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消费中心城市需要什么样的商圈 
   2024-5-13   丈量城市 


目  录


1. 打好TOD牌,要用好隐藏技能

2. 打好更新牌,要紧抓空间与文化

3. 打好国际化牌,要抓住两种枢纽

4. 打好生态牌,兑现商业价值


本文节选自华高莱斯丈量城市专题系列丛书《世界著名消费中心城市》,本书即将出版,敬请期待!


作者 | 1/6图片工作室



在扩大内需的战略背景下,打造国际消费中心城市,已成为众多城市发展的必选项。自2021年北京、上海、广州、天津、重庆成为首批试点城市以来,至少有近20座城市「争抢」进入第二批国际消费中心城市名单。

早在2015年,我国就已出台了一系列推进城市高质量发展的政策。2018年,北京、上海等9座城市成为国家中心城市。
2019年,商务部等14部门联合印发《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》,颁布国际消费中心城市评估指标体系,如国际知名度、消费繁荣度、商业活跃度等等。
也就是说,国际消费中心城市作为「内循环」主战场的顶层设计由来已久,并非提振经济的应急之策。


三里屯是北京打造国际消费中心城市的商圈之一


说起「消费城市」的概念,其实最早由研究报告《Consumer City》(2000年,埃德·格莱泽、杰德·科尔科等经济学家撰写)提出。该报告源于城市密度对城市消费影响的研究,报告结论是:随着企业变得更具流动性,城市想要保持发展增速,将越来越取决于城市作为消费中心的作用。

《Consumer City》发现消费密度和舒适度高的城市,增长速度快于两者偏低的城市。
可以说,消费中心城市的构建,对于城市经济与活力的增强是高度相关的。
「商圈」作为国际消费中心城市落地实施的重要载体,成为各地发展规划的核心角色。
如《北京市高品质商圈改造提升行动计划》要构建4级商圈体系:国际级商圈、城市级商圈、地区级商圈和社区级商圈。《上海建设国际消费中心城市实施方案》中,建设南京东路、小陆家嘴、徐家汇、北外滩等7个具有全球影响力标志性商圈。


上海小陆家嘴商圈


这些规划建设的商圈中,既有老商圈的升级,如北京的王府井、三里屯、前门大栅栏,上海豫园、淮海中路、南京路等;也有要全新打造的商圈,如以成都站改扩建为核心的蓉北商圈等等。


上海豫园商圈

摄影@李莉


无论是老商圈的升级,还是新商圈的建设,都有一个前提——不只是让消费者在这里「买买买」,而是通过商圈聚人气、带动消费的属性,推动区域更多维度的产业发展,增强城市综合竞争力。

怎么理解商圈产业的多维度发展?比如,国际消费中心城市纽约的老牌商圈第五大道,不仅是商业,还是商务中心,有云集着9座博物馆的博物馆一英里,以及世界级的戏剧中心百老汇,是城市的文旅中心。此外,这里还是代表纽约科技创新「硅巷」的起点。


纽约第五大道中的「硅巷」


再比如,作为后起之秀,全新建设的东京涩谷商圈,同样是商业中心,也是日本潮流文化中心,以及科技创新中心「比特谷」的所在地。


东京涩谷商圈

(来源:网络开放平台)


可以说,国际消费中心城市语境下的商圈,不仅要有带动消费的基本功,还要有发展其它多维度产业的硬实力。因此,消费中心城市的商圈,不论新或老,都需要至少打好以下这四张牌。




01

打好TOD牌,要用好隐藏技能

MEASURE THE WORLD


从伦敦、纽约、巴黎、东京、新加坡等国际消费中心城市的建设上来看,挖掘交通枢纽优势,将客流量有效转化为商业流量,带动服务业发展,是打造新商圈的普遍方式。甚至可以说「无商圈不TOD」


伦敦国王十字区商圈的TOD


这不仅因为TOD是平衡公共交通投入与产出的优选模式,而且其400至800米的服务半径、5至15分钟的步行时间,以及功能混合的特点,与商圈发展的底层逻辑高度匹配。

需要强调的是,这些新商圈对TOD的挖掘不只停留在空间形态层面,而是更深层的与运营、旅游、创新结合,以达到塑造区域品牌,注入新产业的目标。


TOD模式示意




1. 以TOD为核心的特色运营


TOD是城市开发模式,更是一种城市运营模式。众所周知,日本商业圈的TOD是「站城一体化」结构,运营则普遍采用「为人群定制」的形式。即不同区位的TOD,针对不同人群,采取不同特色运营,构建「轨道定制商圈」,从而避免同质化竞争,实现轨道交通发展与商圈发展的共振。

