北京商业地产，火爆却又充满困惑与担忧，更是机遇与风险共存。1400万人口巨大的需求，商业现状的种种弊端，持续高涨的开发量，进一步促使商业地产开发商转型，新的博弈开始，新的趋势与特点开始凸显。

　　一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式。中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟联合发布的《商业地产趋势报告》显示，2006年“产权式商铺”渐遭冷落。

　　报告指出，产权式分割商铺，尤其是售后返租等业态常常被一些开发商当做物业促销手段滥用。专家指出其弊端：一方面，过去两三年商业项目开发多以商业街及大型M ALL等为主，且基本扎堆于都市传统商业中心，盲目求大求全状况严重。另一方面，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPINGMALL等由于以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业，导致地产开发与商业经营完全脱节。

　　由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势。中国的商业地产开发商已经意识到“只租不卖”商业地产发展之正道。物美去年开始在北京、杭州等地购买或自己建造商场物业，家乐福也开始在北京开发自有物业，作为京西高端商业地产的马奈草地，也采用了只租不售， 统一规划、统一招商、统一经营、统一管理的模式。

　　趋势之二：主题化个性化成为潮流

　　北京市商务局局长卢彦日前指出，特色商业将逐步成为一个城市的名片。据悉，在拥有了6条特色商业街后，北京还将继续加大特色商业街区和特色市场的发展力度。到2008年，除现有特色街外，还将增加南新仓文化休闲街、海淀图书城等共计10个左右市级特色商业街区以及大都酒吧街等15个左右区域性特色商业街区。此外，为解决集中住宅区缺乏商业配套设施的状况，北京将规划60个区域商业中心。

　　日前，一个名为“富力珠宝饰品城”的主题商业中心又落户南城。同时，北京越来越多的商业地产有自己的独立主题，比如百荣世贸服装城、北京国际玩具城、第三极文化主题商场等。主题化、个性化已经逐渐成为一种趋势和潮流。

　　趋势之三：差异化多元化提上日程

　　国际物业顾问戴德梁行的最新研究数据表明，目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米，成为历史最高峰。有关专家认为，现在进入商业地产开发领域的地产商必须要考虑引入现代化的商业理念，商业物业开发必须考虑提升整个商圈的档次和品位，与商圈内现有商业形成差异化发展，满足消费者不断变化的消费需求。

　　商业地产差异化定位下的多元化发展趋势，已经渐成趋势。目前，世博控股集团推出的马奈草地则打造了高端文化情景商业的差异化策略。世博控股集团董事长金锡顺表示，商业地产开发商必须要去了解和研究消费者的需求，这是商业地产的源头，只有完全了解商业需求与消费者需求才能建造多方共赢的商业物业，并赋予物业长久的生命力。

　　趋势之四：商业与休闲走向整合

　　随着物质生活的极大丰富和提高，人们的追求和生活定位已经发生了翻天覆地的变化，商业场所休闲化成为一种趋势。于是，产生了大量以休闲性购买为特色的场所，进而形成以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。

　　上个月，集主题百货、超市、康体、健身、运动、餐饮、娱乐等多业态于一体的作为京城首个社区MALL的易事达休闲广场又隆重开业。最近，京西又即将推出以休闲模式为主导的远洋山水。这些商业项目的推出，都旨在满足现代人休闲、购物、健身、运动等多方面的需求。