由中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟最近发布的《2007中国商业地产发展报告》中指出，07年商业地产发展呈现六大趋势。

    （一）持有型物业明显增加

    经过快速发展阶段之后，商业地产的营销模式开始转变，从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。

    经营持有型物业的模式是通过整体运营的方式实现物业整体升值。商业物业以主力店为核心，周边店铺通过合理搭配和动态调整实现联动发展，能够提高物业的整体效益，为整体持有的投资者带来持续的收益，而且这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易，升值潜力巨大。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”，如北京三环新城社区商业街SUNNY TOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。由于这一模式需要较大的资本实力作为保障，因此目前主要为一些大型开发商和外资企业采用，传统的产权式商铺在杜绝不实承诺的前提下，还将作为市场的营销模式之一而存在。

    持有型物业持续增加的原因一是“产权式商铺”的弊端所致，二是整体市场环境有助于这一模式的发展。产权式商铺往往进行概念大肆炒作，但在进入商业经营阶段后由于无法进行统一管理，往往搞得面目全非，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，触发了中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷，有的还演变为商业欺诈。2006年5月，建设部发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重，各地纷纷出台政策紧急叫停售后包租广告，产权式商铺对投资者的吸引力逐步降低。而在市场整体环境方面，随着地产与零售企业的战略合作渐成趋势，招商问题的解决得以前置，使商业地产在开发阶段便能够形成巨大的品牌效应，开发商有更大的余地实行整体持有，也使产权式商铺存在的必要性大大降低。

    （二）大项目呈现集中放量

    资料显示，2006北京商业营业用房投资翻了一倍，这其中主要因素是为了赶奥运会商机，2007年投放市场的大型商业项目有美罗城、泛海、新三里屯、中关村国际商城、鹏润国际时尚购物中心等数十个。上海也因世博会概念和打造奢侈品天堂理念，而大项目层出不穷，其中世茂在市郊规划中的一个项目堪称奢华。

    事实上，二三线城市也因大公司涉足而大项目不断，宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地开发四、五十万平米之巨的商业项目，恒隆、华润、裕景、万达、沿海等公司在沈阳、大连、杭州、无锡项目规模都在十万平米以上。尤其是集写字楼、宾馆、商业于一体的综合体更是成为开发新热点。

    城市综合体是包含了商业、写字楼、酒店、住宅、公寓的复合体。根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查，开发商业综合体占据的比例最高，达到29%。

    （三）商业与地产迈向深度合作

    大型房地产开发企业与连锁商业企业联手，打造 “强强联合”的模式进行共同开拓市场的深度合作，在近几年中已经逐渐成为趋势：如万达集团采用商业和房地产开发相结合的“订单地产”模式，通过和沃尔玛、时代华纳等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场项目；2006年百联集团与绿地房地产在南京、合肥展开合作；世茂房地产相继与法国欧尚、英国百安居、韩国CJCGV株式会社、法国迪卡侬体育用品公司、美国麦当劳、马来西亚百盛商业集团、台湾星巴克咖啡等结成战略同盟等。而随着零售业和商业地产市场竞争程度的加强，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商应对竞争提高项目成功率的压力，将使双方面合作需求进一步加强，预计这一模式将在2007年继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。

    通过这一合作方式，开发商招商可以节省巨大的投资，避免无效面积，提高使用效率和最大限度的回收租金；而零售企业则可以借助地产商的扩张来进行网点布局，在获得了符合自身需要的物业而降低了拓展成本的同时，还在新兴的商业区域中占据了有利位置。通过开发商与零售企业的合作，商业项目本身可以赢得强大品牌效应，获得前期造势的效果，项目运作的成功率将大大提高，避免了“先开发、后招商”的盲目开发和不实的炒作，并推动商业地产进一步成熟和健康的发展。

    （四）大中型城市开发布局多中心化

    随着城市的发展，我国大中型城市的商业地产布局多中心化的趋势愈发清晰。如在北京，2006年随着新项目的完工，未来望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总面积超过西单的新商业中心，北京原有商业过于集中的态势将得到有效缓解，商业“多中心”的格局将正式形成；武汉商业在城市规划的引导下，也开始走向多中心布局，新型商圈逐步兴起；天津的滨海新区开发更是使这一区域成为商业地产关注的焦点。