以东京轨道交通沿线分布的商圈区为例, 如六本木依托车站打造「艺术化城市生活」,通过艺术、景观、生活的融合发展,聚集人气;秋叶原通过站前一体化开发,打造「动漫迷的圣地」;涩谷通过商圈的「引领全球时尚潮流」,成为年轻潮流人群的舞台等。


东京轨道交通,串联了一系列各有特色的城区

实现了不同偏好人群的吸引与聚集


六本木艺术化的TOD商圈


这种商圈的差异化,并非一开始就规划好的,而是经历了同质化竞争后,通过定制化运营形成的格局。

例如涩谷商圈,在上世纪末凭借新建设的后发优势,取代新宿成为年轻人聚集的商业区。进入新千年,在各大商圈的同质化竞争下,涩谷对人群的吸引力不断减弱,商业销售额大幅下降(2001-2011年涩谷商业销售额减少25%),涩谷采取围绕TOD的「时尚潮流」定制化运营,重塑商圈活力。


涩谷围绕TOD打造「时尚潮流」

(来源:网络开放平台)


定制化运营,包括更有倾向性的业态选择。

如新开业的涩谷站大厦,汇聚了众多「初登陆」的时尚商铺,212家进驻商家内,有7家在日本首次登陆,45家在涩谷首次登陆,37家是新形态店铺。还有对老业态的更换,如老牌商业综合体「涩谷PARCO大厦」引入了年轻人喜爱的OMO型体验式购物空间。


Scramble广场大厦

(来源:网络开放平台)


定制化运营,还包括氛围运营。

如涩谷地标Scramble广场大厦,设置了日本最大的屋顶展望空间「SHIBUYA SKY」,在夜间会上演灯光秀,华丽炫目的高空灯光秀嗨翻全场,成为吸引年轻人的利器。聚集年轻人的节庆活动更是必不可少,如「涩谷ZUNCHAKA」音乐祭、涩谷万圣节等,让涩谷成为年轻人参加活动的首选地。


Scramble大厦顶部的灯光秀

(来源:网络开放平台)


围绕主题的运营,涩谷商圈树立起「年轻人街区」「街头时尚策源地」的区域品牌。

涩谷完善的商业配套,加上时尚感、流行文化,尤其是年轻人在此创造出的高密度社交场景,吸引到互联网企业聚集,形成了如今的「比特谷」。


涩谷万圣节

(来源:网络开放平台)




2. 以TOD为商圈的旅游枢纽


消费中心城市商圈的职责,不只是促进「本地人」消费,更要主动吸引「外地人」,做好「以外促内」的文章。这也就意味着,商圈不仅是消费中心,更是吸引「外地人」的旅游目的地,TOD要从交通枢纽升级为旅游枢纽,这对于新商圈来说尤为重要。

比较典型的要数日本横滨了。横滨有两个商圈,以横滨站为核心的老商圈,还有以港未来站为核心的新商圈,后者也是横滨的旅游中心。


横滨港未来站为核心的新商圈


首先,港未来TOD是休闲中心。

围绕站点,皇后广场、地标大厦、MARK IS港未来等形成了高密度商业聚集区,也成为了城市地标式的天际线。


港未来站功能空间与港区未来站连通


而围合的空间成为城市的休闲中心——「购物中心公园」,公园又分为「港」「船」「海」三个主题区:

港主题区:以横滨皇后广场与地标大厦间的历史遗迹船坞花园为核心,形成活动广场,是音乐会、表演活动的举办地。
船主题区:主要以各类城市家具,塑造甲板化的休憩空间为主。主题区包括儿童戏水区、户外休憩区,以及横滨美术馆,是商圈的文化消费区。
海主题区:通过多变的水主题,成为周围商务区的公共休憩空间,为商圈增加了「视觉上的人气」。


港主题区举办的活动


此外,港未来站地区也是举办各类城市级别活动的空间,如「皮卡丘大量发生中」活动,会有1000多只皮卡丘出现在商圈内,为横滨带来数以百万计游客。2015年活动参加人数达到196万人,30多个国家的媒体前来报道活动盛况,推动了商圈的国际知名度。


「皮卡丘大量发生中」活动

(来源:网络开放平台)


