2025年，商业地产迎来「多期开发热潮」——

不少二期甚至三期、四期项目的出现，似乎也如同一面镜子，间接向行业证实了：「我们过得还不错」，且「『胃口』还不止于此」。

从本质上来看，「商业扩容」本身并不是一个新现象，但今年的动态似乎尤为密集，隐隐照见了存量精耕时代的全面来临。

正如今年深圳湾万象城二期、上海新天地东台里、颐堤港二期（北京太古坊）封顶等多个头部案例的出现，包括那些亟待破土的二期「王炸传闻」……

作为一批行业「优等生」的代表，多期开发热潮不仅印证了项目自身的经营硬实力，也揭示了商业地产从快速落地到持续生长的底层逻辑，为当下时代的商业升级提供可借鉴的样本。

二期「为何」而来？

商业项目的多期开发，绝非偶然的规模扩张，而是一期运营沉淀、市场需求迭代与城市发展进阶三重力量深度协同的必然结果，背后是对行业规律、消费趋势与城市使命的共同作用。

1. 一期「功能留白」的倒逼补位

早期商业项目受限于开发时代的规划理念、市场认知与资金节奏，普遍以「快速落地抢占市场」为核心目标，难免留下显性或隐性的「功能留白」。

业态结构来看，部分早期项目聚焦基础零售，体验式业态占比极低，难以满足消费者「购物+体验+社交」的复合需求；客群覆盖上，多聚焦单一维度客群（如周边家庭或年轻白领），对银发族、新锐创业者、高净值人群等细分群体的需求适配不足；

空间设计上，受限于当年的建筑规范与审美趋势，存在动线狭窄、公共空间不足、停车资源短缺、场景氛围感薄弱等问题，需要承接面向未来的后续需求。

随着市场成熟，这些「留白」逐渐成为运营瓶颈。

而二期开发并成为对一期的补位——通过补充缺失业态、优化空间布局、完善服务配套，与一期形成「功能互补、客群互哺」的生态闭环。

例如一期侧重大众零售与日常消费，二期则聚焦精致体验与精神消费；一期解决「刚需」，二期满足「升级」，最终让商业生态更完整、更具抗风险能力。

2. 城市发展的「需求升级」驱动

城市的生长是动态持续的，人口、产业、规划的每一次迭代，都对商业提出了新的命题，而成熟商业项目的二期开发，正是承接这些命题的核心载体。

从客群维度看，城市人口总量的导入与结构的变化，既带来消费总量的增长，更推动消费结构的升级——

多元化商业配套，中产阶层对品质消费、文化消费的需求，银发群体、年轻消费主力军的增长则需适老化、适青化的商业服务，这些需求往往难以通过既有业态满足。

从区域发展维度看，城市新兴产业的集聚，催生新的商务场景与消费需求，形成「产业带动消费、消费反哺产业」的良性循环。

从城市规划维度看，无论是核心商圈的升级改造、城市新中心的建设，还是地铁线的开通、特色经济带的打造，都需要商业项目通过二期开发响应规划——

核心区商业二期需强化高端定位与文化赋能，近郊商业二期需补充基础配套与产业联动，交通枢纽周边商业二期则需优化动线与业态，让商业成为城市规划落地的重要支撑。

*北京太古坊一侧坝河水岸实景，项目拥有北京城市核心区稀缺的「自然+滨水+商业」复合属性

3. 项目价值的「深度挖掘」需求

优质商业项目经过一段时间的运营，已不再是单纯的「消费空间」，而是沉淀了稳定客群、强大品牌效应与成熟运营体系的「商业IP」。

二期开发正是对这一IP价值的深度挖掘，令项目实现从「单点商业」，到发展「价值生态」。

从客群价值来看，一期积累的海量会员形成了清晰的消费画像，二期可基于这些数据精准匹配业态，比如针对高粘性会员引入定制化服务、高端品牌旗舰店，针对家庭会员新增亲子主题街区，让客群价值最大化；

从品牌效应来看，成熟商业IP的续建能吸引更优质的品牌资源，甚至获得品牌的区域独家授权，形成「品牌集聚-客群吸附-租金提升」的正向循环；

从运营效率来看，二期可复用一期的运营团队、会员体系、供应链资源，降低边际运营成本，同时通过双期联动优化人流、物流、信息流的运转效率。

更重要的是，二期开发能推动项目从「商业体」升级为「区域公共空间」——

通过联动周边公园、交通枢纽、文化场馆，打造城市级活动IP，承接展览、赛事、节庆等公共活动，让项目与区域发展深度绑定，最终实现资产价值、品牌价值与社会价值的三重提升。

