经济发展是城市发展的源动力，而房地产是城市发展的承载体，房地产的发展往往戏剧性地改变着城市的天际线、共享空间、交通环境甚至是人们长期已经习惯的工作方式、居住方式和消费方式。

    在“开发西部”和“中部崛起”的投资西进大潮中，长江流域的两个大型城市成都和武汉毫无争议地成为了西部、中部地区发展的领头羊，继北京、上海、广州、深圳等一线城市之后，它们从二线城市中脱颖而出，被各行各业视为兵家必争之地；一时间，洛阳纸贵，当地宾馆客满、航班满员、土地拍卖价格屡被刷新、办公楼租金连连上涨......。在本文，我们希望揭开日新月异的成都和武汉办公楼市场的面纱，为希望进入该市场的投资人、开发商和办公楼使用者提供一个初步的参考。

    1. 城市背景

    1.1城市起源

    成都和武汉是镶嵌在长江这条6363千米珠链上的两颗璀灿明珠，它们的城市发展历史可以追溯到两千年以前甚至更为久远。

关于成都：

    早在公元前四世纪,蜀王开明五世将都城迁到成都,此后历史更替、物换星移，成都始终叫成都，在中国众多城市中，拥有如此一以贯之的地名，它是唯一。
关于武汉：

    准确地说，武汉是三座城市：武昌、汉口、汉阳。武汉最早的城市格局可以追溯到3000年以上的历史。武昌和汉阳隔江相望，但在大约530年前，从3000千米外的秦岭奔流而来的汉水改道入长江，汉口形成了。

    资料来源：中央电视台《再说长江》

    1.2城市指标

    成都和武汉在众多的相关社会经济指标中表现出较大的相似，这些经济指标是办公楼市场需求的最终驱动力。

    汉市统计局

    随着经济发展，新设立和待扩展的国内企业需要购买或承租办公楼面积以满足业务发展需要；境外投资的进入带动跨国公司的办公楼需求；而人力资源是所有公司发展的根本。因此，办公楼的需求驱动力并不是来自房地产行业的自身（虽然房地产企业对办公楼也有一定的需求），而是和经济社会的各个环节紧密相连，互为作用。

    2. 成都办公楼市场

    2.1 办公楼供应

    成都现辖五个中心区即青羊区、金牛区、成华区、锦江区和武侯区。目前在该五个中心区内可甄别的办公楼总面积约为200万平方米，其中青羊区、锦江区和武侯区占有绝对的市场份额，它们的办公楼面积为全市的80%。

    成都的成熟商务区位于春熙路、人民南路和天府广场。目前成都市场上投入运营的七个甲级办公楼分别是中环广场、汇日央扩国际广场、川信大厦、城市之心、冠城广场、时代广场、威斯顿联邦大厦，总面积约为28万平方米，它们几乎都位于春熙路、人民南路和天府广场这三个成熟的商务区内，甲级办公楼占所有办公楼面积的15%，其余85%的办公楼均为级别较低的乙级办公楼，这样的办公楼结构显示出成都办公楼市场尚处于一个起步阶段。

    相比一线城市的办公楼项目，成都办公楼项目普遍存在如下一些先天不足，由此导致大部分办公楼对高端客户如跨国公司的吸引力不足：

    办公楼楼面面积较小，甲级办公楼平均楼面约为1500平方米，而乙级办公楼只有1100平方米左右，很大程度上影响了办公楼使用效率

    办公楼楼层净高不足，平均净高仅为2.5米，层高不足压抑办公室环境的空间感，并影响用户的使用感受

    大部分项目客梯数量不足，导致平均侯梯时间过长

    车位配置普遍不足，部分项目甚至没有车位，需要使用周边住宅区的停车场。对于成都这样一个汽车保有量很高的城市，解决车位问题，已经显得尤为迫切

    2.2 办公楼需求

    成都办公楼用户存在明显的分化现象，在甲级办公楼中，外资企业占用户总量的一半左右，本地企业和外省企业平分秋色；在乙级办公楼中，外资企业不足5％。本地企业高达近80%，其余为外省企业。通过甲乙级办公楼用户对比，我们不难发现，外资企业一般以甲级办公楼为主要办公场所，因为他们希望通过优质的办公楼品质树立企业形象，同时，他们的租金支付能力较高；而本地企业由于支付能力较低，他们对价格的关注往往更胜于楼宇品质；外省企业介于两者之间。

