|
今年初，新商业LAB团队至北京参加三里屯太古里北区的升级改造里程碑活动；期间的晚宴，聊到华润万象生活旗下的重奢商场数量，已超过内地的港资重奢商场数量之和。
对此，太古地产的高管认真问道——你怎么看万象商业的规模优势？
○三里屯太古里北区
去年底，LAB君也去过西安、上海等城市进行商业市调，看过了当地的万象城、万象天地，还有太古里。
当地万象商业的好友，也发出过灵魂拷问——你怎么看太古地产的高奢品牌资源优势？
是啊，在中国内地，太古地产是拥有最多数量高端商场的港资运营商，华润万象生活是管理最优规模购物中心的央企运营商，两者不仅在越来越多的城市有碰撞与竞争，它们对彼此奉行的商业理念也有惺惺相惜之感。
那么，LAB君借爱马仕北京三里屯专卖店于本月启幕的机缘，从「长期主义理念、项目升级逻辑、中国商业崛起」三大维度，聊聊太古地产与华润万象生活的战略异同，也是回答来自两家企业好友的交叉提问。
三里屯，从VILLAGE，到LUXURY
在商业领域，有句流传甚广的俚语——从0到1开端的难度，远大于从1到100的路径延伸。
而当下太古地产遍布内地6大城市11座项目的「开山之作」，正是三里屯太古里；它最初的名称，也并非太古里，而是三里屯VILLAGE；其中的英文，直白解读了「屯」。
上世纪末，三里屯作为北京第二使馆区，主要聚集西方国家使馆及外交人员家属楼。海量外国人的消费需求，催生五光十色的「三里屯酒吧街」，周边逐渐形成与老北京城大不相同的夜生活气息与新商业氛围。
那年，了然西方消费需求且洞悉北京城市扩张的太古地产，慧眼选中三里屯，并借2008年北京奥运会的时代窗口，推出北京前所未见的开放式商业街区。
那时，很多人充满质疑，认为这家初来乍到还「不知天高地厚」的港资运营商，在夏季骄阳如火、冬季滴水成冰的北京做户外商业街区，简直不可理喻。
而太古地产自有道理——隔壁简陋的酒吧街，挤满来自北京及世界各地的年轻人；体验更好并能购物的VILLAGE，做好面向年轻人的丝滑衔接就好。
潮流不只是包容创新的态度，也是能带来群体认同的温度。
初期的VILLAGE，并无引入国际奢侈品牌的底气，它的南区人气旺盛但定位大众潮流；2010年开业的北区私密足够但缺少华贵气场。
当年北京的国贸商城、新光天地等传统高端商场及奢华酒店，才是高奢品牌的首选。
面对预期与现实的冲突，太古地产有坚守也有妥协。
它并未像国内某些商场那般以高额装补及长期免租「强行上奢」，而是在项目北区保留大店框架，预留升级路径，先引入设计师、小众等相对高端的零售业态，耐心蓄力，静待更好时机。
这一蛰伏蓄力，就是近17年的时间。
而三里屯太古里，也从主要面向年轻人的北京潮流生活社区，进化为「南潮北奢」的多元消费生态圈。
它没有舍弃年轻客群，也没有「唯奢侈品论」，它的气质变得更为包容，既不失潮流活力，又增添华贵气场，且吸引更广泛国内外客群，并正致力成为「全球时尚文化引领地」。
项目北区引入高奢品牌的过程，LAB君不予累述，我们要点出的是，作为操盘手的太古地产，在初期也并无令「高奢品牌非来不可」的独家优势，它更多是秉持长期主义理念，洞悉消费趋势，注重品质，眼光长远，顺势而已。
而一旦看准方向，太古地产愿以10年或更长时间为筹备周期，理顺高奢品牌落地的「充分条件」，倾尽全力，抓住机会，排除万难，志在必得。
万象城，从借鉴太古，到自成一派
万象商业的「开山之作」，当属2004年底开业、与罗湖口岸相距不远的深圳万象城。