三重动因相互交织、相互促进，让多期开发彻底跳出「规模扩容」的浅层认知，成为商业项目顺应行业趋势、响应城市需求、挖掘自身潜力的「必然选择」，这令二期、三期的出现为原本的标杆项目带来一次真正意义上的「二次生长」。

2025年，「卷王」在进化

2025年，优质土地愈发稀缺，众多头部运营商选择通过多期开发扩大经营优势，近期消息，上海恒隆广场已拿下梅龙镇广场经营权，在多期加持、新项目加码的前置条件上，南京西路商业版图正在持续扩张。

见微知著，二期项目次第落地，正在上演着一场场「商业续篇」，而行业内不少优质项目其实早就为未来发展铺好了进路。

比如，杭州西溪印象城作为杭州城西的「定海神针」，规模扩张决定了市场占有率和绝对的话语权，项目于2018年底开出的B座无疑是一种前瞻的战略，在稳健中找到下一「增长极」；

*杭州西溪印象城B座

如今，B座更是依托月销百万的餐饮首店的加码，以及优质营销活动的阵地，逐渐有了适应不同客群的商业面貌，逐渐渐入佳境。更多详细内容，欢迎关注CRR的后续报道。

而今年不断呈现的二期，也为不少城市热门商圈和商业赛道打开了新篇章。

1. 高端赛道突出业态延展——「奢侈品中心」延续「城市生活地标」的价值长尾（深圳湾万象城二期）

当一期完成高端零售占位，二期的核心是突破物质消费边界，承接高净值人群的精神需求，实现从「卖商品」到「卖体验」。

华润万象生活堪当商业多期开发的「老玩家」，杭州万象城、成都万象城、重庆万象城、青岛万象城等均通过扩张占据区域商业制高点，甚至自成商圈。9月底开业的深圳湾万象城二期，更是将高端商业的二期进化推向新高度。

作为华润万象生活体系内的标杆项目，深圳湾万象城二期以「零售+艺术」双引擎破局，与一期共同构成25万㎡商业综合体。

*深圳湾万象城二期

40%的首店占比精准填补精致消费缺口，涵盖高定家居、小众奢品等多元业态；

「湾区万象艺术季」全年规划100余场艺文活动，预留的四大文化场馆（美术馆、沉浸式剧院等）将商业空间转化为「精神消费载体」；

「三廊五院」的建筑形态打破传统盒子mall局限，通过庭院景观与空中连廊，适配高净值人群的「慢消费」需求。

从「湾区高端消费核心」到「生活方式地标」，深圳湾万象城二期印证了高端商业二期的核心路径，以文化体验激活价值增量。

而未来，郑州二七万象城二期，以及无锡万象城二期、三期等项目的落地，将持续丰富华润的多期开发样本。

尤其是今年传来新消息的无锡万象城二期，其建成后将与已开业的购物中心沿湖商业街及周边社区深度融合，进一步点亮属于无锡人的「维多利亚湾」。

2. 产商协同引领区域价值——北京太古坊，「商业体」正成为「区域发展引擎」

城市近郊商业的二期开发，需跳出「商业自循环」，转向「产商融合」，通过业态扩容与区域联动，成为推动板块能级跃升的核心引擎。

北京太古坊的开发，作为太古坊品牌首入内地的综合开发项目，二期将项目总规模拓展至86万㎡，目前已经全面封顶，并将在2026年年底分阶段呈现：

业态扩容上，新增滨水商业、智慧办公、精品酒店（东隅酒店），构建「工作-消费-生活」的完整闭环；

区域联动上，通过2条地上连廊、6条地下通道衔接一期与滨水带，未来可通过15公里游船线路连接城市副中心，打通「商业-交通-生态」的关键节点；

产业赋能上，8座甲级写字楼定向引入金融科技、文化创意等高端产业。

*北京太古坊项目全景效果图

这种进化带来的价值显而易见，将联动北京三里屯、燕莎区域形成「东北部三角商圈」，让项目从「单点商业体」升级为「朝阳东部经济区推手」，为近郊商业的多期开发提供了「产商协同」的范本。

从动态频繁中，我们也看见了如今正在内地冲破发展天花板的太古地产。

众望所归的广州太古汇，终于得以在未来延展二期、三期，将通过社区营造，成为广州天河「社区共同体」的价值开拓者；

*广州太古汇

而传闻中的成都太古里二期也在今年「小荷露出尖尖角」，期待太古地产在内地下一个令人惊艳的二期故事。

3. 传统折扣赛道进阶——「性价比卖场」持续聚焦「家庭微度假目的地」（上海青浦奥特莱斯二期，筹开）

传统奥特莱斯的「低价标签」易陷入同质化竞争，二期开发的核心是「客群破圈」——从服务「目的性购物者」转向「体验型消费者」，实现从「折扣零售」到「休闲消费」的转型。

作为长三角折扣零售的标杆，青浦奥特莱斯二期的筹开备受关注。项目二期新增体量约9.54万㎡，双期联动后整体规模超20万㎡，将打造「亚洲最大奥特莱斯」。

*上海青浦奥特莱斯二期

其进化路径聚焦「客群拓展」：

一是场景升级‌，将融合江南水乡文化与现代商业理念，打造城市微度假目的地；二是业态创新‌，引入100家新品牌，与一期600余个品牌形成国际一线品牌矩阵；三是‌交通优化‌，新增2500个车位，通过连桥实现商业区与停车区的高效互通。‌

