“最迟到6月份，我们将会公布入驻王府井时尚广场的全部商铺名单，一些国际品牌正在和我们进行最后的洽谈。”5月9日，王府井时尚广场有限公司总经理太雯告诉记者。

    新落成的时尚广场，位于王府井步行街的中心地带，与北京市百货大楼共同组成王府井大街的标志性建筑——王府井大厦。据太雯介绍，今年8月份时尚广场将正式开张。

    5月9日走入步行街，记者发现新东安市场笼罩着施工网墙，物业持有人香港新鸿基地产公司正在翻新这处项目，打算将其改造成写字楼和商铺多种业态共存的新东安广场。

    王府井的旅游观光客像往常一样熙熙攘攘，不少人注意到步行街上的多处施工地点矗立着塔架，一些商铺被划入拆迁范围。不仅新东安市场在翻新，整个王府井都将在未来全面升级。

    投资主力来自境外

    今年3月份，东城区政府在王府井启动了一项涉及13个项目的 “第二商业集群”计划，

    其中王府井时尚广场是第一个入市的项目，随后包括澳门中心、乐天银泰、王府井国际品牌中心、王府井国际商城、海港大厦、北京饭店二期都将进驻王府井商圈。

    目前，澳门中心已经封顶，这是澳门博彩股份有限公司在中国大陆地区单独投建的第一处商业地产。而在新东安市场北侧，韩国乐天百货与银泰集团合资的乐天银泰正在施工。这两处项目都将在2008年奥运会之前完成建设。

    “第二商业集群”计划由东城区政府率先提出，参与热情度最高的却是来自境外的商业地产商，最先亮相的王府井时尚广场，投资方就是香港的唐城国际集团。

    时尚广场的一位策划师认为，“作为北京第一商业区，王府井是一条贯穿南北功能单一的步行街，并没有向两侧延伸，而世界其它发达城市的商业中心如美国纽约第五大道，基本都以大范围商业街区的形式存在。”

    王府井建设管理办公室宣传部副部长李军表示：“我们希望通过引进大型的商业团队，让王府井地区变身成为具有文化特色的时尚商业区，不仅吸收外地游客，还要让北京人也到王府井来。”

    新华信咨询公司的房地产顾问陈晋告诉记者：“打造一处新商业圈，政府需要高素质的开发商，从历史经验看，香港的企业在商业地产的经营模式上较为专业，入驻后可以提升王府井商业的整体层次。”比如新鸿基地产不仅有国际化的招商经验，物业经营水平也相对较高。

    政府方面似乎也注意到，来自境外的地产商在招徕国际商务资源方面能量颇大，李军还表示：“王府井的目标是，将已经进入北京市场的国际一线品牌中的70%都引入王府井。”而唐城集团兴建的时尚广场就是一个典型的例子。

    太雯告诉记者：“唐城集团是一家在香港经营多处商业地产的公司，总部为王府井时尚广场输送了一个核心团队，其中首席执行官蔡桂璋来自香港，有非常丰富的百货业运作经验。”

    作为王府井时尚广场的操盘手，蔡桂璋将其定位为中档百货店，突出年轻时尚，并注重品牌的丰富性。据介绍，王府井时尚广场招商工作已经完成大半，正式签约的品牌超过300家，这其中不乏来自香港以及国外的一线品牌。

    事实上，港资企业很早就参与开发王府井大街，90年代初李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚在王府井兴建东方新天地，富华国际集团投建长安俱乐部，1998年新鸿基地产在王府井建立新东安市场，港资项目几乎包围了王府井的黄金地带。

    全面扩容后的挑战

    王府井“第二商业集群”在建的13个项目中，7处是购物广场。随着王府井时尚购物广场、澳门中心、乐天百货、海港大厦等新商场相继开业，王府井的商业体量规模将进一步增大。为缓解未来的竞争压力，各大商场也在努力形成差异化经营优势。

    “时尚购物广场和乐天百货选择的客户年龄段非常接近，主要针对18-25岁的青年。”太雯告诉记者，“不过，两大购物中心在产品价格、商场定位和产品来源上都有自己的特点。乐天百货主要引入韩国元时尚品牌，而王府井时尚购物中心的商品更多来自香港等地。”

    陈晋认为：“这些即将落户王府井的商场，既有争夺客源的一面，也有竞合的一面。第二商业集群一旦形成，可以提升王府井商圈的档次，同时也将吸引更多的客户流量，这就如同‘一人独食小蛋糕，不如大家分享大蛋糕’。”

    无论如何，王府井在短期内迅速扩建众多的商业项目，商业集群效应却需要一定时间的培育才行。可以预见王府井的百货商场竞争压力将加大，一部分经营定位不清晰，发展不好的商场甚至面临从市场退出。新东安市场的改造正是为了提升一个档次，以应对王府井的扩容。

    另一方面，“第二商业集群”涉及的多为包括商业设施在内的综合项目，如澳门中心的主要功能为公寓、写字楼、酒店及商业等，竣工后澳门驻京办将迁入办公。

    有业内人士指出，在王府井区域内建写字楼的方案并不可行，“以王府井乃至北京二环内部的写字楼基本都处于交通非常阻塞的境地，王府井本质上是一个传统商业区，商务环境很差，况且有实力的企业都去CBD和金融街了，中小公司负担租金水平有限。”

    陈晋对此表示：“尽管王府井的写字楼并没有办公集群优势。但是对澳门中心本身的定位来说是不可或缺的。澳门中心是一处商务综合体，公寓、写字楼、酒店及商业等可以相互提供消费。”

    而在王府井商圈之外的大背景是，07、08年北京商业地产项目呈现过量释放的迹象，有人担忧这将影响到王府井的新项目的商铺入驻率。

    “从总量上看商业地产供大于求，但需求的结构很不平衡，不同的项目吸引的客户圈子不同，互相之间并不形成绝对的冲突，”陈晋分析认为，“王府井的地段顶级，目标客户也相对高，类似时尚广场的商业建筑大多是标杆性的项目，不能简单放到整个城市环境中考量。”