轨道商业投资价值论坛

    随着北京轨道交通建设速度的不断加快，以及新建成线路的通车，轨道交通带来的商机正 越来越为投资者重视。刚刚开业的新中关 (论坛 像册 户型 样板间) 预留的地铁4号线黄庄站出入口已经“万事皆备，只待通车”；建设中的富力东三环商业带将地铁10号线直接引入商业中心；将于2008年竣工的北京来福士广场地下直接连通东直门交通枢纽……越来越多的轨道商业正在酝酿之中。

    轨道交通究竟会带来什么样的投资机会？如何把握这些投资机会？为解答这一系列问题，焦点商铺网特举办了“轨道商业投资价值”论坛。中国商业地产联盟秘书长王永平和经纬时代房地产经纪公司总经理凌一准等专家就这些问题做出了专业解答。

    如何留住人是关键

    王永平对轨道商业这种新兴商业表示了肯定，“传统商业区进行裂变，这种裂变逐步地衍 生出了两类新的商业中心区，一类是新的交通枢纽；一类是新的大型居住区。因为商业是 聚集人流、物流、商流三个流，所以要求比较高。交通枢纽中心无论是客流的组织方面还 是物流体系方面的支持体系都有先天的优势，有客观的优势，所以比较容易成为这种新的 商业中心区。”

    但是，“不是有交通就一定有成功的商业。”王永平强调，“除了交通之外，还有周边的 ，或者是区域里面的定位能不能成功和整个商业的定位有密切的关系，定位要和所具有的 条件一致，这种定位才有可能成功。这里面我们要考虑当地人口分布，这一带现在人口有 多少，未来规划人口有多大，这些人口的特点是一个什么样的群体，这涉及到他们购买能 力和购买消费行为以及消费的特征；另外还要看我们定位中的商业形态本身对周边的人口 和交通系统的特殊要求。

    “轨道交通，实际上基本上就解决人来问题，但是怎么留住人，怎么疏散人，怎么吸引人 ，这是同样重要的一些课题。”王永平指出。

    拔高定位方能持久

    凌一准认为，轨道商业是因为出行性而消费，但是这是最低级的消费，尽管这种消费是比较安全的，但是如果轨道商业的商业形态始终停留在这种比较低端的层面上，显然无法获得成功。必须将轨道商业发展成为一个时尚、目的性的消费地，拔高定位从而真正意义上解决轨道商业的“聚散”问题。

    华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎表示，商业并非全都依靠自然生成，同样需要人为规划的东西。比如新加坡的轨道建设实际上就运用了新都市主义的模式，将商业人为规划起来。

    政府规划引导决定成败

    华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎强调了政府引导的重要性，“尽管商业发 展有自己的规律，但是政府要能够对周边的商业有一个好的规划，将会事半功倍，因为政 府这只手可以控制你的交通组织，人口的数量和人口的结构也是政府可以做得到的。总之 ，政府应该是起到筑巢引凤的作用。”

    当然，开发商要做好商业物业本身，物业的建筑设计和格局的形态要符合规划定位和周边市场的要求，王永平补充，“这样要求我们开发商前期要做更详细、科学的市调工作，把周边的市场调查好，根据未来的东西设计商业的产品。”