最近，德基集团动作不断，河西综合体项目已经悬挂“德基广场”标识，有望年底开业；徐州项目今年2月启动倒计时，据说有重奢入驻，预计明年开业；新街口三期苦等十年后启动，联通一二三期形成50万方的超级重奢航母，继续巩固强化全球销冠地位。

01

德基发展战略透析——从单点突破到多元扩张

德基集团的发展轨迹呈现出清晰的阶段性战略演进，从南京核心商圈的单一项目突破，逐步向多区域、多业态扩张，形成“深耕南京、布局江苏”的发展格局：

第一阶段、南京单点突破阶段（2006-2012年），奢侈品堡垒的奠基。

新街口一期亮相（2006年）：以6.5万平方米商业面积率先打开南京高端市场，引进Louis Vuitton、Gucci等首批顶奢品牌，奠定“华东商业中心”基因。项目定位明确，做最高端的购物中心，填补了南京顶级购物中心的空白。

二期扩容升级（2012年）：新增8.5万平方米商业空间，引入丽思卡尔顿酒店及德基美术馆雏形，实现业态三维拓展（商业+酒店+文化）。至此，德基广场总面积达15万平方米，汇集全球95%以上的一线奢侈品牌，包括Hermès、Dior双层旗舰店，以及Harry Winston、Graff等高奢珠宝“大满贯”。二期项目将工作、生活、时尚、艺术融汇贯通，使德基连续三年（2015-2017）销售稳居国内购物中心前列。

第二阶段、南京多业态深化阶段（2012-2020年），从商业体到城市地标。

艺术基因植入：2015年成立德基文化产业公司，系统性推进文化艺术投资；2017年在二期8层正式设立德基美术馆，举办“管峻书法展”、“扬州八怪文物展”等展览，开启艺术赋能商业的实践。此时的德基已不满足于单纯的高端购物中心定位，而是向城市文化地标转型。

科技体验探索：2021年推出《金陵图》数字艺术展，首创“人物入画，实时跟随”的沉浸式观展模式，将历史文物转化为交互式体验场景。该展览成为南京文旅超级IP，“先看金陵图，再看南京城”成为游客打卡标配。数字技术的应用标志着德基从传统商业向科技驱动体验的战略升级。

第三阶段、多元化扩张阶段（2020年至今），多赛道并行的增长引擎。

德基集团打破“单项目依赖”，开启多城市、多业态的战略布局：

整理：方湖 制图：联商网

城市商业扩容：新街口三期（16万平方米）将打造南京最长空中连廊和下沉式广场，实现与一、二期立体贯通，计划2024年竣工；河西德基广场从原高端定位转向“轻潮奢”，瞄准年轻客群，避开与邻近的IFC直接竞争。

省内首站落地：2020年接手徐州中央广场烂尾项目，承担20余亿元债务及拆迁补偿，计划引入奢侈品牌，打造辐射淮海经济圈的高端商业节点，预计2025年底或2026年上半年开业。项目运营后，预计超150个品牌首入徐州。其中区域首店50余家，国际知名高端品牌50余家，米其林、黑珍珠高端餐饮品牌20余家，一线潮流品牌30余家。

文旅赛道突破：2025年斥资10亿元在牛首山打造四大文化项目（菩提道、博物馆、美术馆、弘觉书院），运用VR/AR技术构建沉浸式体验，同时丽思卡尔顿酒店宣布6月动工，形成文旅协同。此举标志着德基从城市商业向文旅目的地运营的战略跃迁。

02

德基商业模式解构——艺术、商业与科技的融合

德基的商业模式创新体现为“顶奢为核、艺术赋能、科技驱动”的三位一体架构，形成差异化竞争壁垒：

第一、顶奢+生态体系：金字塔结构的品牌护城河

德基构建了顶奢+首店+流量基座多层次品牌生态，既保障高端调性，又实现全客层覆盖：

顶层——顶奢大满贯：汇集全球95%以上一线奢侈品牌，如Louis Vuitton三层临街旗舰店、Hermès双层店，以及Cartier、Van Cleef & Arpels等高奢珠宝，形成绝对品牌话语权。

中层——首店经济引擎：2024年引入113家新品牌（占总量30%），其中54家为区域或全国首店，如PRADA Beauty全球首店、VALENTINO美妆全球首店，保持品牌新鲜度。德基每年保持近30%的品牌更新率，远超行业平均水平。

基座——流量型业态：B1层布局%Arabica、SHAKE SHACK等网红餐饮，二期4F引入名创优品全球首家IP主题店（MINISO SPACE），吸引年轻客群高频到访。

德基采用品牌分级管理策略，将品牌分为战略级（顶级奢侈品牌）、核心级（高坪效品牌）和孵化级（新锐设计师品牌）三级品牌池。对不同层级品牌提供不同的支持和服务，战略级品牌提供装修补贴、优先选址权等政策；对孵化级品牌实行租金优惠，并开放数据中台支持。

