3月26日，《东莞市大型商业网点听证暂行办法（征求意见稿）》（以下简称办法）公开对外征求意见，作为对东莞商业发展具有重大指导意义的政策条例，办法从有效利用和整合市场资源，改善和调整商业网点合理布局的良好意愿出发，提出对大型商业网点进行听证的细化标准。对于这一实施细则，地产界业内人士是如何看待的呢？本期地产圆桌围绕听证面积、听证代表界定以及怎样处理商业机密外泄等问题进行了深入地探讨。
参与嘉宾：
宏远地产总经理 钟振强
东莞市世纪广场建造有限公司总经理 邓学冠
东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理 雷非非
合富辉煌东莞市场研究部经理 林毓群
1、专业市场准入制度有积极意义
邓学冠：对大型商业网点进行听证倡导一种专业市场施行准入制度，具有一定积极意义，类似政策在国外已经很流行，国内上海也有先例，它对优化商业组合，有效利用资源有很大帮助。针对东莞目前商业的实际运行情况确实有举行听证这个需要，纵所周知，东莞四大商圈当中没有几个经营比较理想，普遍存在商业地产开发过量，如果政府早几年就施行听证政策，相对来说就不至于造成目前部分商圈举步维艰的局面。
雷非非：大型商业网点举行听证对规范商业运行有很大帮助，办法中强调听证过程中要提供符合要求的可行性研究报告，其中包括要综合分析项目的社会效益、经济效益，可以看出政府站在城市规划的高度上来规范商业发展，相对来说，对东莞商业的未来发展可以起到比较有效的引导作用。
林毓群：政府通过听证改变“扎推”办店现象有利于东莞商业形态积极健康的发展。不过从大方向看，办法细则的设定依据政府方面并没有给出合理的解释，为什么听证项目大型零售网点的营业面积设定在3000平方米及以上，商品交易市场的营业面积听证上限设定在10000平方米以上，建议政府能给市民一个比较科学的阐释。
2、单纯限面积有些单薄
林毓群：从这个办法征求意见稿看，举行听证的首要指标以面积来衡量，难免有失偏颇，个人觉得不能仅以面积来衡量，首先东莞是一个区域特色非常鲜明的地方，尚不说镇区与城区之间的区别，城区之间也存在很大差异，即使同一个区，商业发展比较成熟的地方和欠发达区域都有很大差异，因此建议还需从区域上进行一定的细分。面积不能成为听证唯一要求，同一业态经营同一个商品是否还需增加单体数量的听证指标，比如同一片区便利店的数量控制。
钟振强：办法仅是对商业形态进行了划分，房地产开发项目还存在纯商业项目、住宅项目、商住项目的区别。从项目类别来看，单纯限面积是不合理的，限面积不如限比例，所有项目“一刀切”地划定一个面积标准，显然存在一定问题。
3、听证代表要有界定标准
邓学冠：商业项目的发展涉及到城市整体的商业规划，相对来说是非常专业的事情，听证代表怎样来选择呢？所谓的“民主公投”其实没有太大意义，比如现在政府部门建体育馆之类，提倡让市民投票来选出最后的确定方案，这种做法貌似很民主其实并不合理，对于这种专业化很高的方案，普通市民的判断是很表面的，可能仅限于审美标准，而没有考虑到其中实际的运行成本以及可能产生的影响。办法意见稿中设定的听证代表包括各个部门的参与人员，我个人担心在实际操作中可能会变成走个过场，政府官员中对商业运行有深入研究的专家想必也是高层干部，他们有足够时间参加一场场的听证会吗，事实上中国还是很缺乏那种既有充足的专业知识背景又能代表国家、普通民众利益的专业人士。对于听证代表，我建议还可以让同一区域业已存在的商业项目代表发表意见，因为新的商业项目的介入首先对他们的经营是有损害的，其次他们该区域的商业运行情况有非常深刻的认识。
林毓群：并不赞成同一区域业已存在的有竞争的商业项目代表参与听证，因为存在利益冲突，显然这些项目代表会以各种理由，诸如目前片区商业市场业已饱和等等否定这一商业项目的建设。此外，其实普通民众由于对商业项目本身是有实际需求的，因此还是有参与听证的需要。
4、如何解决商业机密外泄
林毓群：听证要求提供的材料涉及到太多商业机密了，比如项目资金来源途径、项目初步设计方案及建筑设计平面图、拟开设大型网点的名称、经营范围等主要内容，目前已设立的商业网点的情况（业态、类别、经营面积、规模、档次等）、商圈的客流量、新设立商业网点拟定的服务对象、业态分类、功能定位等等，而听证代表的选择很难控制，难免会有同行业的竞争单位参与，这些内容一公布将无可避免的导致商业机密外泄。
钟振强：房地产项目是个可复制性很强行业，商业项目后期运行操作其实不会有太大差异，项目的前期定位是整个项目的灵魂，作出这个定位需要花费很多的时间和工作。现在实行听证制度，在项目运作之前就把项目的设定方案公布，对项目制定者会造成很大伤害。如何很好的规避防止这些商业机密很重要，因为这里面有个两难的问题，如果不把项目详细实施方案以及发展策略公布出来，无法说服听证代表通过方案，而一旦公布整个商业机密就完全曝光了，势必造成极大损失。
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