由于房地产投资的放量，商业形态和业态已经不是简单满足基础消费，更多的选择性消费和体验消费文化消费呈现数量级增长。但由于房地产投资主导下的投资决策，也导致商业地产被作为投资的载体，而非消费体量的载体，而超出了城市消费力的容量，并且同质化现象严重，由一二线城市蔓延到三四线城市。那么，商业地产如何破解同质化难题？本文，飙马商业地产从四个方面为您支招。

经过二十多年的快速发展，中国商业经历了三个阶段：第一个阶段是现代零售业态形成和扩展阶段；第二个阶段是购物中心和商业综合体大发展阶段；第三个阶段是房地产推动下的城市扩容和城市综合体大发展阶段。由于房地产投资的放量，商业形态和业态已经不是简单满足基础消费，更多的选择性消费和体验消费文化消费呈现数量级增长。但由于房地产投资主导下的投资决策，也导致商业地产被作为投资的载体，而非消费体量的载体，而超出了城市消费力的容量，并且同质化现象严重，由一二线城市蔓延到三四线城市。

按照发达国家和地区的发展规律，一般社区商业配套在人均0.5-0.8平方米， 区域性购物中心在人均1.0-1.2平方米。而很多城市已经远远超过这个消费承载力。问题还在于，一个城市能够容纳多少购物中心？假如一个40万人口的城市，一下有了五个10万平方米的购物中心，就出现严重的空置率，同质化问题就难以解决。表现为业态的同质化、商业资源的同质化、商铺产品的同质化、租金水平的同质化，造成商业物业经营效益低下，商铺产品滞销，严重的造成资金压库和社会问题。

成功的项目还要有极大的前瞻性和创新能力，这就是商业策划要结合建筑策划，结合投资策划，结合项目开发统筹，各类提供商配套商的选择和工作SOP。

这些前置工作不可忽缺，商业三要素，就是商业环境、商业趋势、商业内容，用地分析关键看环境，也就是城市控制性规划和交通规划，看社区和区域在建和待建项目的储备人口状态、竞品状态，控制性规划条件是硬性的刚性的，但不能迷信，看竞品就很关键，在竞品充分的条件下，可能社区商业的配套就是人均0.1-0.2平米，区域购物中心的体量就是0.2-0.3平米，这还要根据市口环境客流和消费习惯进行修正；再就是看商业趋势，商业消费是动态的柔性的，可以根据商业的规律结合用地的条件进行定位，如何对商业趋势进行判断？这是决定商业内容的关键。我们把商业消费分为基础消费、选择性消费和文化消费三个大的范畴，进行补缺、转移、创新的不同定位。其中，选择性消费和文化消费业态需要下比较大的前期功夫，需要对发达地区的品牌资源、先进业态、经营模式、运营团队和获利能力进行详细的考察，进行引进和创新，进行属地化的接种和培植。

项目的专业策划决定项目后期的商业内容、资产运营目标。我们过去叫“订单地产”，现在叫项目租售留的前置控制，所有的物业产品无论租售留，都是商业使用价值，应该经过市场的选择才能落位。成熟的品牌商家也有一整套定位模式和合作策略，我们在前期就进行共同选址和合作开发。

更高层面说，城市扩容，摊大饼后，城市综合体及其商业内容的定位，甚至是人民生存空间和生活空间的再造和位移。实现可持续发展的经营空间和公共空间的结合，极大提升区域经济能级。

在中国，不同于美国，我们的用地极为有限，所以追求较高的开发强度，同时负担着巨量的安置房建设，如何达到理想的定位又能解决现实的旧改拆问题。此事不可谓不大，牵一发而动全身。因为关系城市民生和财政能力，政府对大规模投资的街区和商业中心区的工程项目，越来越重视。但现实往往是企业走的快，政府行为却非常滞后。尤其在三四线城市更是如此。仍然表现为生产力和生产关系，经济基础和上层建筑的传统矛盾。这时候，企业就不能只是限于自身的短平快目的，仅仅琢磨自己的地皮，而要拿出城市运营的勇气，主动参与到城市控规的完善和编制，在更大的视野和环境上发现城市真实的需求和用地最大的价值，建设和谐自然的城市共享空间和现代活力街区。

“建筑产生消费”的策划理念，就是要把商业策划做到建筑产品策划，有严格的技术含量和规范。此外，要一并考虑城市综合体及其商业内容的建设要满足城市公共空间和消费的需求，集合在一个建筑空间中各种功能的实现，并且取得环境和交通通勤要求上的平衡，部份因素是非技术性的，这就要求在策划、规划、实施城市综合体项目时理顺各种非技术性的关系。没有政府和社会支持，大型商业综合体的选址和形成很难成功。克服同质化，强调城市区域发展的综合建设、综合开发、综合配套，形成片区开发的定位优势。

✦解决好环境和市政的配套建设

政府享受着土地出让金和未来的税收，政府也承担着项目成败的责任和义务：供地、配套、周边环境、市政交通的各种有利条件、解决动迁、拆迁、安置和环境配套中的社区统筹问题等等。

✦功能清晰

综合、聚集、互动的作用不明确，功能混乱的城市综合无法给城市带来综合效益，只可能给城市带来混乱。规划设计任务必须明确：规划结构及各物业建筑形式、总体布局建议、功能分区、业态组合及公建配置、商业物业技术规范、建筑形态设计及空间设计、分区设计与分期开发、交通系统、景观系统、市政配套及绿化系统。

商业地产需要创意提升，就是需要上个层面，提升文化的层面，吸收和融合中外先进文化，提升资源有序整合的层面，提升物质产品完整功能的层面，提升生态标准，提升科学技术应用的层面，提升人们的适宜度和满足感，等等。如生物多样性可以确保自然环境生态的福祉，商业地产亦可作如是看。

