北京动物园服装批发市场“搬迁”的消息不胫而走，不过，在相当长的时间里，这或许也仅仅是条传言。12月4日晚，北京市发改委的工作人员告诉记者，在发改委的“清单”上，暂时还没有动物园服装批发市场的“搬迁”。

    动物园周边饱和

    “在目前北京市发改委城区商业项目搬迁调整的清单上，暂时还没有动物园周边的服装批发市场。”12月4日，北京市发展委的一位工作人员对记者说。此前，有消息称，由于动物园周边的服装批发市场对于城市交通带来巨大压力，有可能被整体搬迁。

    动物园周边的服装批发市场“发迹”于上个世纪90年代初，最初为零散的露天摊位。2000年前后，北京市调整城市商业整体格局，对动物园周边的服装批发市场进行整合和改建。动物园公交枢纽上层建筑、展览馆周边地下空间，以及周边的天鼎等商务楼，构成了目前北京最大的服装交易集散地。

    不过，这一切对于眼下的投资客而言，交易的红火与租金回报的优良，都没有太大的意义。因为这个拥有长期历史的服装批发集散地，其新增铺位基本为零，这意味着，投资机会在没有搬迁的情况下，已经饱和。

    “现在，对于动物园周边服装批发市场，我们主要是控制现有规模，不再扩大。”上述发改委工作人员告诉记者。他还透露，在可以预见的未来，市发改委不会在动物园周边新批包括服装批发市场在内的任何大型集中商业项目。因为按照北京市政府要求，四环以内都将不再批准兴建大型商业设施。

    这实际上是对持币等候在场外的投资客“关门”。虽然动物园周边的服装批发市场“红火”依旧，但在投资的地图上，这里几乎已经失去意义。

    抓住“改造”机会

    综合北京市发改委、北京市建委2005年、2006年商用物业立项、开工的统计资料可以发现，雅宝路以及木樨园已经成为了新的增长点。从2005年截至目前，雅宝路地区改造之后，便有“朝外门”、“雅宝城”等商用物业相继投入使用，或者开工建设；而在木樨园周边审批可开工建设的商用物业也有3~4个，从投资的角度而言，其价值无疑在动物园之上。

    记者了解到，目前雅宝路地区改造后商用项目的开发商，多数都是区域改造之前服装批发市场的业主。“所以，这些商用物业最终的用途以及招商对象肯定还是原来的服装贸易方向。”刚刚封顶的雅宝城项目负责人贾新亮告诉记者。他还透露，目前该项目意向性租户当中，90%以上来自改造前的雅宝路地区的服装贸易商户，因此，这个区域内的经营前景总体而言，是比较好的。

    比雅宝路进行商业改造更早的动物园周边的经验证明，改造往往带来更多的投资机会。“原来都是零散的商铺，改造后进楼，无形间商铺的量多了几倍，但租金却没什么下滑。”一位参与了当年动物园周边商业改造的动物园街道办事处的干部向记者回忆。这似乎也可以证实，雅宝路、木樨园作为服装贸易领域新增长点，和其未来的良好前景。

    目前，雅宝路改造后第一座投入使用的商用物业“朝外门”，其商铺出租率已超过80%，租金回报可观。而正在建设当中的雅宝城，也已有超过70%的物业面积已经基本形成了意向性招商客户，而剩余的面积，开发商则选择自己持有。

    注意甄别特色商业地产的生命力在于经营特色——即便对于商业形态相对较低的服装贸易集散地而言，也并非一味地“求多、求廉”就可以取胜。区别于其他同类商业业态，进而形成区域内的经营特色，是可以最终影响到投资客投资回报的关键因素。

    “雅宝路现在的商业，能在供应量增长较快的情况下保持比较稳定的租金，其区域内的经营特色起到了很大作用。”贾新亮对记者说。雅宝路在改造之前，便是服装，尤其是皮衣皮草对外贸易的集散地。

    “改造之后，开发商还是原来的业主产权方，主要的招商客户，不少也都是原来市场里的皮货商户，主流消费群体也都还是东欧的一些‘倒爷’。”贾新亮分析道。如此稳定的商户、消费群体，也难怪雅宝路改造之后，其租金水平未降反升。

    木樨园地区的服装批发市场在兴起之初，大体与动物园周边的经营方向类似。但近两年来，其新增商业面积在朝着相对“精品”的方向发展，而并非甘于普通服装批发市场“大规模低价批发”的经营模式，目前在服装零售的经营者中已经有了一些不错的口碑。

    由此，经营上形成的特色往往意味着稳定的消费群体，而这则是商铺收回租金的最大保证。