    在成都甲级办公楼中，工程与制造业、高科技与信息产业、专业服务是最主要的三大客户群体；乙级办公楼的三大客户群体与甲级办公楼相同，但是排名顺序发生变化，它们是专业服务、工程与制造业、高科技与信息产业。这样的办公楼群体折射了成都的以制造和高科技为主导的产业结构，虽然专业服务也向来具有较高的租金支付能力，但是目前成都的专业服务业目前尚处于起步阶段，仍以国内企业为主，因此专业服务业客户在乙级办公楼中的比重更大。我们预计，随着成都经济的持续发展，外资专业服务企业的陆续进入将会提高该行业企业在高端办公楼中的比重。

    在选择办公楼时，成都的办公楼用户比较关注项目周边的商务环境、良好的物业管理、租金水平、交通可及性、客户或供应商聚集效应及完善的配套设施。

    2.3 市场指标

    成都甲级办公楼的平均租金约为100元/平方米/月，乙级办公楼的平均租金约为40元；全市平均值约为51元。成都甲乙级办公楼的租金差距较大，其主要原因是由于经济快速发展，不少外资企业不断进驻成都市场，形成日益增加的甲级写字楼需求，但是甲级写字楼的供应暂时无法及时跟上，而且乙级办公楼品质不如人意，由此形成了导致成都市甲乙级写字楼之间的较大租金落差。

    销售价格往往与租金水平形成正相关关系。目前可甄别的甲级写字楼的平均售价约为9000元／平方米，而可甄别的乙级项目平均售价约为5500元／平方米，大大低于甲级项目的均价，可以看到甲乙级办公楼售价的差距和租金的差距几乎一致。

    从空置率而言，除去个别刚刚入市，表现尚未稳定的项目，几乎所有的甲级办公楼的空置率都在10%以下，由于具有突出的核心竞争力而深受市场追捧，个别项目出现满租；乙级办公楼的平均空置率略高于甲级办公楼，大约为12%。

    2.4 未来市场预测

    根据可甄别的办公楼项目及办公楼土地交易研究，未来四年成都大约共有150万平方米的办公楼新增面积，预计成都办公楼市场将在2007年和2008年迎来供应高峰期，尤其是2007年的50万平方米办公楼新增供应将创下历史最高纪录。这些新增供应中将有相当数量的甲级办公楼项目，它们的面世将在一定程度缓解成都缺少甲级办公楼的窘境，并且满足高端国内外企业的需求，从而形成良好的楼宇经济，为成都的经济发展作出贡献。

    未来办公供应仍然将集中分布在成熟商务区即春熙路、人民南路和天府广场区域，因此，未来办公楼的分布格局不会有本质的改变。随着南北走向的地铁1号线于2010年投入运营，我们预计，目前这些成熟商务区的交通可及性有望大幅增强，它们在成都办公楼市场的地位将得到进一步巩固。

    3. 武汉办公楼市场

    3.1 办公楼供应

    武汉市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成，通称武汉三镇。全市现辖13个区、3个国家级开发区（武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区）。武汉三镇犹如三个不同的城市，他们在办公楼市场体现出全然不同的特征和个性。由于该独特的地理特征，我们对武汉的办公楼阐述将基于三镇而非行政区划。

    目前武汉三镇可甄别的办公楼总面积约为120万平方米，这些办公楼几乎全部分布在汉口和武昌，根据统计，约70%的办公楼面积位于汉口，而30%位于武昌。拥有楚天名楼晴川阁和高山流水古琴台的汉阳定位于风景旅游城区和制造业基地，汉阳目前几乎没有正规的办公楼项目。

    汉口的成熟商务区位于建设大道沿线、解放大道及武胜路沿线和中山大道及沿江大道；而武昌的成熟商务区位于中北路及中南路沿线、武珞路及珞瑜路沿线和光谷中心（关山二路）。目前武汉市场上投入运营的三个甲级办公楼分别是建银大厦、瑞通大厦和新世界国贸中心，总面积约为20万平方米，它们全部位于汉口的建设大道沿线。甲级办公楼占所有办公楼面积的17%，其余83%的办公楼均为级别较低的乙级办公楼，这样的办公楼结构和成都具有极大的相似，说明了武汉办公市场和成都一样，仍处于一个起步阶段，具有良好的发展空间。

    相比一线城市的办公楼项目，武汉办公楼项目普遍存在如下一些先天不足，这些不足在二线城市中具有相当的普遍性：

     全市的甲级和乙级办公楼标准层面积平均为1200平方米，甲乙级办公楼之间没有本质区别

     武汉市的写字楼项目的楼层净高普遍不足，一般维持在2.3-2.6米，其中半数以上的项目层高等于或低于2.5米，层高不足明显不能满足高端客户的要求

     大部分项目客梯数量不足，导致平均侯梯时间过长

     车位配置不足，但是情况不如成都严重；从武汉全市来看，武昌的车位配置好于汉口

    3.2 办公楼需求

    与成都类似，武汉办公楼仍是一个由本地企业主导的市场。在汉口，外资企业用户占总用户数量约30%，本地企业逾五成，其余为外省企业；在武昌，外资企业用户占总用户数量约10%，本地企业约七成，其余为外省企业。汉口和武昌的对比可以发现，外资企业更加偏向于位于汉口的办公楼宇，这是因为汉口尤其是建设大道沿线是武汉的传统商务核心区，这里拥有较高品质的办公楼项目、众多的配套设施和良好的商务环境。