它的商业模式、建筑格局及物业组合等，皆参考1988年开业的香港代表性高端商业综合体——太古广场。
深圳万象城的诞生，也充满争议与坎坷。所幸当时的操盘团队力排众议，以超前眼光，坚决否定以销售住宅为主的一次性开发，力主以新型高端购物中心为核心，打造回报周期更长的自持型商业综合体。
而横空出世的深圳万象城，不仅首年就实现盈利，且开启在深圳高端消费市场无出其右的表现。
之后，万象商业以深圳万象城为「初始蓝本」，演变出不同商业定位的物业组合，匹配更多城市不同的市场需求，逐步构建出从1到100的产品矩阵。
万象商业的全国扩张之路，也历经初期的「蹒跚学步」，还有之后的「更强挑战」，如郑州万象城、海口万象城折戟成沙的「重奢未尽之路」，及在深圳之外的一线城市多年未实现「重奢商场零的突破」。
华润万象生活的规模优势，主要依托战略格局、政策导向及与城市同发展的社会担当，抢占港资运营商尚未布局的二线城市，且受益于近十年国内新一线城市的快速发展与商业崛起，主要项目的业绩快速提升。
它更秉持日拱一卒的长期定力，不断扩大市场份额，进而成就如今管理超135座在营商场(含15座重奢商场)的强势规模。
罗马不是一天建成的。
早先，国内零售物业的扩张主要依托房地产行业的高速增长；如今，房地产市场的泡沫已被彻底挤完，消费者也成长得更为理性。国内零售市场的投资逻辑与经营策略都发生深刻改变，更考验运营商的实力、创新、格局、态度。
在一众港资运营商中，太古地产已脱颖而出，成长为兼具「头部高端商场组合&国际奢侈品牌资源」、且愿意在中国内地持续扩大投资的顶尖玩家。
华润万象生活也已超越其他央企运营商，拥有辐射「多城市&全客层」的规模商业，也有规模领跑全国的重奢商场矩阵。
○太古地产在中国内地的项目布局(截至2025年底，仅供参考)
○华润万象生活的重奢商场布局(截至2025年底，仅供参考)
若说在上一轮商业地产的高速增长期，追求高周转快复制的万达模式、及讲究慢工出细活的港资模式等，有各自特色与竞争壁垒。
而随着国内零售市场进入更残酷的存量竞争阶段，秉持长期主义为核心方向、兼具规模化优势与资源聚集性、且愿意持续投入资金推动旗下项目不断升级的运营商，无疑更具竞争力。
奢侈品牌需要的，正是太古预设的
早些年，在国际奢侈品集团的眼中，中国内地市场是无可争议的高潜力市场，而非至关重要的头部市场。
于是，奢侈品牌愿在巴黎、纽约、东京及首尔等国际大都市打造高颜值、多层高、大面积的旗舰店型；但中国内地门店，大多为100至500㎡的单层店，既不需要大面积空间，也没有高等级旗舰店的耀眼标签。
那年，奢侈品牌在内地市场更注重「高效卖货」；而门店形象、会员空间及在地文化等，并无优先级。
而始于2020年且持续多年的口罩时期，深度改变全球奢侈品市场的格局。
消费回流、经济增长叠加高端商场供应量猛增，使得来自中国内地市场的贡献已然成为国际奢侈品集团的营收亮点，奢侈品牌对于内地市场的关注度与重视度有了深度转变，且有了新的「叙事逻辑」。
即便是2023年后的内地奢侈品市场增速放缓，哪怕是国际奢侈品集团已在全球范围内收缩门店规模；而奢侈品牌在内地核心城市，已倾向以更高投资，带来兼具「展示品牌形象、注重购物体验、融合在地文化」的大面积、高等级旗舰店。
如武汉SKP的奢侈品牌独栋街区、上海恒隆广场与上海ifc商场内不断扩店的高奢品牌，及上海兴业太古汇与LVMH集团携手推出的「路易号」巨轮，还有成都太古里持续推进的多家奢侈品门店扩店升级等。