旅游枢纽,是港未来站更为重要的功能。

商业、休闲作为人气的基底,站前区围绕海湾打造了一个环形的旅游带。旅游带是对有限资源的整合,形成的旅游磁极。


站前区的环形旅游带


旅游带有历史遗址,如日本丸纪念公园,由两个日本重要文化财产构成:最古老的横滨码头,及停放展览的日本丸帆船(第一艘风帆训练舰),还有配套的横滨港博物馆。

旅游带还包括一段历史步道「汽车道」(火车道改建),串联起日本丸公园、运河公园增加游览体验。


日本丸纪念公园


环形旅游带也有新的旅游项目。如深受年轻人喜爱的宇宙世界游乐场,除了各种游乐设施、主题化购物中心外,它的「宇宙时钟21」是世界上最大的报时摩天轮,成为城市夜游的地标。


「宇宙时钟21」报时摩天轮


与其他TOD商圈强调主题化同理,港未来站区域特别强调「浪漫」。先后引入主打浪漫的横滨港湾未来万叶俱乐部,婚庆主题的东方港未来大饭店,以及专业做婚礼、周年纪念的Anniversaire港未来等「浪漫业态」。


主打浪漫的港未来站站前区


休闲中心+旅游中心的模式,使港未来商圈平均每年访客量超过8300万人次,为横滨带来的城市效益超过20446亿日元(2016年数据),港未来商圈成为城市的「效益」中心。




3. 以TOD为核,激发商圈的创新产业


科技回归都市的趋势,已是不争的事实。这股浪潮背后,除了创新方式的变化,更重要的是创新人群的需求发生了转变:

他们从之前工作、居住两点一线的基本需求,转变为如今对于工作、消费、社交、文化、居住、旅游等,多元交互的都市化生活追求。商圈,特别是那些有针对性的定制化商圈,对创新人才、企业的吸引力优势显露无遗。
如果说涩谷商圈是先有年轻人的聚集,再有了比特谷的科技发展,那么,大阪站商圈一开始就是瞄准孵化创新而打造的。


大阪站TOD


大阪站,是日本关西地区最重要的交通枢纽,7条铁路线在此汇集。

2000年后,以大阪站为核心的新商圈建设开始,除了塑造大阪的新国际形象外,更为重要的是提升大阪的创新能力。围绕TOD的定制化运营、旅游打造必不可少。
站前广场周边是商业设施,中间是城市文化活动区。在特色营造上,挖掘了大阪曾经被称为「水之城」的历史,公共空间既有绵延的地面水系,也有层层跌落的动态瀑布,增加了城市活动的特色。


TOD的水主题活动空间


站前区域举行的城市活动


在创新主题上,大阪站1小时通勤圈内,分布着众多科研能力很强的高校、机构及企业,因此,大阪站商圈的目标是成为关西「知识之都」(Knowledge Capital),从而提升区域的国际竞争力。

知识之都一期是商业与创新的融合,主打机器人、IT产业。12家开发商联合组织经营,面积为8.8万平方米,除了商业、办公,还引入诸多体验型新型业态,打造出「大型的知识娱乐空间」


知识之都一期功能构成


这里对大众来说,是一个接触和体验尖端技术的「科技展厅」;对专业学者、研究者来说,是一个最新科学技术、产品发明的展示和交流场所。两者的结合,构成「产、学、研、展、商」的科技综合体。


设置有趣的、互动的科技项目,鼓励市民互动体验


未来的知识之都二期,结合梅北站公园的建设(2027年完工),强调知识产业与环保的结合,推动大阪站成为世界领先的「环境技术」示范区。


建设中的知识之都二期


小结一下,新商圈以TOD为核心的建设,不仅是要发挥TOD的空间组织优势,更需挖掘TOD作为人流枢纽,在运营、旅游、创新经济方面的商业潜力。这三者并非独立存在,需要相互作用,形成一定的人气密度,才能激活TOD的潜力,拓展商圈多元化的经济发展。




02

打好更新牌,要紧抓空间与文化

MEASURE THE WORLD


在老城区控制增量,挖掘存量的发展背景下,老商圈不具备新商圈大规模建设的条件,围绕TOD的商业打法也很难实现,能做的似乎只有空间上的微更新和业态更新。是这样吗?

