3月23日至25日，2024（第十九届）中国商业地产行业发展论坛在广州举行。论坛间隙，乐居财经与正佳集团副董事长兼首席执行官谢萌进行了一次对话。

在商业地产领域，正佳集团是一家具备典型代表意义的企业。经过超三十年的发展，没有对外复制商业模式，遵循着“慢发展”的逻辑，专心做好一件事——运营好正佳广场。

它成功了。正佳广场不断搭建博物馆、海洋馆、冰雪世界、雨林馆等内容生态，打造全球城市中心文化旅游目的地，已然成为广州天河路商圈最受欢迎的购物中心之一。

为何没有复制商业模式？谢萌对于扩张的态度决绝，于他而言，不把一件事搞明白，就不聊扩张和拓展的事情。

“正佳广场的愿景中，其中有一条是做五十年的企业，而不是做百年企业”，比起建立虚无缥缈的宏大战略，谢萌更愿意一步一步来，让大家看得见未来。

作为“创二代”，谢萌认为二代传承就是个“伪命题”，最重要的是“像一代那样思考问题”。

以下为对话内容：

【乐居财经】：近年来，在电商冲击之下，很多城市的商圈面临人气不足、吸引力下滑等困境，但广州天河路商圈人流量却不断攀高峰，您认为天河路商圈保持活力最大的原因是什么？

【谢萌】：天河路商圈是以机构来进行运营的，每家购物中心都不是单打独斗。如果把它比喻成作战的话，整个商圈就是一支队伍，在2016年就定下了目标——天河路商圈要成为全球文化旅游目的地。

那个时候大家特懵懂，都不知道是什么意思。正佳广场率先做出一步，告诉大家要有文化、旅游的基础设施，不仅仅让游客过来，而且能够让大家在这里体验一段购物之旅、休闲之旅。

作为文化旅游目的地，大家都开始往这个方向转型，配套资源、基础设施、服务能力、品牌内容都开始发生了变化。

如果没有战略上的目标愿景，很难保持一个商圈的活力。如果各家都有各家的策略，往死里干，互相恶性竞争，结果不会好。

给广州市民创造幸福、富裕的生活，这是天河路商会的使命。看到一个商会有这样的使命，大家可能会感到很奇怪，但是我们商会的人都相信这样的使命是有价值、有意义的，我们不能只在意盈利、利润。

当然，要保持基础生存，不盈利是肯定不行的。但是整个商圈的价值观是连接、分享、利他以及客户第一，正佳知道自己的客户是谁，在天河路的每家购物中心，都知道自己的客户是谁。大家在定位上完全差异化，太古汇、天环、天河城、万菱汇都有自己独特的定位，这就让所有人都愿意来这个商圈，根据不同需求去不同的商场，而不是一家独大。

【乐居财经】：在中国商业领域，正佳广场非常成功，它能否复制？未来的战略是什么？

【谢萌】：正佳广场的愿景，其中有一条是先做五十年的企业，而不是做百年企业。为什么是做五十年？从我父亲创立这个企业到今天，正佳已经走过三十多年了。从创立到现在，始终在为这个城市创造价值，消费者看得见，员工们也看得见。如果未来二十年，正佳不能再给这个世界创造价值，我们会共同启动红色按钮关闭它。这是对于时间和未来的敬畏之心。

恒隆就是一个历经六十四年才获得的成功。实际上，恒隆真正开始发力的时间是在1993年，那时离恒隆企业创立已经过去了将近三十二年的时间，在92、93年之前，他也只买了一块地，在一个地方深耕。六十四年时间里，恒隆经历了漫长的积累过程，就像一棵橡树，从一颗种子长成参天大树，需要非常漫长的时间。

我经常开玩笑说，这是一个“拼爹”的行业，谁爸爸更有钱，谁更能融资，谁就更能可持续发展。所以今天陈启宗说，90%的地产商都可能会“挂掉”，因为不可持续。所以，与其做一百家，不如先做好一家，这是正佳实施慢发展的逻辑。

【乐居财经】：正佳广场里有很多“内容”：博物馆、雨林馆、海洋馆及游乐城，这些业态是否会成为单独的赛道呢？

【谢萌】：进入到任何一个赛道都需要非常长的时间，它就是一个战略的选择。好比挖一口井，这口井不够深，是没有水喝的，所以需要很长的时间去熬。

正佳广场干了十九年，马上到第二十年。我们干文旅才干了多少？八年。我们成立了一个文旅集团，现在才不到五年。不干二十年，不把这件事搞明白了，都先不聊拓展的事。

【乐居财经】：有观点说，新消费的本质是从卖产品到卖生活，创造生活才能有更多的发展空间。您是怎么看待这一问题？

【谢萌】：不是卖生活，其实卖的是一种生活方式，就是lifestyle，但现在“生活方式”这个词被讲得太滥了。美国有美国的生活方式，日本有日本的生活方式，中国有中国的生活方式。不同的地方在于，中国是好几波生活方式的叠加、交叉和碰撞，这跟别的国家不太一样。别的国家的生活方式是集体化的进步，从一个十年进入到另外一个十年，整个国家的人民都是经历同一个生活方式的进化。

我们发展太快了，生活方式也变得非常快，有人在体验这个世界上最前沿的生活方式，也有人的生活方式还停留在二十年前甚至三十年前。所以怎么找到生活方式发展的平衡点，是一个很大的挑战。

但这个问题也不是无解，答案就是要做大家需要的东西。有些东西可能会出来得特别快，你会看最新的艺术展、最新的实验剧场。有时快一步，还是快半步，又或是快0.1步，这个要根据对市场的脉搏、用户的洞察来定。而且每个城市都不一样，这是个洞见的问题。

要获得这些洞见，就要跟你的消费者聊，跟你的用户永远在一块。

【乐居财经】：这几年，国内经济疲软，大家都在谈消费降级，你怎么看待这个说法？

【谢萌】：有一个观点我很认同——我们正在经历的不叫消费降级，而是消费分级。消费分级指的是你要清楚自己属于哪个消费等级、知道自己的消费能力，否则你会进入到焦虑的状态。

所以要接受消费分级的事实。消费分级会造就很多其他新品牌的涌现，这种生活方式的变化很正常，这就是一个时代来了。

【乐居财经】：作为“创二代”，你怎么看二代传承父辈、进而自己创新这件事情？

【谢萌】：就传承这件事，我觉得这是个伪命题。交接班这件事，必定是一个静水深流、波澜不惊、水到渠成的过程。中国标志性的传承方式，往往结果都非常糟糕。

关于中国的企业传承，我认为聊这个话题还太早。巴菲特和查理芒格都是90多岁还在工作，财富积累就是时间的游戏，更何况大部分人的财富积累其实是在60岁甚至65岁以后才完成的。

对于二代来说，最大的挑战并不是“你是不是二代”，而是“你能不能成为一代”。能够像一代那样思考和解决问题，这才是真正的关键所在。

如果你不能马上成为一代，你至少成为“一代半”吧？“一代半”其实是我自己创造的词，一代半和一代的共同点，都需要不停地打怪升级，完成一次又一次通关的游戏。