从2005年开始，有数据显示，北京的商业地产投资过剩，商铺空置率加大，各路专家也不断分析警示风险；而在进入商业经营运作后，不少商家在不断变脸后又相继关张，再次把商业地产开发过度的现实呈现出来。
提到北京商业地产空置，无法不使人想到北京商业竞争的日益加剧，商家扎堆开、千店一面；购物中心的面积一家赛过一家大；连锁店面一家胜过一家多；新起的大型商业地产在招商不足的条件下匆忙开业，不是店面空置浪费，就是商品结构重复设置，上阵不久就因先天不足上演变脸、转让。
北京由商业地产开发过度导致的案例不胜枚举，有总投资累计达到40亿元的北京市金源购物中心，号称亚洲最大的购物中心，商场内设置的商品结构重叠严重，本寄托在“西贵”的海淀捞金，不想开业以来一直在亏损，远未达到预期的目标。同样具有警示作用的还有在开发设计理念上不错的“巨库”、“第五大道”、“爱家”，在实际运作中也都差强人意。
对商业地产开发过度的原因，有商铺投资效益高于住宅效益，大量资金转投，人民币升值引发热钱趋利等说法，我们且不去评价，但由其引发的商业过度竞争却不能不重视，专家认为宏观管理部门应从源头上把握。
据商务部有关专家介绍，与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，我国开发商普遍采取的开发方式是通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后返租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式存在，谋求短期利益，加剧恶性竞争就在所难免。因此，要避免流通领域商业地产空置，以及由此对整个经营领域的负面压力，都要从源头遏制。
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