随着近些年,我国经济财富的迅速积累,很多经济发达地区与其他发达国家一样,已进入「后物质主义」时代。特别是在物质「过剩」环境下,成为消费主流的Z世代,他们对非物质需求日益看重,文化已成为消费需求的必需品。
这对有历史、有文化、有厚度的老商圈来说,是绝佳的机遇。


进入后物质主义时代,文化成为商业发展的必需品


当然,老商圈早已是「无商圈不文化」,甚至很多曾经是城市的文化标签,融入国际消费中心城市,不是说再挖掘一轮历史,铺开了做文化就能实现。最为重要的,是重新认识自身「旧资源」的新价值,将他们放大,推动商圈成为消费中心城市国际化的名片。




1. 发挥空间密度优势


「小街区,密路网」是老商圈具有代表性的空间组织结构,这曾被认为是导致交通混乱的弊端,但这种结构正在成为老商圈的优势。

众所周知,日积月累形成的老商圈街区,不只有商业功能,还有生活功能,他们交织在密集的步行路网中,造就了老商业区的繁华。
这些街巷功能不仅是混合的,甚至是有些混乱,期间不时冒出来的老建筑,共同塑造出城市独特的「烟火气」。这种烟火气正在成为稀缺资源,也是老商圈代表城市文化的优势。


老商圈小而密的路网是「烟火气」的载体

摄影@李莉


此外,「小街区,密路网」也符合《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出的「窄马路、密路网」城市道路发展理念。因此,对「小街区,密路网」的保护改造,是老商圈升级的必修课

像大阪的老商圈心斋桥,在面对大阪站和难波公园两大新商圈崛起的境况下,依然保持着城市核心商圈的地位,与其对「小街区,密路网」的开发利用密不可分。


大阪心斋桥商圈


心斋桥对「小街区,密路网」进行了分层级改造,强化区域内的烟火气。如主步行街会加盖顶棚,形成连廊,保障步行的便捷性和舒适性。次一级的步行道路,分散着特色商铺和百年老店,保持街区「旧风貌」,增加人们逛街的趣味性。


心斋桥地区的步行街


保持旧风貌的小街区


滨水区街道,是心斋桥的打造升级的重点区域。分层的亲水步道,是游览路线也是商家举办商业活动的场所;两侧建筑立面,通过霓虹灯招牌的强化设计,配以水面游船游览,成为「夜游」打卡的必到之处,使心斋桥成为代表城市夜经济的中心。


可游览可观赏的滨水岸线


滨水岸线夜间举办的活动


同样,通过挖掘「小街区,密路网」优势,英国加的夫老城商业区,通过强化「拱廊之城」的步行网络特色,激活老商圈活力。在2019年,访客量超过了6600万人次,成为英国西南部的消费中心。


英国加的夫老城商业区

「拱廊之城」步行网络


拱廊内举办的活动

(来源:网络开放平台)




2. 借助文化活化优势


除了空间的密度优势,老商圈还有文化活化优势。当然,这不是说恢复两个小剧场、办两场活动就活化了,而是需要与街区的复兴配合进行,形成一定密度的文化活动,才能构成对商业区的带动。



▍文化演艺活化


最为典型的当属伦敦西区。这里囊括了牛津街、摄政街、庞德街等伦敦最具代表性的商业街区。


伦敦西区内的摄政街


19世纪开始,各类剧场开始在这里出现(20世纪初超过10座),但随着流行文化的崛起,很多剧场难以为继,被各类音乐酒吧取代。同时,西区的治安问题也越来越严重,这不仅进一步压缩了剧场的演出时间,更严重影响到商圈内的商业活动。

新千年,《伦敦规划2004》提出中央活动区(CAZ)的概念,西区被纳入其中,承担着「文化娱乐区」「发展夜经济」的功能。西区开始改造街区:压缩车行道宽度,加宽步行道,增设街边「集市」等功能空间,以及对建筑间的小街区推行「彻底步行化」改造,重塑营商环境。


西区的街道提升


小街区内的功能空间


此外,西区将节点中的公共空间,转化为各具特色的人气节点,举办多样化的文化活动,并引入BID(商业促进区,后文将展开)治理模式,大大改善区域的治安环境。


节点空间举办活动


在这些基础上,西区开始大力扶持剧场发展,压缩音乐酒吧的市场,完成文化市场的「腾笼换鸟」,进而带动商业区的发展,特别是对「夜经济」的拉动。


西区内的剧场演出


西区众多剧场为保护建筑,需要投入高额维护费用。西区有5个国家级非商业剧院和众多实验性剧院,它们不以商业为目的,只为促进戏剧产业的多元化发展。

西区还推行低票价策略,吸引更多的游客进入剧场,这也意味着商圈、政府必须投入高额补贴,才能保障剧院的正常运转。


西区内剧场多为历史建筑,需要大投入维护


不过这是一项非常精明的投资:如今,西区聚集着40多家剧院,每年保持200部以上的新剧推出速度;平均每年吸引观众数超过1000万人次,平均每位观众的票房支出是27.75英镑,票务之外的附加消费是53.77英镑。