    商业的多中心和城市多中心过程是相辅相成的，随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。商业布局的多中心还与政府在社区商业方面的推动作用有着密不可分的关系。在商务部以“便利消费进社区，便民服务进家庭”为主题的社区商业“双进工程”启动之后，2005年至2007年初两年的时间里，我国已培育出近700个国家级和省级社区商业示范社区，在政府推进和需求拉动的双重力量下，社区商业将在未来获得更大的发展，并进一步推动商业地产的多中心布局。

    （五）二三线城市成投资新热点

    随着中心城市市场的竞争日趋激烈，城际交通等基础设施的开发和区域经济一体化进程的加快，拥有更大发展空间的二三线城市在2007年也将成为商业地产投资的热点。

    由于一线城市资源数额相对有限，存在较强的竞争，且运作成本及绝对风险相对较大，而很多二线城市由于市场竞争强度较小，开发项目的平均利润能够达到30%，吸引了不少投资者的目光。《福布斯》发布的“2006中国大陆最佳商业城市排行榜”中，杭州、北京、上海、无锡、宁波、苏州、大连、广州、南京、天津排名前十，其中商务成本相对北京、上海低很多的长三角区域内的二线城市如杭州、无锡、宁波、苏州排名靠前。说明区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。

    在需求方面，在经历了一个发展阶段后，很多的国内外商家店铺在一线城市的布局已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，并迅速拓展店面。如沃尔玛、乐购、百盛以及屈臣氏、国美、必胜客等这些大卖场、百货和餐饮类商家都在快速向中小城市延伸。这些零售商的向下游城市发展对于激活当地商业地产市场，有效消化商业物业供给有着积极的作用。

    二、三线城市的巨大市场潜力甚至吸引了大量外资企业进入。例如，香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3块—4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿—250亿港元；西蒙、凯德等企业的投资项目重心也已经开始向二三线城市转移，新加坡凯德置地也于2006年4月在宁波拿下一地块，开始了二线城市攻略，相信这种发展势头在2007年将继续持续保持。

    （六）外资进入方式趋于多样化

    随着2006年年底金融业全面对外开放，加之人民币升值的预期和宏观调控后国内资金环节收紧等因素影响，2007年的中国商业地产将迎来更多的境外投资者。国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%。据仲量联行的信息，2006年全球房地产投资中，商业地产直接投资持续抢占最大份额，达6820亿美元，较2005年增长38%。其中，亚太区的商业地产直接投资达到940亿美元，与2005年同期相比增加了41%。另外海外资本在写字楼投资占此类跨境投资近五成，而酒店投资则占23%。除了传统的收购方式外，凭借其资本优势和成熟的开发理念及丰富的经验，外资企业还开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场，如美国西蒙公司2006年在我国同时有5个项目开工，澳门资本的宝龙集团同时推进8个项目，香港太古集团与广州日报合资建设购物中心等。不止于此，外资商业企业在2007年的发展目标同样惊人。家乐福规划在2007年于中国内地市场再开店20家，大润发则高调表示2007年将突破百家门店，目标直追家乐福、沃尔玛在华规模。

    2006年，建设部联合其他5部委下发171号文件，首次以立法的形式表明了中国政府对外资进入的准则，提高了外资进入的门槛，此举对于一些中小基金造成了一定影响，但对于目前商业地产市场上主流的外国基金而言，由于其拥有强大的资金实力，只要成立项目公司，保证资金到位就可以继续运作。而2006年政府一系列打击投机、针对性地调控住宅市场的政策，也推动了海外基金在中国的投资日益由火热的住宅市场转向稳健的商业地产市场。

    随着外资的不断进入，其对中国商业地产的深层次影响也将逐步显露出来，尤其是外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售产权的商业地产项目形成压力；外资大规模的资本投入带来了大项目的开发，也将进一步推进中国商业地产购物中心模式的发展；在改变开发格局的同时，外资丰富的专业经验还能够有效的保证商业地产项目在关键性环节的顺利进行，促使整体商业地产的竞争更为深化。