| 2024年，“城市更新”再次成为关键词。在第十四届全国人民代表大会第二次会议上，国务院总理李强在政府工作报告中再次提到“城市更新”有关内容，对“稳步实施城市更新行动”，打造宜居、智慧、韧性城市等作出了部署。
2023年，我国人均GDP达到1.27万美元，根据国际经验，我国已步入以服务业为主导的消费城市时代。随之而来的是居民对高品质、多样性和个性化服务需求不断攀升。作为国门与首都的北京，优化城市规划建设和治理的空间布局，推进高质量的城市更新，对于其打造既高效又宜居的国际消费中心城市至关重要。
放眼望去，落位于北京市东城区东直门绝版位置、涵盖写字楼、酒店、住宅和商业于一体的「北京信达中心」，是近年少见的59万方大体量交通枢纽城市高端商务综合体，在这场城市更新热潮中承载着重要时代使命。其紧贴国家战略，正在将站城一体化开发的TOD发展模式，深度融入都市圈轨道交通沿线的城市更新中，打造“轨道上的城市”，推进高质量的城市更新。而近期北京信达中心对外逐步释放的「八大空间」规划，这些空间规划兼具功能属性、人文关怀和生态环保，旨在打造宜居、宜业、宜游的城市会客空间。一经面世，或将成为未来面向城市更新命题的参考范例，下面万商俱乐部就对此展开深度分享。
「八大空间」构筑北京城市会客厅新封面
新范式崛起：城市会客厅新封面的基因与使命
随着城市化的发展，公共空间日益重要。“城市会客厅”作为一种综合性的城市公共空间，不仅是城市不可或缺的一部分，其融入在地文化和休闲社交功能，成为交流、休憩的精神驿站，更直接影响着城市的发展格局。作为政治文化中心、国际交往中心城市的北京，其城市会客厅势必要在政治、经济、文化、交通等方面都具备卓越表现，才可堪当大任。而近距离观察「北京信达中心」，不难发现，其从项目诞生之日起，便自带城市会客厅新封面的基因与使命。
位置上，是“首都核心功能区”的中枢要地，背靠央企大道、77国使馆环绕，其所在地不仅是国际政经核心地带，更汇集影响世界的中外力量。经济上，5公里内高净值商务人群278.4万、高品质家庭人群约201.6万，坐享北京高端人群最密集区域之一的消费红利，自带引领高品质生活方式的基因。文化上，北京东直门的文化底蕴与艺术聚集，形成放诸全市乃至全国都极为独特的人文艺术气质。交通上，轨道交通与商业地产、航站楼与综合体的紧密链接，北京信达中心每日枢纽到访客群126.1万，既是枢纽也是门户的特殊属性，使其成为国际消费中心城市的枢纽商业新标杆只是时间问题，也是使命所向。八大空间：全面释放城市会客厅的“门户功能”城市会客厅新封面的基因与使命，对于任何一个城市综合体来说，既是优势也是挑战。北京信达中心作为全区产业增量发展的重要战略空间，东直门区域环境设施一体化提升工程项目专班特别指出，东直门区域未来将主要围绕交通圈、产业和存量更新三大方面，这意味着，北京信达中心需要承载盘活存量空间、整合交通资源并释放区域功能价值的重任。万商从北京信达中心了解到，其将通过“八大空间”的规划设计，全面释放城市会客厅的“门户功能”。
宏观上，可以看出“八大空间”的顶层设计，充分考虑到东直门区域承担国家发展大局和落实首都核心功能定位的使命担当，围绕“全国文化中心”“国际交往中心”“科技创新中心”三大功能展开，从更大的区域尺度来审视和评估交通设施与城市更新的关系，让枢纽融入城市，以枢纽激活城市。同时在微观上，我们可以从空间功能中看出北京信达中心设计过程中“人本导向”“在地思维”和“区域服务”的底层逻辑，已经完全跳脱出传统交通枢纽城市综合体的路径依赖，形成一种全新的复合空间创新模式。具体而言，在人的需求满足方面，北京信达中心的八大空间规划可以细分出从商务日常、生活方式到情绪价值、文化汲取的分层满足阶梯：
商务日常上，结合周边使馆区客群、国际性客户以及跨国企业高管等高净值商务人群的社交往来、商务宴请、会议需求，搭建独具国潮特色、非遗传承价值的“高端商务礼品空间”，提供不同风味的米其林与黑珍珠餐厅作为“宴会空间”以及功能完备、性能领先、配套齐全的“会议空间”。在商务社交往来中弘扬源远流长的古都文化，在觥筹交错中孵化北京“美食之城”的特色形象，在国际会议中孵化东城区乃至全市、全球顶级的会议交往空间。
生活方式上，一方面打造东城区、北京乃至全国创新与时尚的首发空间，为高端消费人群提供率先接触奢侈品品牌、时尚品牌、名车品牌、顶级设计师作品与创新科技产品的“发布空间”。另一方面引入高端健身房、高端康养中心、高端酒吧、娱乐等多类体验业态形成“休闲空间”，通过多元业态组合打造定制化体验式的极致品质生活空间，既适配商务人士工作之余的休闲需求，也满足高端住宅住户的日常配套。