戏剧与商业形成联动,催化出白天「逛街」、晚上「看剧」的戏剧主题游。西区不仅带动了整个演出产业的发展,还吸引了科技媒体行业的聚集。


伦敦西区成为夜经济中心



▍传统文化活化


此外,利用传统文化打造沉浸式的文化环境体验,也是有效的手段。

随着传统文化在年轻人心中的复兴,利用文化活化的方式,激活老城区商圈的历史文化资源变得尤其重要。尤其是结合年轻消费人群「标签化、圈层化」的特征,挖掘4大城市「老」资源,更容易焕活老商圈:
老故事的全息化展示——用「讲故事」的方式,再现文化历史资源,强化参与度与体验感,讲好城市故事。代表案例就是波士顿的自由之路(Freedom Trail),它就是用红线将分散的历史遗存串联起来并进行了场景演绎。


波士顿红线


波士顿虽然是美国重要的历史名城,但与有着深厚历史传承的欧亚大陆城市相比,波士顿的历史却是单薄、零碎的,散落在城市的各个角落,缺乏历史自然形成的聚集。波士顿通过人工方式来「强制」关联,巧用一根「红线」,将分散的历史遗迹串联成了一条文化线路。

在这条红线上,反映了波士顿历史文化的遗迹都得到了陈列,游人可以沿着这条红线大约步行三个小时,观览遗址,真切感受波士顿的历史文化,并在重要的节点有专门的工作人员装扮成历史人物,充当NPC,与游人互动,完成讲解历史的任务。


波士顿红线装扮成历史人物的工作人员


老场景的沉浸式体验——充分挖掘人们向往共振的历史文化场景,打造「穿越感」的沉浸式文化消费体验。因此,许多商业空间转向发掘传统文化,演绎「中式美学」。

然而,老城的商圈不仅要深挖并构建国风文化场景,还可以进一步组织演绎活动,带领年轻人真切「穿越」,体验历史事件场景。近年来爆火的开封清明上河园、武汉知音号等都是典型代表。


武汉知音号


老技艺的传奇化演绎——用传奇逻辑演绎传统非遗技艺,让「老技艺」渗入城市新生活,实现「活态传承」。

典型的例子是日本金泽市,虽然是石川县首府且是最大城市,但依然保留下了完整的传统技艺与历史风貌,其中不少成为了当今日本「国宝级」技艺,成为了世界眼中的「小京都」。
每年近800万游客造访金泽,外国游客最关注的日本旅游地,不仅可以与「人间国宝」大师面对面学习传统技艺,还可以游走在被金箔工艺品所装饰的街道、店铺中。


金泽的传统技艺保留至今,并可体验


老文物的生活化再现——让「文物」走进日常,汲取古人的文化艺术灵感,塑造今日的国风美学生活。其中,老文物能够传扬的关键逻辑,就在于要时尚,从而才能让年轻人喜欢,并愿意体验。

一个典型就是浙江西塘的汉服文化周,自2013年举办以来,每年吸引超过数十万汉服爱好者、文化传承者参与其中。
这令本已是旅游热门的西塘,文旅消费更盛——每当汉服文化周开幕前夕,酒店价格普遍出现较大幅度上涨,不少酒店价格涨幅达到200%至400%。


西塘古镇

(来源:网络开放平台)


总结一下就是,对于新商圈来说,TOD不能停留在开发模式层面,要用他易于运营、便于旅游、利于创新的属性,赋予新商圈活力,塑造区域品牌,同时拓展商圈多元化的经济发展。

对于老商圈来说,在既定的发展框架下,抓住后物质时代的特质,发挥自身空间、文化的「密度」优势,结合创新的治理模式,跑赢商圈进化的马拉松,促进商圈经济的多样化。
最后,无论是新商圈,还是老商圈,都需要有站位国际消费中心城市发展的视角,而不是限定在自己的那个「圈」内,才能与城市一起在竞争中获得长远发展。




