说起繁华的标志性地区，天津人绕不过南京路。熙熙攘攘近百年的南京路两旁，繁华无限的大商场、高级机构与老旧的民房、简陋的商铺，尴尬地共存着。然而，随着北洋钢铁大厦以天价易主、和记黄埔一口气拿下营口道地铁上盖物业……强势注入的新血液，为南京路的未来展开了新的画卷。

    在纽约曼哈顿，最著名的第五大道上，顶级品牌商店鳞次栉比，银行、保险公司、交易所及大公司总部云集，发达的商业形成了良好的“商务生态链”。而在天津城市的发展轨迹中，南京路也将承担同样的角色。总长度3.3公里的南京路在历史上就具有着商业和商务的双重功能。作为本市最具标志性的道路，无论是金融机构云集的小白楼CBD，还是伊势丹、国际商场等高档百货坐落的市中心商圈，都具备了商业繁荣的最佳先天条件。目前，在总面积121公顷的南京路及其沿线地区，包括商务写字楼、高档公寓、商场、娱乐、餐饮、SOHO公寓、停车场及其配套设施在内的33个项目都已经陆续建设。这些高层商务、商贸建筑将按照全带一体化的空间布局进行建设，不仅会形成起伏有致的城市风景线，而且将高度集聚商务、商贸活力。

    随着天津城市的发展，国际会计师事务所、银行总部、上市公司等外来高端企业即将云集南京路地区，更将吸引外来投资者的关注，加速南京路的国际化进程。

    聚集效应初步显现

    南京路地区商务底蕴深厚，国际大厦等代表天津市商务发展水平的标志性写字楼和5A智能型写字楼都在这里布点，商务集聚力和现代商务功能都十分突出。同时，作为本市事实上的商业中心，集中在此的综合性商贸设施凸显了小白楼商圈、滨江道商圈和鞍山道周边地区商圈等三大商圈的聚集效应，多年来形成的牢固商贸基础和商流、人流的强劲聚集、辐射功能，使其成为引领现代消费时尚的商家必争之地。

    随着地铁1号线贯穿南京路全线，并将与地铁3号线相交于营口道站，两条地铁线在南京路相交将形成四通八达的立体交通网络。同时，除正在建设的小白楼停车楼、黄家花园停车楼、西安道停车楼、金街停车楼外，哈密道绿轴与耀华中学操场下的大型地下停车场建设也在计划当中。此外，每个新建的商务大厦都将在自身地下建设停车场。南京路地区未来规划停车泊位14842个，面积51.9万平方米。CBD要求的集聚效应在带状的南京路上已经初步体现。

    七大巨头亮相南京路

    据了解，南京路地区原有中高档商务建筑11座（总建筑面积约34万平方米），以及建筑面积上万平方米的大中型综合商贸卖场达10个（建筑面积16.8万平方米）。

    随着君隆广场、地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地的天津中心、津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相，南京路沿线的新建酒店、商场、高级公寓等商业设施放量将达到100万平方米。

    据了解，这些新建的南京路沿线写字楼，不仅配置较高（大多是甲级楼），而且往往和酒店、商场、高级公寓相配套，如津汇广场写字楼下是津乐汇商场，天津中心、君隆广场、环球置地广场等均为复合型公建项目。同时，由于大多临近地铁1号线，地理位置十分优越，交通便利，地铁上盖物业的新模式也开始涌现。例如，和记黄埔商业项目以及本市地铁沿线首座与地铁车站相结合的5A商务大厦环球置地广场等等都采用了最先进的设计理念。

    南京路的“曼哈顿”气质

    第五大道处于曼哈顿的中轴线，它集中了曼哈顿的精华。全美国最著名的珠宝、皮件、服装、化妆品商店都集中在第五大道上，银行、保险公司、交易所及大公司总部云集，是世界上就业密度最高的地区。这直接带动了写字楼、住宅的迅猛发展，沿街商铺的年租金可高达一平方米7967欧元（合7.4万元人民币），位于全球之首。

    南京路规划中，小白楼CBD（中央商务区）集合金融巨头和高档商业场所；滨江道、山西路CRD（中央商业区）集中高档百货、专卖店以及高级写字楼和酒店；CID（中央信息区）发展现代通讯产业。同样的模式将促成商业与休闲、办公的结合，形成较为完整的商务生态链，商业街的生命力、可持续发展也就得到了保障。