商铺市场中，区域冷热不均的现象已经屡见不鲜，上海商铺市场近来几个月的状况也是“几家欢喜几家愁”，根据中原研究机构的数据显示2006年以来上海市各区域的可售商铺量、成交量以及其商铺积压量上的数据来看区域不平衡的现象尤其突出，可见商铺投资热点存在相对分散的现状。

　　内外环区域之间 商业地产发展分布不是很均衡，波动性比较强。浦东世纪公园、普陀绿地世纪城等四级地段上高价位商业比重增加，从而提升了内外环之间商业用地的整体市场价格。在郊区建设的大力推进下，外环外区域商业处在逐步扩散发展的过程中，青浦（如上海国际小商品城）、松江（如新干线）等远郊区的商业逐渐发展起来，使得八级地段的交易量比重大幅上升。

　　虽然郊区商铺在供应量上占据绝对上风，但根据成交数据显示：2006年1-7月商铺总成交面积为115万平方米，其中郊区成交65.5%，市区占总成交34.5%。因此，从整体上来说，市区和郊区商铺的供求比是比较相近的，接近于总体供求比的1：0.215。

　　区域供求不平衡

　　尽管总体来说郊区和市区的供求比基本平衡，但是区域供求比呈现出较大的不平衡的现象。分布范围在1：0.57———1：0.04之间。对于郊区商铺而言，崇明、奉贤、青浦、嘉定、闵行等区域供求比失衡的状况比较明显，供求比都高于1：0.22的水平，对于市区商铺而言，杨浦、静安、徐汇区的供求比偏高，在1：0.15以上。

　　供求比最小的区域是普陀区，其在售面积/成交面积为0.57，在2006年的前七个月内，去化了可售商铺的一半以上，这其中一个原因是该区上海兴力达国际广场被整体收购的面积达15.8万平方米造成。

　　供求比最大的是崇明，尽管该区的在售量比较小，但去化量更微乎其微，因此供求比高达1：0.04。

　　值得注意的是，尽管松江、南汇、金山这三个郊区的可售量比较庞大，但去化情况也比较可观，因此这三个区域的供求比均低于平均的供求水平，在1：0.27以下。产生这种现象的主要原因有以下两个方面，由于城市人口导入郊区的进程不断加深导致对该区域的商铺投资增多，其次，该区域内不少专业市场由于市场定位比较准确而受到的追捧，综合以上两个因素导致了松江、南汇、金山等区域的供求比低于全市平均水平。

　　此外，从存量商铺的情况来看，目前上海3200万平方米的商铺中，区域分布的不平衡导致了有些地区的商铺空置率偏高，有些地区的商铺租金上扬。例如，田林地区由于商业设施配置少，且人口密度高，消费水平中等偏上，人均面积在0.6-0.8平方米之间，导致租价很高，而在新兴社区中，在人气不旺的区域，低租金也无人承租。

　　商铺区域供求关系的差异比较大地反映了当今上海商业物业新增供应的分布结构亟待调整。有些区域的商业气氛有待进一步挖掘，商业开发层次上也需要提升，行业整体的平衡发展才是上海商铺健康前行的基础。

    沪商铺差异发展加剧 

　　商铺市场的投资前景普遍被世人看好，但是其进入的专业门槛相对较高。街铺、超市卖场、SHOPPINGMALL内商铺、主题商业街、大型专业市场，各类产品逐渐呈现不同的发展脉络。

    郊区供应成交攀升

　　据相关机构统计，上海市10月共计批准预售商业项目13个，较上月减少4个，批准预售商业物业面积97750.01平方米，与上月相比小幅下降，降幅为3.7%；与去年同期相比，新增商业项目的个数持平，新增商业面积则下滑30.8%。

　　从新增商业项目的区域分布上看，研究期内批准预售的13个商业物业项目中，有3个位于闵行，3个分布在宝山，2个位于奉贤，2个地处金山，其余三个分别位于青浦、浦东、普陀地区。

　　浦东、松江、南汇的成交商业面积在19个区县中位列前三，三区本月商业物业的成交量仍旧都保持在20000平方米以上，在全市商业物业总成交面积中所占比重依次为21.7%、16%、14.4%。其中，浦东、松江的商铺成交面积较上月有所增加，排名分别上升至第一、第二位；南汇的商铺成交面积较上月明显减少，排行也由上月的首位下降至第三。

　　副中心商圈租金连涨

　　五角城和中山公园的城市副中心地位确立后，商业发展势头迅猛。尤其是五角场地区，小单元商铺租金最高达到40元/天/平方米，比去年同期翻了一倍。同时，五角场周边商铺的租金连年上涨，即使是靠近一些项目施工现场的商铺，日租金也达到32元/平方米，已经接近市中心南京西路和豫园的租金。

　　中心区域内，以静安南京西路租价增幅最大，已经到45-60元/平方米/天，达到了上海都市商业中心级的租金水平。从社区商业街来看，早期开发的居住区如古北、彭浦，由于商业设施配置不够，而导致紧缺型的租价上升，个别极端租价达到30元/平方米/天，而在新开发的居住区，尤其是投资型住宅区内，实际居住率低，人气不足而造成商铺租价拉升有限，有些区域还出现了负增长。

　　大卖场增长率创十年最低

　　根据上海连锁经营研究所的调查，2006年1至9月，上海全市共开设大型超市（大卖场）10家，关闭2家，净增长8家，目前全市大卖场的数量达123家，仅比2005年年末微增6.96%，创申城大型超市自1996年以来的最低增长率。

　　中瑞研究机构认为，造成上海大型超市发展低增长率的原因是，内环线内和内外环之间大型超市的布点已经相当密集，进一步发展的市场空间有限；大型超市在上海已进入激烈竞争阶段，各大公司经营压力巨大，因此在投资开店上都持谨慎态度；上海大型超市的店铺发展一般都与城市老区动迁和商业地产的兴建密切相关，2006年这两个促使大型超市发展的因素已起变化，2006年是上海大型超市遵循城市发展客观规律上的“小年”。

　　知名商铺专家姜新国认为，中国的商业地产市场是一个差异化的市场，总体特点是发展不平衡；具体表现为局部过剩而部分地方还缺少商铺，2005年全国商业地产的空置量达23.6%就说明这种不平衡的特点。

　　既然是一个不平衡的市场，那就必须在差异市场中找投资机会，具体的方法就是给区域市场做B超，看看区域空间中消费基数和成长性。当今商铺市场亦是如此，把握“差异中找机会，空间中找位置”的规律，去投资商业地产，那么风险就会小一些。 

　　投资商铺四大技巧

　  业内人士指出，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景，大型的、成熟的社区最适宜投资。商铺的经营内容应该以“便民”为主要准则，对社区商铺的投资，应该有长远眼光。

　　第一，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。因此，选择社区商铺主要看社区人群的数量和层次。一些定位比较高的社区，其业主的素质和消费力都会相应较高，大型的、成熟的社区最适宜投资。

　　第二，发展商为了业主的安全，通常会构造封闭式社区，此类社区内商铺令外面的人流不会主动进入，使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位；位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。

　　第三，了解商铺的使用功能。一般商铺的使用功能主要为经营、展厅或是车库用途，投资前一定要了解。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率。

　　第四，为方便业主，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色。当然，要是新楼盘的新商铺，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。