第二、艺术×商业×科技的融合范式

德基将文化艺术体验深度植入商业场景，形成独特竞争优势：

空间艺术化革命：

德基艺术博物馆×科技赋能：全球首个开在高奢商场内的博物馆，2023年入选中国博物馆百强榜。博物馆以《金陵图》数字长卷为核心展项，通过科技手段实现观众“穿越”宋代南京的沉浸式体验。同时举办“动静无尽：花卉静物三百年”等重磅展览，汇集莫奈、毕加索、马蒂斯等大师真迹，被誉为“全球30年以来最有影响力的花卉静物展”。《金陵图》采用高精定位技术，结合移动APP与大屏端Unity3D游戏引擎，实现观众“入画跟随”的交互体验。未来牛首山项目中，VR/AR与沉浸式五感技术将被广泛应用于菩提道、博物馆等场景，打造多维探索空间。

网红艺术卫生间：每处面积约500平方米，配备化妆间、母婴室、急救室，融合艺术装置与功能性，成为社交媒体裂变传播的流量入口。这些卫生间体现了德基对消费者基础需求的高规格回应，将功能性空间升级为“打卡圣地”。

24小时艺术场域：推出“德基24h”模式，博物馆周五/周六开放至凌晨三点，成为首个常态化“夜间博物馆”，激活夜间经济。

03

德基未来竞争力——机遇与挑战并存

第一、核心优势：多业态协同与模式创新

德基的核心竞争力来自其独特的资源整合能力和创新基因：

文化商业的稀缺性：德基艺术博物馆已成为南京文化新地标，2023年吸引游客超700万人次，带动文旅衍生消费增量。牛首山项目进一步将文化IP与自然景观结合，打造“艺术+景区”复合目的地。德基文化副总艾琳指出：“博物馆是传递城市文化渊源和精神核心的载体，开在日均客流10-12万的商场里，实现了人与文化的近距离交流”。

都市圈流量虹吸效应：德基广场位于“中华第一商圈”新街口——年客流量超1亿人次，日均人流量达30万。通过辐射“3.5小时半径圈”（辐射苏皖），德基将高端消费与文旅体验结合，形成跨省客群消费枢纽。2024年德基245亿销售额中，相当比例来自都市圈高端客群。

业态创新引领性：面对Z世代消费崛起，德基迅速调整策略。河西项目从重奢转向“轻潮奢”，引入AJ双层旗舰店、lululemon等年轻品牌；新街口三期规划下沉式广场与空中连廊，强化社交属性。品牌组合中近70%面向年轻客群，涵盖国潮、都市户外等新兴品类。

第二、扩张风险与市场挑战

德基的扩张之路面临多重挑战：

项目落地丧失先发优势：新街口三期因考古勘探延期至2024年才试桩；河西德基世贸中心拖延超3年，资金周转压力显现。在南京商圈布局上德基先发优势被削弱。

高端市场容量经受挑战：徐州项目定位重奢，但三线城市奢侈品消费基础薄弱，能否支撑德基重奢模式还存在较大的挑战。与此同时，2024年开业的南京IFC，引入香奈儿双层旗舰店、蒂芙尼全国旗舰店等，瓜分高端市场，与德基共同将南京高端消费市场从239亿（2023年）扩大至275亿（2024年）。

同质化竞争压力：新街口商圈内，金陵中環JLC以差异化定位避开德基的锋芒——聚焦“潮奢”，引入方所书店、屋顶花园餐饮，打造“年轻力中心”。在百家湖等区域商圈，景枫KINGMO通过125家首店和“治愈系”场景，2024年客流达2960万人次，增长15.5%。这些新兴竞争者正在瓦解德基一家独大的格局。

整理：方湖 制图：联商网

第三、未来竞争力：从“商业地标”到“文化生态”

德基的持续竞争力将取决于三大关键能力：

文化资产运营能力：牛首山项目是德基文旅模式的首个试验场，其成功与否取决于能否将《金陵图》的数字叙事经验复用于自然景区。德基计划运用“国际最前端数字化技术”，打造“全方位沉浸式交互体验新场景”。若成功，该模式可向紫金山、玄武湖等景区复制，形成文化IP矩阵。

年轻化转型深度：河西德基广场和新街口三期将试水全时段社交商业，通过屋顶花园、策展型零售吸引Z世代。德基需平衡高端调性与潮流基因，避免品牌认知混乱。其“三级品牌池”中的孵化级品牌（如设计师品牌RUI）和跨境孵化器（与连卡佛合作）将成为年轻化转型的关键抓手。

轻资产输出可能：徐州德基项目将验证其下沉复制的可行性。若成功，有望以“管理输出+品牌授权”方式进驻苏州、无锡等长三角高潜力城市，突破重资产扩张的资金限制。

结束语

未来三年，随着新街口三期、徐州德基、牛首山项目陆续亮相，德基的“文化商业生态”模型将接受全面检验。若能成功打通“高端零售-文化艺术-文旅度假”的闭环，德基有望从南京走向全国，成为比肩SKP、K11的中国高端商业新范式。

来源：联商网