✦横向和竖向动线布置

城市核心圈的土地利用率很高，城市综合体要做好横向和竖向动线的布置，重要的就是地块内外部交通规划，才能使土地利用的合理性体现出来，不同层段，不同价值，不同布置方案，如独立铺、持有型商业、酒店、办公等动线区隔和功能区位的隔离，商住分离、客货分离等等，为社区和建筑综合体的终端使用进行预设和人性化投入。

在注入体验型消费、人文关怀、民生时尚、三新主义（新休闲、新邻里、新自然）的指导原则下，实现策划构想与实用构造的完美耦合，并贯穿了环保、低碳及节能应用。人性化的空间设计和结构应用。

✦立面公建

如果有公寓或其他居住功能的综合体，要对建筑立面控制，住宅立面不整齐，可能会破坏综合体的形象效果；立面公建化，能出大气势。花点钱在这方面是值得的。

今天，从文化而言，具有更高文明特征的商业地产项目不仅仅是一个购物消费的场所，同时也是一个体验建筑美学、民风民俗、满足消费者精神需求的场所，是城市公共空间、建筑空间、景观设计和生态环境高度协调的乐园，是对更多人群形成强大文化吸引力和认同感的公共场所，我们用物质材料和现代高科技构建的其实是凝聚爱心和情感的“城市精神家园”。

✦车位足够

车位决定城市综合体的存活率，应当提高车位配置率，车位决定品位，没有足够的车位是无法形成城市综合体的品质，没有品质保证的城市综合体可能是城市的垃圾建筑。

✦避免电梯公交化

城市核心圈强调竖向交通，城市综合体由于功能分置，电梯会很多，作为开发商不愿电梯多，电梯竖井太多会影响得房率；电梯太多增加设备成本。因此，城市综合体应更多避免底层商业上层住宅的传统套路，盲目增加住宅规模和容积率，最后只能让商业象只病猫奄奄一息，遗害的还是发展商自己。

✦灯光亮化

这是城市城市综合体形象必备要求，城市综合体的亮化是第四代产品的根本标志，并将今后引导城市风尚，所以城市综合体必须亮化，否则不会成为地标，但是城市综合体的亮化要考虑节能和环保，具体到细节还要结合景观和公共需求设计。

✦广告控制

突出主力、名店、特色店的品牌效应广告。外部和内部要做严格的广告规划。不能再把项目产品搞得象俗不可耐的街头应招女郎。

✦物业管理

极大的考验，国内综合物业管理的水平，须引进国外先进管理的理念和服务规范，以内部服务增长为核心，变管理房产为服务客户，为城市综合体提供增值服务。商业物业只有空间和设备上的规划是不够的，还有时间上的规划，不能互为消极因素，应为互为积极因素，如办公楼夜间亮化为商业补景，居住区的公共车位和办公区、商业区的停车互用，白天白领下班后成为商业的优质消费资源，投资经营户愿意参与物业分摊等，这些方面需要很仔细、巧妙的构思，才能构筑好城市综合体内在循环经济。

虽然物业由房地产企业建设，但是真正能使这些物业产生价值的最终用户包括了商业、酒店、办公房的经营者。开发商品是制造了硬件，而经营方才是未来的主角。搭建舞台的人也要给予未来舞台角色们更多的话语权。

开发商和业主要向终端的经营实体让利，政府给的优惠条件不但向发展商倾斜，还要向终端的运营者和零售商倾斜，要给予商家一定优惠扶持的政策，只有这样综合体才能度过养商期，变成活力体。城市综合体建设是一项综合工程，只有政府、发展商、运营者、零售商环环相扣，选址、物业、配套一并考虑，规划、建设、经营全面考虑，把非技术因素处于控制状态，那么这样建设的城市综合体和商业物业才会取得成功，成为城市的聚宝盘，成为城市的骄傲，也成为人民需要的生产、生活、投资和消费的天堂。

大多数区域开发商不具备垂直一体化运营能力，怎么办？作为弥补其短板的专业运营服务商就诞生了，我们做横向服务的工作，统筹项目生产要素。所以不同于简单的策划机构或代理商。初期开发商急功近利，会与我们产生一些歧见，时间长了才发现，商业地产综合开发，光有钱不行，还必须做好综合策划规划和招商运营，要协同N多的协作伙伴。增加商业创新和提升的资源整合和技术创新含量。

这些都需要专业统筹和资产管理目标的统筹。如何解决甲乙方之间的传统成见和分歧？应该转变合作思想，建立合作开发、专业评审和后期合作运营的长效机制。

商业地产同质化，对于在建项目，需要转移和创新城市和区域的消费功能，需要注重可持续能力的商业运营合作；对于已经交付的物业，则要根据环境和趋势的变化，以市场为导向，进行全面的诊断，对症下药，进行运营层面、财务层面和商业内容的统筹，结合更多商业资源和运营资源，强化业态创新和服务创新，达到更新和再造输血功能，同时，也要通过商业运营达到物业资产的增值和退出机制，接轨资本市场。

好的项目具体就体现在出租率、市场渗透率和重复消费率的表现。在项目立项的前前后后不可不察民心向背。真正在商业利益上与商业品牌和运营商建立利益连接。开发商必须通过增加附加值的办法，使项目具有魅力，创造一定蓄商、养商的条件，简言之，就是以住宅赚的钱，补贴商业，养商才能旺商，达到降低招商成本，与租户长期共存，极大提升商业物业市场竞争力，才是正确的出路选择。

商业物业需要不断改造、商业内容需要不断创新和提升，商业物业资产的价值一般是以其15年的租金收益来评估，上好的物业比如种庄稼，“土肥水种密保管工”都要到位，才能成为资产市场的宠儿，否则就是不良资产甚至建筑垃圾。