商部隔壁，专门空出一间让“明发商业广场业主联盟”办公。

    记者注意到，该联盟下设“招商运营组”、“联络召集组”、“法律组”、“宣传信息组”、“开发商协商组”、“财务组”，俨然一个“公司”的架构。

    业主吴先生花了近百万元买了一间４０多平方米的店铺，目前他是这一联盟的总召集人。

    “现在联盟有５００多名业主加入，大家的初衷是如何联合起来摆脱困境”。昨日下午，吴先生接受了记者采访，这一联盟是在去年１０月１日一次偶然的机会成立的，“当时明发宣传１０月１日可统一开业，但连交房条件都不合格”。

    由于一些外地业主经不起折腾，建议由业主代表出面和开发商协商。

    “我们不少业主去年年底就提出可免租三个月，让商家先入驻，但当时开发商不让步”，吴先生表示，现在开发商提出一个４＋２条款（即开发商和业主分别让步两个月和四个月租金），“但我们还要求他们赔偿过去的租金损失”。

    据介绍，这笔租金“损失”已过亿元。

    在预期主力店都已开业情况下，为什么明发商业广场如今却陷入另一困境，吴先生认为，招商管理不力是最主要因素，“明发商业广场的商业顾问和招商代理却缺乏管理这一超级大商业地产的能力”。

    按吴先生的说法，有关政府部门已在明发商业广场项目上给予足够支持，但开发商曾一度持商场卖给业主，就该业主自己负责的态度，“这毕竟是卖商场，不是卖商品房；开发商不可能赚走那么多钱就不管了”。

    吴先生认为，目前广场能否走出困境，开发商的态度和扶持是关键。吴先生的上述观点得到明发商业广场不少业主的认同。

    黄庆祝否认“退房潮”

    目前，思明区政府已明确，今年５月启动的温馨厦门•魅力思明夏季周末广场文化活动主场２６场都放在明发商业广场，同时，该区的各类大型文化活动基本上都选择在明发商业广场举行。

    对此，部分商家却针锋相对提出了自己的担扰，在明发商业广场商家入驻率低、商业气氛不浓的情况下搞活动，“几乎是搞一次砸一次，吓走一批人，重树商场的商业氛围似乎更为急切。”

    记者注意到，作为明发商业广场的开发商，厦门明发集团同样角色尴尬，该集团身兼业主身份，是明发商业广场最大的业主。

    公开资料显示，明发商业广场香港新世界百货、苏宁电器、家乐福超市、百安居家居建材超市、新一代佳人娱乐城等十多家主力店商铺产权均为明发集团所有，占整个项目的五分之三。

    昨日，该公司总经理黄庆祝接受记者采访时表示，开业至今，作为业主的明发集团同样与各主力店商家保持着“良性互动”。

    明发集团是否对这些主力店实行免租待遇？对此，黄庆祝没有透露是否有免租期，“但该扶持的都会进行扶持”。

    黄庆祝说，大家（指商家）都要求入驻率到７０％～８０％时再入驻，要是大家都这样想，入驻率要怎么达到？

    其二，商家入驻初期，根据商场实际经营情况，应给予扶持免租的就要给予适当免租，业主们也应退一步，共同扶持才能促进整个明发商业广场良性循环。

    黄还透露，为鼓励商家进驻，招商部已公布了《致厦门明发商业广场的一封信》，就商家要求的免租期作出让步，“对于在２００７年５月１０日至６月１５日前进场装修且在２００７年８月１日前开业的商家，明发集团将奖励业主两个月租金”。

    黄庆祝说，以这样的形式，明发扶持两个月，业主扶持四个月，希望广大业主能予以响应。

    对于外界传闻的“退房潮”说法，黄庆祝直接予以否认。