    武汉的甲级办公楼全部位于汉口的建设大道沿线，甲级办公楼的主要客户群体包括金融、工程与制造业（例如汽车）、高科技与信息产业；汉口的乙级办公楼的主要客户群体包括工程与制造业、专业服务、高科技与信息产业；武昌的乙级办公楼的主要客户群体则包括高科技与信息产业、工程与制造业、专业服务。全国知名的武汉大学和华中科技大学均位于武昌，他们的强大的科研能力和优秀的人才资源为武昌的高科技与信息产业提供了发展的源动力，因此，高科技与信息产业成为武昌的办公楼用户中的龙头企业。与成都类似，武汉的专业服务企业仍以国内企业为主，他们受资金所限制，往往选择乙级办公楼作为创业和发展的原始基地。

    在选择办公楼时，武汉的办公楼用户和成都用户要求一致，比较关注项目周边的商务环境、良好的物业管理、租金水平、交通可及性、客户或供应商聚集效应及完善的配套设施。

    3.3 市场指标

    武汉甲级办公楼的平均租金约为60元/平方米/月，汉口乙级办公楼的平均租金约为42元/平方米/月，武昌乙级办公楼的平均租金约为28元/平方米/月，全市乙级办公楼的平均值约为35元/平方米/月；全市所有办公楼的平均租金约为38元/平方米/月。对比成都，武汉的办公楼租金整体水平相对较低，虽然武汉的实际利用外资高于成都，但是该武汉的外资更多地流向制造业，他们多选择在各种类型的园区建设或租用附带有办公空间的厂房，因此，武汉的外商投资并没有拉动当地的办公楼租金水平。但是，成都享受“开发西部”政策的早于武汉的“中部崛起”政策，并且成都有较多的实质性优惠政策，因此，虽然两地都是以国内企业为主导的办公楼市场，但是对比而言，迄今为止，成都吸引了较多的非制造业外资企业（甲级办公楼中外资企业占用户总量的一半左右），而武汉在非制造业外资企业的吸引上还需后来居上（甲级办公楼中外资企业占用户总量的30%）。

    目前汉口可甄别的写字楼的平均售价约为7000元／平方米，而武昌的平均售价约为4200元／平方米，汉口和武昌的价格区别主要来自于所处商务区域的成熟程度不同，而商务区域的成熟程度决定了需求的类型和强弱，因而也决定了需求市场对价格的承受能力。

    汉口办公楼项目的平均空置率约为30%；武昌办公楼的平均空置率略低于汉口，约为25%，相比于汉口，尽管武昌的需求多来自于小型企业，但由于武昌的办公楼项目体量较小，且平均租金较低，吸纳状况相对良好

    3.4 未来市场预测

    根据可甄别的办公楼项目及办公楼土地交易研究，未来四年武汉大约共有超过100万平方米的办公楼新增面积，预计武汉办公楼市场将在2007年和2009年迎来供应高峰期，尤其是2007年的武汉办公楼市场迎来40万平方米办公楼新增供应。这些新增供应中60%将仍然集中在汉口，30%分布在武昌，剩余的10%将落户办公楼的处女地汉阳。

    值得注意的是，武汉原有的王家墩军用机场目前正由相关公司进行大规模的CBD开发。除了办公楼之外，该土地面积达7.2平方公里的CBD还将包括满足现代商务需求的各种物业品种。另外，位于长江二桥附近的“汉口天地”目前也在紧锣密鼓地进行开发的前期准备工作。这两个项目的成功将进一步提升武汉的商务氛围和武汉在二线城市中的地位。

    4. 城市比较

    根据前述分析，我们可以看到，虽然两个城市的宏观经济指标比较相似，但是受诸多因素的影响，成都和武汉的办公楼市场具有不同的特征和表现，总结如下：

  5. 总结

    作为长江流域的两个主要城市，茶馆遍地的成都和天气火暴的武汉在未来中国的经济生活中将继续扮演主要角色。我们可以预见，随着中国一线城市北京、上海、广州、深圳的商务成本的上升，外资企业对于中国内陆城市认识的加强，成都、武汉和其他的二线城市将逐渐成为外资和内资逐鹿的战场，当地的办公楼市场将获得持续的发展。