特别值得关注的还有，契合时下消费群体对于情绪价值、在地文化的需求与期待，北京信达中心在空间规划上以文化丰盈情绪，以书店为载体，融合文创、手作、活动等多元业态打造“文化空间”，形成东城区市民文化生活体验的新高地。更基于“在地思维”，充分释放东城区浓厚的人文艺术氛围，联动周边博物馆、引入知名艺术馆，嫁接世界文化艺术策展活动资源，形成多元艺术文化的策展地。上述空间建设，在“人本导向”基础上，更立足于东城区首都功能核心区的战略定位，同样是服务“国际交往中心”“全国文化中心”的区域一体化功能空间。而基于产城协同发展思路，北京信达中心还充分考虑到“科技创新中心”的建设需要，围绕元宇宙、数字科技等新技术搭建“科技空间”，未来或将逐步形成新科技的首发中心，填补东城区科技创新领域的产业空白，增强头部高科技企业入驻的吸引力，带动东城区相关产业在全市乃至全国的影响力。在复合化和一体化的前提下，北京信达中心面向多利益主体、多样化客群形成分层满足、组合供应的多功能复合生态空间，这些多元消费体验业态、人文艺术形态的创新，通过“文化”“生态”“社交”将商业与自然共生，碰撞出新的火花，势必能焕发城市商圈新活力。
非标创新迎合并引领消费与商业新风向
当下的消费者对于综合体的需求，已经远远超越消费商品本身，越来越期望其能够提供休闲娱乐场景、多元丰富体验和社交互动空间的理想品质生活方式。这促使商业在近几年从理念、模式到具体形态都发生了显著变化，由此也带来了非标商业的流行。
17万方的北京信达中心商业独特之处还在于，作为综合体发展新引擎，通过轻巧的融合创新和复合的多元空间、场景亮点，打破客观物理条件、产品固有形态的边界，形成独一无二的行业范式级商业、城市名片级综合体。
例如在艺术空间的打造上，集博物馆、艺术品发布会、行业论坛、艺术展览等功能于一体，以复合式展览空间打造人文艺术社交高地。在多元化的品牌跨界上，一方面通过质感名品引入，为高净值客户提供高品质购物选择，为商务精英提供礼品聚集地。另一方面又以国际名品、运动潮流品牌为主要内容、通过品牌迭代升级成为城市高端消费地。在此之上还能兼顾时尚灵动，引入国际一线美妆品牌，更新城市前沿的生活美学体验，为都市精英阶层打造时尚生活目的地。在独特体验与圈层社交的营造上，北京信达中心通过潮流艺术、网红单品、概念集合等年轻人青睐的潮流时尚元素，打造新势力消费体验聚集地。配合常态化的圈层社交策划，例如引进低碳、骑行等概念吸引兴趣人群互动，形成高粘性、高忠诚度的客群激活。在美食集群吸引力的培育上，引进米其林、黑珍珠品牌、主题餐饮等高品质餐饮，打造“商务化、品类全、味道佳”的饕餮集合。
而在综合体的“第五立面”上，北京信达中心也下足功夫。近2万方的空中花园，在贯通商业、办公、居住、商旅四维空间的同时，为商务私享、空中美食、社交文化提供最佳场景，形成东二环向上生长的全新生态场域。与向上生长对应的向下延伸，北京信达中心选择在下沉广场的规划中实现南区与北区的交叉过渡，通过商业、景观互动营造绿氧空间，形成可塑性极强的艺术人文、亲子互动、休闲漫步、社交文化的“留白区”。空中花园与下沉广场的双向设计，使整个综合体复合生态的打造更为立体也更有弹性，为商业的松弛感营造、花园体验的解锁带来更多可能性。
可以说北京信达中心的建设思路与空间规划，已经超出了一个常规交通枢纽城市综合体的操作范畴，它在细节之处融入了非标商业的创新规划，让项目在文化、自然、社交、美食、体验等多元生活场景释放魅力与活力。这对于一个链接轨道与商业、航站楼与综合体的59万方大体量复合商业来说，实属难得，或许将开创未来交通枢纽城市综合体建设规划的新风向。
结语
北京信达中心项目由北京城建东华房地产开发有限责任公司精心打造，作为商业招商和运营的益信佳商管公司由信悦资管、天华雍和等合资经营，致力于成为行业内具有影响力的优秀商业资产运营管理平台。据了解，北京信达中心高端住宅和国际超甲级双塔写字楼均已入市，这标志着北京城市更新关键进程的综合体，已经从筹备期正式进入运营期。北京信达中心北区商业预计年底开业，目前商业招商正在加速冲刺。北京信达中心的筹备、建设与运营中不难发现，其面对的是存量更新地区资源盘活、区域一体化复合开发的复杂局面，采用的已不是新增建设用地的传统开发模式，甚至不是常规交通枢纽城市综合体的建设思路，而是一种存量用地下的精细化、复合型开发的新路径。其创新地将TOD模式与站城融合、产城融合以及区域融合一体化有机关联起来，通过与城市功能中心的紧密结合，充分释放区域内服务与跨区域联动的功能，促进区域一体化发展。其空间规划从枢纽设施思路转向“人本导向”“在地思维”与“区域服务”的全新思路，充分结合城市的自然资源与环境、社会人文特征、非标创新趋势，进而开展公共空间营造、空间形态设计和更新模式创新，形成轨道交通基础上城市多重空间效用组织与界面协调的新范例，让最大化释放城市会客厅“门户功能”成为可能。在2024年城市更新再次成为行业关键词的重要节点上，作为全区产业增量发展的重要战略空间，在立足“五新一堡”区域发展总体定位的基础上，北京信达中心的精彩亮相将为北京高质量的城市更新率先打个样，也为2024年全国城市再掀更新热潮开一个好头，期待北京信达中心带来更多创新与惊喜。
来源：万商俱乐部
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