而三里屯太古里北区的「钻石楼」，即4栋4层高、每栋面积约2000㎡的独栋建筑群，可谓是为高奢品牌旗舰店预留的「天选门店」。
为匹配预定入驻高奢品牌的定制化需求，太古地产不惜拆除位于北区的原瑜舍酒店，重建为注重零售业态的N1楼，以便让品牌更好打造心仪的「超级门店」。
不止是商业定位的升级与门店面积的扩容，深耕北京多年的太古地产，还积极协助奢侈品牌的全球设计师团队，在旗舰店的设计与落地阶段，融入在地文化的特色及中国人更能接受的表述方式。
如此，这些奢侈品牌独栋大店，并非是简单的店铺设计沿用或品牌符号堆砌，而是独一无二的「中国北京旗舰店」。
它们能讲述各不相同的品牌故事，也有扎根北京的相同文化养分，进而达成奢华气场、文化创意与城市气度的相互平衡。
更难得的是，太古地产还秉持「一地一策」的打造逻辑，让每一座太古里、太古汇等，既有太古地产的品牌基因，也有专属的城市印记，更实现商业产品的持续迭代升级。
在北京，三里屯太古里南区的动线肌理源自胡同元素；成都太古里，保育修复的明清历史建筑与奢侈品牌旗舰店相映成趣；上海前滩太古里，空中跑道与大量绿色公共空间呼应国际化大都市的生活方式追求。
建设中的广州聚龙湾太古里，有结合珠江滨水资源的人文气息与休闲氛围；在海南岛，三亚太古里是位于热带海滨的全球旅居度假消费目的地；于千年古都的小雁塔下，西安太古里将带来致敬古长安城的恢弘中轴线与建筑群。
以内容升级，强化优势地位与声量
较之太古地产前瞻性的空间预设与在地化的文化融合，以及项目升级过程中与国际奢侈品集团建立的深度合作关系，华润万象生活的项目升级路线，更突出以规模优势强化市场地位，且更善于面向全客层的「场景内容创新」。
当地强势商场的扩容升级，近几年，深圳湾万象城、深圳万象城、厦门万象城等都重奢商场都在不遗余力地推进二期或三期项目。
以上项目的扩容，不仅为在营项目提供商业生态拓展、非奢业态互补、首店品牌入住的施展空间，也显著增强这些城市龙头商场的「市场领跑优势」，也筑起了同城友商可望而不可即的「宽阔护城河」。
抓住市场窗口的定位升级，由于市场环境的快速变化，2021年后多家头部运营商计划定位提档的一众商场，真正达成升级重奢的项目屈指可数，或仅有大连恒隆广场、上海兴业太古汇、济南万象城及贵阳万象城等。
如济南万象城及贵阳万象城，在同城竞争相对较弱的二线城市，基于体量及人气优势，抓住稍纵即逝的窗口期，并坚定投入更多资源，一举引入多家高奢品牌，成功从城市旗舰项目进阶至非凡重奢项目。
不惜近身肉搏的重奢新场，在深圳之外的国内一线城市，华润万象生活一直缺少能与当地重奢商场「扳手腕」的高量级项目。
而华润万象生活一直在等待合理的出手时机，如开业在即的广州万象城，与广州聚龙湾太古里相距仅约1公里；同位于上海南京西路、紧邻兴业太古汇的上海华润中心，写字楼引入LVMH大中华总部，商场也围挡多家高奢品牌。
创新产品开拓的更多赛道，近两年，华润万象生活的购物中心产品在不断创新拓展，开发模式也更加多元，于万象城、万象天地、万象汇三大主要产品线之外，衍变出更多的可定制化产品。
如位于西安咸阳国际机场T5航站楼的首个机场商业MIXC AIR，在东莞打造的首个奥特莱斯作品万象滨海购物村，及在深圳推出的体育场馆商业公园大运天地，还有在合肥活化老厂房工业遗址的瑶海天地等。
制造更强声量的营销升级，不止重奢项目及商业产品的持续升级，华润万象生活还利用覆盖全国主要城市、面向广泛大众客群的规模优势，以创新空间场景运营，增强各大项目及万象商业生态的市场声量。