03

打好国际化牌,要抓住两种枢纽

MEASURE THE WORLD


打造消费中心城市,城市的国际化水平,是打造消费中心城市非常重要的指标。

在国际上,有众多对于城市国际化水平评估的标准,例如知名的全球城市指数(GCI)和GaWC世界城市排名,对于国际组织、使领馆、跨国企业、国际活动、航线、乃至国际游客等指标,都有不同的看重。
但无论评价指标如何,有一点是确定的——国际化水平决定着一座城市消费业态的能级。


纽约作为大量国际组织的聚集地

一直是最具国际化水平的城市之一


在双循环和扩大内需的背景下,用好国际化这张牌,尤其是对于国际化程度高的枢纽城市而言,可以为城市带来更加旺盛的消费力。这就需要城市紧抓最具有国际化属性的两种枢纽,利用国际化资源,打造国际化商圈。

一种是城市中的最核心商圈,这是顶级商业资源与文化资源的枢纽;一种是国际机场,这是链接国际人才与客流的枢纽。




1. 紧抓城市顶级商圈,发展首店经济


「首店经济」是指一个区域利用特有的资源优势,吸引国内外品牌在区域首次开设门店,使品牌价值与区域资源实现最优耦合,以及由此对该区域经济发展产生积极影响的一种经济形态。

一座城市中往往存在多个商圈,但商业量级并不相同。其中位于城市核心,量级最高的商圈,就是城市商业资源最丰富、文化基础最深厚的地方,如上海南京路,北京王府井大街,东京银座,纽约第五大道和时代广场等。
由于具有城市最顶级的商业号召力与消费活力,因此国际化的商业资源,通常更愿意选择在这些最顶级的商圈聚集,这些顶级核心商圈是消费中心城市打好国际牌的主力。


上海南京路不仅是上海第一商业街

也是众多国外游客与国际品牌的首选



▍城市核心的顶级商圈,「首店」的试水热土


如新加坡,2023年零售和餐饮行业净增长了1088家新公司,其中不少国际品牌的「首店」,如中国的瑞幸咖啡就选择在最核心的乌节路-滨海湾商圈开设了海外第一家店,借此奠定进入东南亚市场的基调。

新加坡多年来对乌节路-滨海湾商圈持续进行大规模建设与改造,通过旧城更新与滨水空间提升,逐渐将其打造为具有国家象征性的、东南亚地区首屈一指的顶级商圈。
在持续不断地有首店进入乌节路-滨海湾商圈的情况下,这里成为了新加坡最具国际知名度的商业区,不断吸引游客;此外,新加坡也借助首店经济的影响力成为品牌分析地区商业状况的「试验中心」,从而提升商业影响力与企业吸引力。
可以说,首店经济是城市商圈、乃至整座城市走向国际化的必由之路。


新加坡乌节路商业空间



▍城市顶级的历史建筑,「首店」的文化背书


现在,很多高值品牌越来越看重地段的人文属性。而在文化价值日益崛起的时代下,商业与文化的结合成为了时代的主流,尤其是历史建筑对商业品牌进行文化价值背书,是很多国际品牌的常用做法。

国内的一个典型例子,就是上海第一园「张园」的商业重启。
上海市静安区南部的张园,始建于1882年,是上海现存规模最大、最完整、种类最多的中后期石库门建筑群,也是上海首个保护性征收改造的城市更新项目。2022年11月,张园西区以海派文化为主题,引入了全球知名品牌体验店。
入驻张园的品牌们,以改造后的历史建筑本身为基础,分布在不同的里弄和院中,打破了购物中心的大盒子结构,也突破了那些仿古商业街的空间单调感,加上这些建筑原本的历史文化地位,为那些高端奢侈品牌赋予了新时代上海复古摩登的新潮生活文化价值。


上海张园

(来源:图虫创意)


无独有偶,在中国香港,英国伦敦,日本东京等很多城市中,都在不断出现历史建筑或街区,被改造成为商业品牌空间的例子。一座城市的管理者应该尽快意识到,城市核心区的历史建筑或街区将会是接下来愈加流行的「消费新场景」的「香饽饽」。




2. 紧抓国际机场,发展转机经济


国际化城市的一大关键标志就是丰富的国际航线。国际航线则构成了空中的国际人才通道,这最有利于发展转机经济。于是我们可以发现,国际上众多航空枢纽城市,都围绕着国际机场,发展出了不同领域的转机经济,这也是重要的消费商业领域。

