虽然物业有所升值，购买骏豪国际的张先生还是笑不出来，因为作为房东的他如今损失不小。

    2007年4月1日，位于南京西路黄金地段的“沪上首家全豪华套房酒店”——上海太平洋国际大酒店（原骏豪国际）宣告停业整顿。

    2003年，由烂尾楼项目改造的骏豪国际曾是个卖得很火的小户型精装修酒店式公寓，SARS

    期间居然仍能吸引不少买家排队。据样板间装修显示，这里可以居家烹饪，可实际上不是那么回事。开发商为了节约成本，没有开辟厨房烟道，导致厨房功能严重缺失；经过漫长的官司，业主们得到了数量不等的补偿。

    2007年4月的停业整顿事件说明投资者选好开发商、管理公司非常重要。

    虽然开发商官司缠身，骏豪国际请的管理公司好歹还是颇有名气的太平洋，可由于种种原因，先后数任管理公司都没能干长久。正所谓“尴尬人偏逢尴尬事”，业主早早就查出这里的消防不合格，但开发商拒绝整改；现在由于消防问题及“未取得《特种行业许可证》”，整个酒店停业。投资者似乎又要开始新一轮的维权、诉讼。

    投资者应重视背景调查

    “酒店式公寓最重要的是地理位置和管理；办公楼看重整体形象、交通、设施设备；商铺最重要的是用途和商业环境，商业市场的管理是关键。”李礼对记者表示。李礼是北京市广盛律师事务所上海分所律师。在她看来，无论投资何种产品，投资的目标（投资价值、回报率）、风险（法律风险、商业风险）不会改变。为了降低投资风险，她建议投资者“对项目开发方、规划设计定位做法律上的背景调查。”

    如果说当前商业地产的诉讼还不够多，有时仅仅是因为业主还不够较真。比如说，类似骏豪国际的精装修公寓普遍存在污染超标的问题，但并没有多少买家去做检测。

    当前商业地产项目招商中最常见的问题是：欺骗性的宣传。很多投资者由于商业利益的诱惑常常陷入欺诈的陷阱。

    “一些项目开发方没有合法销售手续就以加盟名义进行销售，一般这种投资要约中对低成本、高投资回报做了夸大宣传，很多投资人无法实现投资目的，反而要为摆脱投资困境付出很高的诉讼成本和时间成本。”李礼介绍，“很多商业地产招商的时候广告宣传夸大，都是口头承诺、录像承诺……回报率合同里不出现，甚至广告里头都没有，就用DVD

    播放；到了交房，业主就没得选择了。”

    产权、设备问题常成为陷阱

    产权、设备问题是酒店式公寓乃至写字楼、商铺投资者常常遭遇的问题。

    浦东的张江国际酒店公寓没有经过房地局的批准，擅自进行内部分割后再出售，坑了几百户业主。因为产权证根本发不出来，只得原价退房。业主资金被占用几年，连利息都没有得到。

    “涉及商业地产的法律纠纷突出的问题就是产权证延期办理，如果在合同中不作约定，其结果导致商铺由于没有合法的产权手续而无法出租或转售。”李礼建议，“明确约定产权证办理的具体日期、具体日期不能办理的法律责任，最佳的方式为约定延期办证违约金为实际租金损失或市场出售价格损失。”

    中煌大厦的业主在为大厦设备犯愁。这个小户型办公楼由烂尾楼改造，业主首先遭遇延期交房。签约之初还埋下了隐患：无从得知大厦所有设备的使用期限。直到成立业主委员会之后，才发现大厦的消防、生化系统都有问题；电梯超过保修期了；地下面积被开发商擅自租给了私人……如果当初得到的设备不合格，而要业主来动手大修的话，意味着维修基金马上就要用光了。

    商铺买家“更需要关怀”

    商铺买家面对的问题更是千奇百怪。

    某服装城在浙江招商时红红火火，可是投资者后来发现：所谓“地上一层”居然是开了气窗的地下一层，二楼才是一楼，人流天差地别，承诺回报率自然出了问题，产权证更是拖了一年半才办下来。

    相比于写字楼、服务式公寓，影响商铺投资效果的因素可能更多，从招商力度、产权、开业、包租到规划设计，每一个环节都可能出问题。

    专家建议，投资者应对开发方背景做基础调查，最好把各项证书作为附件列入合同以防欺诈；有的商业项目会做一期、二期甚至三期，一定要仔细看规划面积、证书的颁发日期。

    “商业房产的购买方要注意经营成本：物业管理费用要列入合同；要仔细阅读开发方的限制经营范围、转租等条款。”李礼认为，“最好约定包租期限与包租价格。如果市场租赁价远高于包租价，应允许产权人变更包租合同。”

    一位投资者在某“汽车城”有上千平方米的门面房，原本想做汽配，可那个工业区没有了政府招商的后续支持，现在处于“烂掉”状态，物业升值也谈不上。

    南京六合区某商贸城业主遭遇的则是开业问题。这个商贸城招商之初说是做建筑材料，后来改说是做五金机电；到浙江宣传的时候连“一证”都没拿到。为了打“擦边球”，就以“合作建房”名义，签的全是“联建协议”，协议中连这个市场做什么经营业态都没有规定。

    起初开发商承诺的是2004年底开业，可一拖再拖，迟迟无法开张。由于合同没有“做足功课”，最后双方达成妥协，投资者除了退款和少许利息，没有得到任何赔偿。

    案例>>>

    七浦路兴旺市场地下一层的部分买家遭遇了开发商单方面调整设计。

    地下一层某街铺位本来靠近通道、几部大电梯，当时买的时候是最贵的，结果开发商为了增加十个铺位而改动了电梯设计，只剩下一部小电梯，人流引导不过来，结果这条街有很多商铺受影响；别的街原本位置不如它，现在一个月还能租出去3万多元，这里才1万多元；物业升值也属于最慢的一类。

    律师解读：有的项目开发方通过推迟项目整体开业时间、改变规划、增加商铺位置来谋取更大的利益，往往造成投资方利益受损。建议在合同中详细约定商铺的经营目的、开发目的及开发方的经营承诺，详细约定购买商业地产的朝向、位置以及商场通道等平面布局；最好约定开发方变更规划位置的违约责任，购买方可以要求恢复原状、调整购买商铺位置并要求补偿。

    当前很多商铺在签协议的时候连平面图、周边设施都不标出来，业主权益就没有保障；投资者如果把签约现场、宣传的内容拍摄下来作为证据，对于维权很有帮助。在正式的合同中最好增加补充条款，遇到开发方调整平面规划的状况，如果影响到购买方经济利益，必须履行书面通知义务，否则开发方无权做出变更。