如与HOCH汉堡节建立的深度合作，主要在全国高量级城市的万象商业项目进行巡展；以及由华润万象生活总部牵头、落地数十座万象商场的明星IP活动等，皆在聚集具有「破圈效应」的更多消费客群及品牌合作资源。
审视太古地产与华润万象生活的产品迭代与项目升级逻辑，前者更注重前瞻布局与一城一策，落地策略更加细致，项目也有清晰特点；后者更注重标准产品的兼容与变化，产品组合更多元，重点项目亦能获得更多资源倾斜。
基于重奢项目规模的差异，太古地产更能合理集中资源，依托与国际奢侈品集团的更紧密合作关系，在关键节点聚焦于关键项目，进而达成预期目的。
而随着华润万象生活旗下重奢商场持续扩容，静待奢侈品牌入驻的商场越来越多，奢侈品牌稀缺性与重奢商场规模化之间的「天然矛盾」，叠加国内市场愈演愈烈的品牌资源争夺，万象商业需要平衡供需，也正面对新的挑战。
生长于当地，面向于世界
若聚焦北京一域，这座集华北商业中心、华夏历史古都、国际门户城市于一身的「中华帝都」，从不缺拥有靓丽业绩的重奢商场。
而三里屯太古里这般以开放式商业街区呈现奢侈品牌独栋旗舰店的奢华气场，及南区潮流澎湃、北区雍容华贵的复合型逛街购物体验，放眼北京可谓是独一份氛围。
未来，作为「北京时尚潮流地标&世界级时尚目的地」的三里屯太古里，有望向北继续扩容。
太古地产对于项目的升级目标也很明确，即在北京强化「国际交往中心&国际消费中心」的大趋势下，围绕三里屯太古里，将北京城市文化基因与国际前沿零售理念相结合，构建向世界展现中国城市魅力与商业实力的桥梁。
以升级的三里屯太古里为「2.0版蓝本」，太古地产也在成都、上海、三亚、西安等城市，致力让每个项目拥有「生长于当地」的文化及商业生命力。
这些项目，也不是所谓的「中国某城市的表参道或第五大道」，而是以中国购物中心的身份与实力，聚集本地消费人群，吸引全球各地游客，成就可立于世界顶尖商业之林的三里屯太古里、西安太古里、三亚太古里......
做世界一流的商业运营商
无独有偶，目前旗下全部商业项目均在中国内地的华润万象生活，在2025年全年业绩发布会上，也明确公司锚定「世界一流的城市品质生活服务商」的战略目标。
华润万象生活2025年年报显示，集团旗下54座商场零售额稳居当地市场榜首，105座跻身当地市场前三，市场份额稳步提升，进一步巩固「行业综合实力第一」的领导地位。
相对而言，华润万象生活在内地布局的城市更多，辐射面更广，国内品牌资源更深厚，客群组成更多元，商业产品线的打造与创新更为丰富，焕新发布的「非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新」4大产品赛道也更具活力。
看项目的城市分布，太古地产与华润万象生活各自核心项目的分布，几乎涵盖中国的主要城市，双方有区域互补，也有同城竞争；如在西安、广州、三亚等城市，彼此的最新一代商业作品，即将同台竞技。
看产品的升级方向，从重奢、次高端、大众型、奥特莱斯、机场商业等多元组合，及项目运营内容的持续创新，这两家行业领军企业，几乎诠释了国内商业地产行业可持续升级的主流方向。
双方商业理念的差异，或是太古地产是坚持在擅长的领域深耕，并精于打造顶尖的高端商业，它似是立于中国商业地产行业尖端的得道高人。
而华润万象生活不仅在高端领域建立规模优势，也有扎根于大众客群与更多城市的市场份额优势，且敢于在更多赛道探索尝试，更善于普度众生。
这两家行业领军企业的最大共同点，则都是立于中国，面向世界。
|