国际航线资源同样可以带来国际化的消费人群,从而依托空港形成转机消费商圈。


迪拜机场

(来源:图虫创意)



▍利用机场的国际客流,发展国际消费


围绕国际空港,比较常见的是免税店这种商业形式。此外,利用空港的国际人流汇集便利度,也可以大力开展国际性会议、展览、论坛、赛事等多样化的活动,以推动城市的产业与消费发展。

如德国法兰克福,利用自身具有国际枢纽空港的资源,每年举办各类型共50多场展会,包括了书展、车展、消费品展等主题。
此外,迪拜利用国际枢纽机场的地位,举办了迪拜赛马世界杯、背包飞行大赛、国际马拉松、F1大奖赛等众多国际赛事,拉动了城市体育消费的地位,奠定了新晋国际体育产业明星城市的地位。


迪拜赛马世界杯场地

(来源:图虫创意)


此外,专业的服务消费也可以利用国际空港的客流来发展,如医疗旅游。

日本大阪国际空港邻近的临空城,就为此专门打造有便于国际旅客进行医疗消费的功能,并配以健全的购物、休闲、签证服务等基础服务,可以让国际旅客一站式停留、消费。同样的例子还有迪拜健康城。


大阪临空城



▍利用机场的国际客流,发展知识经济


机场可利用门户效应,吸引依赖航空枢纽的国际商务精英聚集,从而带动专业领域的知识经济发展。

如迪拜,依托空港带来的专业人才优势,专门发展了迪拜媒体城与迪拜知识村,专业借助国际人才,开展媒体产业、教育培训、研究等活动,弥补本地相关领域缺乏专业人才的短板。
而更有甚者,则贴近国际空港,发展对人才国际移动要求甚高的知识行业。如法兰克福机场,作为欧洲主要航空枢纽之一,在机场周边形成以现代商务为主的商务区,其中,世界著名审计咨询公司毕马威的欧洲总部,就设在法兰克福机场旁,步行到值机台不足10分钟。
此外,贴近国际机场,并发展为空港商务区的例子还有荷兰阿姆斯特丹的Zuidas、韩国的仁川自由经济区,国内的上海虹桥商务区等。


上海虹桥商务区内的上海国家会展中心


近年来,临近国际机场的商务区模式,已经逐渐趋向于生物医药、尖端制造、信息科技等产业领域,未来谁能抢抓这一趋势,用好国际机场的资源,就能带动这些新产业领域的腾飞。




04

打好生态牌,兑现商业价值

MEASURE THE WORLD


2018年2月,习近平总书记赴四川视察,在天府新区调研时首次提出「公园城市」全新理念和城市发展新范式。

当下,我国很多发展较早的大城市已经走过了追求绿色开放空间「覆盖率」的「公园城市建设1.0」阶段。而到了「公园城市建设2.0」阶段,城市公园的打造就不能只追求「有」和「多」,而是要将重点从「覆盖率」转向「魅力度」,进一步关注公园的功能性和吸引力。
也就是说,众多城市正从「在城市中建公园」向「把城市变成公园」转变。
城市商业也凸显出与「城市公园」紧密结合的趋势来,过去仅仅用于绿化的那些生态空间,如今都迎来了重新挖掘商业消费价值的机会,甚至连新建商业空间,都在以「生态」「公园」作为空间的调性。这毫无疑问,迎合了近年来城市居民「到公园去」的心理偏好。


城市公园越来越成为中国市民的「最爱」


今天城市规划和打造的核心目标已经从「装人」变为「抢人」。通过打造亲近自然、亲近生态的「公园城市」,提升环境宜居度和魅力度来「抢人」,成为了城市的「通用选项」。

在国内,我们也同样见证了野餐、露营、飞盘等风潮快速兴起,见证了「都市户外」并非昙花一现,而是居民生活水平提升、消费需求升级趋势下的「时代大势」。

这也是除了「公园城市」理念的首提地成都,上海、深圳、西安等城市也纷纷提出推进「公园城市」建设的相关计划和举措的重要原因。

其中的典型如北京亮马河,在「公园城市」的理念引导下,已经成功从一个不起眼的市中心小河,变身成为激活沿线商业活力的「北京塞纳河」。


北京亮马河


这样的例子,凸显出了城市生态对于消费中心建设具有的三重作用:




