600多名业主在江宁买了商住两用房“苹果都市”，办证时才发现土地使用期限从合同上约定的50年“缩水”成40年！21名业主聘请了江苏圣典律师事务所的律师许利，将开发商南京莱茵达置业公司告上法庭，请求给予每人1万～3万元的赔偿。可是，昨天在江宁法院开庭审理此案，业主才刚刚得知南京国土部门2005年出台了一条大多数市民不知道的“新”政策：“综合用地”可以按照开发后的“实际用途”来核定年限。也就是说，“苹果都市”在开发以后，实际用途是“商业用地”，最高土地使用权年限40年！

    这个“陷阱”令业主大跌眼镜，不过律师许利指出，开发商明知内情，仍在购房合同上明确写出“50年”，存在欺诈嫌疑。此案没有当庭判决，律师提醒广大购房市民，南京在2005年开始严格限制“综合用地”的土地使用年限，这就意味着目前以“商住两用房”名义出售的诸多楼盘，其土地使用权年限可能因“实际用途”而变成40年！购买“商住两用房”时，一定要在合同上注明“土地使用年限”。

    土地使用年限缩水10年

    三个月前，江宁区商住两用房楼盘“苹果都市”的业主验房时，发现商品房买卖契约上的“使用权期限50年”无端变成了40年。业主们找到开发商南京莱茵达置业公司询问。对于“失踪”的10年，开发商理直气壮地告诉业主：法定的“商业用地”最高年限只有40年。

    这就让业主们更郁闷了：明明是“商住两用房”！如今怎么变成“商业用房”？而且，开发商在签订商品房买卖契约时，还白纸黑字地写明“使用权50年”。开发商解释说，当时拿到的土地是“综合用地”，既可以开发成商业用地，也可以开发成商住两用地。但是现在，“苹果都市”已经开发成了“商业用地”，法定年限就是40年。

    开发商希望“不要开庭”

    本来，业主们还寄希望于《物权法》对于使用年限“自动续期”的规定，可是律师告诉他们，该规定只适用于“住宅用地”并非“商业用地”。百般无奈的业主们聘请了江苏圣典律师事务所的律师许利，将开发商告上法庭。

    昨天上午，江宁区法院开庭审理此案，开发商主动要求调解，“不要开庭了，我们愿意帮业主去办理50年的土地证”。律师许利追问，“什么时候能办好”，开发商说“30天以内”。但对于律师“出具书面承诺”的要求，开发商予以拒绝。许利认为，仅凭法庭的笔录不能约束开发商，他坚持开庭审理此案。

    “新”政策险些成为“陷阱”

    在法官进行质证时，开发商突然拿出一份南京国土部门的文件，其中有一项大多数市民不知道的“新”政策：从2005年5月17日开始，“综合用地”可以按照“实际用途”来核定年限。据悉，“苹果都市”现在的实际用途是“商业用地”，于是开发商据此认为“我们不承担违约责任”。

    不过律师许利发现一个重大漏洞：文件是2005年5月出台的，而购房合同是2005年8月签的！开发商明知楼盘是“商业用地”，仍以“商住两用房”名义继续售房，甚至在合同上明确标明“50年”，属于欺诈。

    购买“商住两用”要当心

    由于此案牵出了这个大多数市民不知道的“新”政策，律师提醒广大购房市民：目前以“商住两用房”名义出售的诸多楼盘，其土地使用权年限可能只有40年！

    许利认为，如果发生此类案件，应当按照“5成”的索赔金额来计算，即“土地使用权年限”应当占购房款的5成。比如此案中，土地年限少了1/5，开发商就应当赔偿业主购房款总额的1/10。