项目预计2026年竣工，将进一步巩固青浦奥特莱斯作为国内行业标杆的地位。‌二期开业后，青浦奥特莱斯也将从「长三角折扣卖场」升级为「家庭微度假目的地」，将以实际行动，验证折扣零售二期「以体验创新打破低价依赖」的可行性。

4. 城市更新赛道，「商业更新」到「书写城市记忆」一步步圆满（上海新天地东台里）

*上海新天地东台里 | 图据官方小红书

城市核心区旧改项目的二期开发，需平衡「商业利益」与「文脉保护」，通过「活化历史空间」而非「拆建替代」，实现商业与城市记忆的共生。

上海新天地东台里的开发，构建了「大新天地」未来的发展空间。

作为上海大新天地的最后一块拼图，项目以8.8万㎡开放式空间，延续了新天地对城市记忆的留存与活化：

文脉保护上，保留并活化14处百年东台路历史建筑，通过「巷陌留痕」常设展览还原东台路「古玩文化」记忆，避免商业开发对历史文脉的破坏；

业态适配上，引入非遗手作、小众书店、文化主题餐饮等「低干扰」业态，既保证商业活力，又不破坏历史空间的氛围；

社区构建上，全年规划200场+艺文活动，面向周边居民提供免费文化体验名额，将项目从「游客打卡地」转化为「本地居民社交空间」。

作为城市更新赛道上的「分期开发」，这类商业对城市发展的贡献和意义早已大于了项目项目本身，其文旅价值也正契合当下消费市场的发展趋势。

从2024年整体开放的上生·新所二期，到今年北京集中开业的北京坊二期、隆福寺二期，以及将于2026年亮相的张园二期等重要项目，它们虽不是传统意义上的动态演进的商业项目，但其也证实了一期开发的价值，让城市中的人们看见，老历史值得被新时代记录、延续。

多期脚步加快的背后

是商业与城市的并肩而行

虽身处不同赛道，但其中的核心逻辑是一致的：

二期不是一期的简单复制，而是「以项目升级回应城市升级」。

深圳湾万象城二期回应了深圳湾一带新兴城市价值需求，以及高端体验需求；北京太古坊回应了区域协同发展和整体价值提升的深度需求；

青浦奥特莱斯二期看见藏在充满性价比的日常生活里，以家庭为单位的多样化消费需求；上海新天地东台里等城市更新多期项目，则回应了文脉延续和城市人文内涵升级的需求……

这种「同频共生」，让商业项目超越了服务消费的单一属性，成为推动城市空间重构、产业升级、文化传承的重要力量。

而这些「商业优等生」的共同特质，也为行业提供了可借鉴的经验：

一是精准研判需求，二期开发的前提是读懂一期短板、区域发展和消费变化带来的项目新痛点；

二是坚持差异化创新，避免同质化扩容，在业态、场景、体验上形成独特竞争力；

三是注重生态协同，无论是项目内部的业态闭环，还是与区域的联动共生，都能放大整体价值。

展望未来，商业的多期开发热潮仍将持续：

例如，西安SKP二期的开发，令人看见正在竞争逐渐激烈的西安高端商业市场，因此未雨绸缪十分关键；

而同样是今年官宣的上海K11的「双子星」K11 ELYSEA则让人看见进行新一轮蓄势的K11。

*上海K11 ELYSEA夜景鸟瞰效果图 | 图据@新世界发展NWD

后者虽说不是明确的二期项目，但作为上海K11的「双子星」项目，K11 ELYSEA与上海K11隔街对望，也将延续文化赋能商业的主线，并承接原有项目的体量限制，填补一期高端业态分散的短板，形成明确的高端消费梯度，实现淮海路商圈与城市发展协同赋能。

从一期的「站稳脚跟」到二期的「迭代升级」，再到三期的「生态成型」，从这些项目身上能够看见的，不仅是项目自身的发展向好，更映射出不同商业赛道中正在改变的消费趋势。自二期始，商业的精彩不会落幕。

这些持续生长的商业项目，不仅是自身价值的不断跃升，更是城市发展的鲜活注脚。

当商业与城市同频，精彩才能得以延续。