1. 让生态兑现新商业价值


让城市公园绿地从「有人气」走向「有消费力」,已经是全球主要城市的「标准动作」。

不论是带动城市沿线地区商业价值提升的纽约高线公园,还是衔接市民活动与企业宣传的法兰克福绿环,都体现了城市绿色空间能提供的不仅仅是「乘凉的地方」,还可以是「价值提升的地方」。
如北京亮马河,亮马河先后经历了滨河空间治理、旅游通航和通航延伸等三个阶段治理,从而将北京市中心的沿线商业价值进一步激活:
2019年,启动亮马河四环以上段景观廊道建设工程,政企协作共同治河,打造了80万平方米的滨河公园;


燕莎码头命运共同体广场


2021年7月底,实现一期三环路至朝阳湖2公里旅游通航,游船在燕莎码头、蓝港码头间双向对开,串联沿线10个观景点,是集游船体验、光影桥体等项目于一体的「文商旅+科技」综合夜游项目;


充满科技感的亮马河游船体验


2022年9月,实现二期三环路至红领巾湖6公里旅游通航。新增设碧沙码头、郡王府码头、红领巾码头,构建了集文化休闲娱乐于一体的「百姓秀场」「市民乐场」。


沿线的公共空间


经过多年的整治,亮马河串联起了北京市中心三里屯、燕莎、蓝港三大商圈,两岸企业由过去「背河经营」转为「拥河发展」,「首店、首牌、首秀、首发」经济促使商圈结构和品牌类型调整升级,吸引了大量消费者,激发了区域经济活力,形成京城东北部地区的一条重要滨水商业带,商业活跃度增长32%。

12万平方米的夜间营业空间内400家品牌入驻,打造出了沉浸式、体验式「夜间经济」文旅消费IP。现如今,每逢节假日期间,从亮马河边,再到朝阳公园内部,所有的草地「铺不下一张布」的状态已是常态,火爆的人气令沿线商业人气逐年回暖。


亮马河沿线火爆异常的商业人气




2. 让生态成为新消费场景


对于那些身处大都市「黄金地段」的生态空间而言,选择「在公园里做商业」再合适不过。

这就需要公有空间与私营企业进行合作,利用社会企业来盘活生态空间的商业价值。最典型的如日本在2017年出台的《都市公园法》修正案,正式推出了Park-PFI(Private Finance Initiative)制度。
该制度的核心是引入私营主体参与到公园运营中,通过放开一定的商业设施建设限制,让企业能够从中盈利。作为交换,企业要通过对公园和周边进行修缮、开发、运营等方式部分返还收益,用于提升公园品质和魅力度。政府则能从中实现「财政减负」。


Park-PFI制度


Park-PFI一经推出就受到了日本全国的欢迎,到2019年9月已经35个公园正式实践,而在9月之后,更是有上百个公园在讨论引入该制度。


作为Park-PFI制度实施的成功典型

名古屋久屋大通公园

以「首店经济」和「创新业态」为抓

在公园内引入了很多场景化的「都市户外」型商业




3. 让生态成为新产业容器


新质生产力,依然是消费的重要组成部分。城市生态也可以作为新技术、新产业的试验场、应用地,从而推动新技术的更快走向消费市场。

北京亮马河沿线就大量运用了前沿光影科技,打造了「文商旅+科技」沉浸式夜游新场景,成功激活城市新空间活力。
夜游亮马河不仅成为朝阳区新兴的文旅热点,也为这些新技术提供了重要的应用场景、实践舞台。其中,融合了互动、游戏与购物的泡泡玛特城市乐园,获得2023年北京市文化和旅游科技创新应用场景十佳案例。


充满科技感的亮马河光影桥体


更有甚者,合肥骆岗公园不仅作为当今「世界最大的城市中央公园」为市民提供休闲场地,更是在为合肥这座城市的新质生产力提供应用场景:

通过5G技术与无人驾驶设施的全面应用,骆岗公园为全空间无人驾驶体系提供了重要的无人应用场景,尤其是作为「低空产业」的领域而言,众多创新团队已经利用这里进行了无数次测试飞行。


合肥骆岗公园

(来源:图虫创意)


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总结

MEASURE THE WORLD


消费中心城市的命题,是对一座城市全方位立体式的考问——这不仅仅是一条街、一个购物中心,所能承载的命题。

一个个成熟的商圈,构成了一座顶级的消费中心城市,而要达成这样的目标,每个商圈都需要因地制宜的运用合适的元素提升商业活力。在高质量发展的时代下,曾经不被重视的城市更新、文化、国际化、生态等方面,将会成为消费中心城市可以打出的「新王牌」。


 

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