年初SOHO中国将有大动作的传闻日内尘埃落定。

    3月7日，潘石屹对外宣布，SOHO中国通过土地转让方式取得了位于三里屯的一块开发土地，但他并没有透露转让方和具体的交易金额。只是说，“这是SOHO中国在拿地中投资金额最大的一次，超过了尚都、朝外及光华路前三个SOHO项目土地金额的总和。”

    零突破

    这个项目已被命名为“三里屯SOHO”。据了解，该项目位于三里屯工体北路以南，南三里屯路西侧，紧邻香港太古地产48亿打造的新三里屯的“太古广场”，三里屯SOHO总建筑规模47万平米，包含商业、写字楼和高档公寓。将在2008、2009年陆续完成全部项目的建设。

    “这个项目的取得意味着未来三四年内SOHO中国将不会出现断顿的危机。”潘石屹在接受本报记者采访时坦言，在过去的三年里，“断顿”一直都在困扰着SOHO中国。

    “用公司员工的话说，前几年，SOHO中国就像一个‘三无’公司。”潘石屹诙谐幽默地说，“三无”是指SOHO中国之前是“没有土地储备，没有房子可卖，没有银行贷款”。

    三年来，SOHO中国的“拿地之路”可谓是异常艰难。

    2004年年中，潘石屹通过“粮票换鸡蛋”的方式从任志强手中买得了如今的尚都SOHO，之后，又通过招拍挂方式取得了朝外SOHO地块，这是CBD地区唯一的一块招拍挂地块，然而，这些都不能解决SOHO中国的“土地饥渴”问题，之后，潘石屹又将同样位于CBD核心地段的温莎大道二期接了过来，这就是光华路SOHO。

    “加上SOHO现代城和建外SOHO，三里屯SOHO是我们在北京的第六个项目。”拿地之难让潘石屹对自己的每一块地都“如数家珍”。“为了解决断顿危机，SOHO中国专门成立了一个拿地小组，前往上海、天津等地考察。”

    “如今，‘三无’的问题全都解决了。”潘石屹深深地舒了一口气，“成功拿下三里屯项目，使得我们暂时放弃了在上海和天津发展的想法。”

    而当记者问及这个项目最终可能会给SOHO中国带来怎样的一个销售额时，老潘则说，“一定会超过建外SOHO，将成为SOHO中国开发历史上销售金额最高的项目。”

    记者私底下从SOHO中国的员工那里了解到，今年年初，建外SOHO的销售额可能已在100亿左右，如果是这样，就意味着三里屯SOHO的销售额很可能在百亿之上。

    土储原则：降低融资成本

    当然，三里屯SOHO此时的高调亮相不得不让业内人士把它与SOHO中国拟香港上市的传闻联系在一起。

    “上不上市，企业都需要发展。”潘石屹对记者直言，”关于上市的问题本人无可奉告。”

    “股民的确对上市公司的土地储备有一个非常高的要求。但是，SOHO中国谨慎拿地的原则不会改变。”潘石屹暗示记者，拿地与上市并无必然联系。

    潘石屹指出，SOHO中国的土地储备一般不会超过三年。“三里屯项目的体量非常合适公司土地储备的原则。”

    “那些手中拥有几千万平方米土地储备的公司实际上是有很大的法律风险，要是将来土地收回政策也像土地增值税那样严格执行了，损失就会很惨重。SOHO中国不会冒这种法律风险。”

    当记者问及，早在两年前，SOHO中国已对外宣布放弃住宅开发，专心从事商业地产的开发，这种战略的转型是不是带来了融资策略的转变。潘石屹坦承，SOHO中国的确会向资本市场靠拢。

    “用钱我们讲究三个步骤。”潘石屹坦言，之前，我们只用自己的钱，因为这样的成本最低。老潘告诉记者，过去三年，SOHO中国的账户上从来没有低于过15亿。

    “但是，现在我们开始进入第二个阶段，当自己钱不够花时，就会利用银行贷款。”潘坦言，三里屯项目已经取得了一家银行的信贷支持。“现在我们的负债率只有20％，很低的。”

    当然，只有当银行贷款也不能维持自己资金链的时候，才会考虑境外融资。“这个成本会比较高，目前虽然有过接触，但并没有境外融资的打算。”潘石屹说。