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2006北京商业地产凸显三大新趋势 
http://www.ccrea.com.cn   2006-12-7   中国经济时报 

    “2006年的商业地产是机遇与风险共存。”中国商业联合会日前发布的《2006年-2007年中国商业十大热点展望》报告认为,我国商业地产开发已进入高速发展期。但正是在这种市场火爆的背后也暴露出一些弊端,如业态重复,缺乏科学规划等等。“传统的商业地产模式已经难以适应激烈的市场竞争,这就促使新增的商业项目必须转型。”一位商业地产项目负责人告诉记者,2006年商业地产正显现出三大新的趋势。 


    趋势一:产权式销售向持有经营转变 

    一直以来,开发商自主规划设计,然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式。但前不久,中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟联合发布的《商业地产趋势报告》却显示,2006年“产权式商铺”遭冷落。 

    “产权式分割商铺,尤其是售后返租等业态常常被一些开发商当作物业促销手段滥用,其中存在着很多弊端。”世博控股集团董事长金锡顺在接受中国经济时报记者采访时指出,一方面,过去两、三年京城商业项目开发都以商业街或大型MALL等为主,基本扎堆于都市传统商业中心。同时,盲目求大求全状况严重。2006年一系列宏观调控的重拳出击,对本土商业地产项目的资金链带来了很大压力,随着银根收紧,贷款困难,开发商后续资金不足,加上缺乏成熟管理团队和运营经验,不少商业物业经营难以为继。 

    另一方面,伴随着中国城市化和住宅商品化的进程,由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPING MALL等完全以销售为目的商业项目,很多都是在规划设计乃至施工时还没有确定日后的经营企业,导致地产开发与商业经营完全脱节。 

    针对以上各种问题,由产权出售向持有经营转变是商业地产发展和市场优化的必然趋势。“中国的商业地产开发商已经意识到‘只租不售’是商业地产发展的正道。”金锡顺说,物美集团早从去年开始就在北京、杭州等地购买或自己建造商场物业,家乐福也开始在北京开发自有物业。目前,由世博控股集团在京西推出的高端商业地产——马奈草地,也采用了只租不售,统一规划,统一招商,统一经营,统一管理的模式。 

    趋势之二:主题化、个性化成潮流 

    在前不久举行的“2006城市流通京津国际论坛”上,北京市商务局局长卢彦指出,特色商业将逐步成为一个城市的名片。据其介绍,北京在拥有了6条特色商业街后,还将继续加大特色商业街区和特色市场的发展力度。到2008年,除现有特色街外,还将增加南新仓文化休闲街、海淀图书城等共计10个左右的市级特色商业街区以及酒吧街等15个左右的区域性特色商业街区。 

    在此次论坛上,有关负责人还表示为解决北京集中住宅区缺乏商业配套设施的状况,将规划建设60个区域商业中心。同时强调要突出特色,鼓励现有商业业态的调整。 

    “其实,早在政府大力发展特色商业区域之前,已经有很多开发商迫于市场压力早已迈出了转型之步。”中原地产李文杰告诉记者,在商业地产项目经营中,简单的学习和模仿都会导致失败,因此现在新上市的很多商业项目都主打个性化和自己的特色经营。据了解,日前,一个名为“富力珠宝饰品城”的主题商业中心在北京南城落户。同时,北京越来越多的商业地产都有自己的独立主题,比如百荣世贸服装城、北京国际玩具城、第三极文化主题商场等。主题化、个性化已经逐渐成为商业开发的一种趋势和潮流。 

    趋势之三:商业与休闲的整合 

    国际物业顾问戴德梁行的最新统计数据表明,目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米,达到历史最高峰。有关专家认为,市场竞争越激烈,商业物业开发就越应该紧跟消费者不断变化的消费需求。“人们去购物场所,购物不是惟一的目的。”五合国际集团副总经理卢求告诉记者,目前,体验性休闲消费成为一种新的消费需求。 

    “体验性消费是现代商业地产开发的主要推动力之一,特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。”卢求介绍,体验性消费主要包含七项内容,即商业街风情;大型商业建筑空间与设施;表演促销活动;影视活动;娱乐活动;特色餐饮休闲以及蹦极、汽车展销、摩天轮等活动。 

    “这些新型需求的出现,以及随之产生的新型业态,在商业地产中所占的比例越来越大。于是,产生了大量以休闲性购买为特色的场所,进而形成以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。” 

    戴德梁行助理董事张家鹏认为,由于外资零售商进入中国及北京的速度明显加快,加上零售商的开店规模及速度都有相对固定的规划,难以完全契合市场的迫切需求,因此造成了商业地产发展商对商户激烈争夺的态势。

 

 

 

 

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