商业更新趋势下，凯德集团多个项目加速调整。近日，凯德华北区的购物中心进行了大范围升级，商办项目也陆续改造问世。截至12月15日，同比2022年，2023年凯德华北区销售额提升30%，客流提升42%。截至11月底，2023年凯德华北区的整体客流已恢复至2019年的九成，销售额较2019年增长了6%。凯德投资（中国）商业管理华北区区域总经理亓莉莉透露，接下来，凯德华北区仍将持续观望轻资产项目相关机会，增加创收点。

品牌焕新

2023年，对于凯德而言，是自我沉淀的一年。就北京市场来看，凯德集团在购物中心和商办两大业态上，以内部的调整优化与轻资产布局为主。经过一年的时间，凯德在京项目也在四季度迎来了新进度与新面貌。

其中，从购物中心角度来看，北京商报记者走访凯德MALL·大峡谷B1层看到，在家乐福大卖场撤出后，经过近9个月的升级改造，凯德MALL·大峡谷新引进了面积近4000平方米的京东7FRESH七鲜超市，以及覆盖餐饮、家居、休闲等业态的50个新品牌。引入的新品牌中，不乏区域首店、特色店，如烘焙品牌One Bagel一个贝果、主打土豆小食的Potato Sets土豆集等。据介绍，2023年以来，凯德MALL·大峡谷全场引入近100个新品牌，是自2010年开业以来品牌焕新力度最大的调整。

与此同时，凯德于北京的凯德MALL·西直门、凯德MALL·太阳宫等项目都进行了局部焕新和品牌升级，如凯德MALL·太阳宫建立屋顶观星基地，凯德MALL·大兴打造社交能力有限公司等以吸引年轻客群。

在商办项目上，去年10月，凯德拍得博瑞大厦A座办公楼及地下车库，并于今年初更名为凯德·星贸，同步启动资产升级改造和招商，目前出租率约30%；原“北京苏宁生活广场”也变身凯德·汇新大厦，目前已经完成了外立面改造，预计明年7月A、B、C座的裙楼部分将完成硬件改造及设备设施升级。届时，凯德·汇新大厦将以甲级办公综合体整体亮相。

回归常态

经历了不断的改造升级和内外兼修的阶段，凯德今年的成绩单也逐渐向好。

“缓慢回归常态”，谈到2023年凯德华北区的整体情况，亓莉莉选择用这个词来总结。“在市场回暖及项目升级的背景下，华北区整个区域慢慢地回归到常态，截至12月15日，凯德华北区同比去年销售提升30%，不含超市销售提升40%，客流提升42%。凯星卡支付使用金额近1亿元。截至11月30日，今年凯德华北区的整体客流已恢复至2019年的九成，销售额较2019年增长了6%。”亓莉莉表示。

消费者需求变化带动着项目调整的方向。在亓莉莉看来，随着消费者逐渐回归线下，购物中心内餐饮占比明显增长，健康生活方式类业态随着消费者对于健康的进一步关注也有所提升，健康生活相关品牌在崛起；此外，新型体验类也更加受到消费者欢迎，如凯德MALL·大兴引进丛林奇遇爬宠店，凯德MALL·望京引进猫先生之家，这类能提供情绪价值的品牌在不断发展。

与此同时，消费者的喜好变化也反映在购物中心的各板块占比之上。据了解，以往购物中心业态构成主要为50%零售、30%配套、20%餐饮。如今，电商直播一片火热使得传统零售遇冷，餐饮成刚性需求、体验需求提升，目前业态占比呈现配套体验、生活方式及纯零售、餐饮“1∶1∶1”的状态，并根据周边客群的特点进行调整。

国研新经济研究院创始院长朱克力表示，从消费市场的发展趋势来看，消费者对于购物体验的需求日益多元化和个性化。凯德通过引进新业态、新品牌，以及提升场景化消费体验等方式满足消费者的需求。同时，写字楼市场也在向高品质、高智能化等方向发展，对写字楼进行改造升级，有助于提升其在写字楼市场的竞争力。

以轻带重

当下，凯德在北京区域以存量项目为主，北京商报记者统计发现，凯德在北京共拥有7座购物中心及2个商办项目。如何围绕消费趋势进行更新，保持消费者的新鲜感及项目竞争力是重要问题。亓莉莉表示，凯德在存量资产上每年都会投入一定的改造费用，针对不同的项目打造特色区域以增加吸引力，如空中花园、滑板公园、观星基地等。

在品牌专家解筱文看来，当前北京市场存量项目较多，存量商业更新的方向和趋势是以消费者为中心，注重用户体验和需求，不断创新和改进，以适应市场的变化和满足消费者的需求。“存量商业更新要通过轻减压业态提供美好生活方式，对环境进行升级，还要提高运营水平以及自身的服务能力，提高老用户的黏性的同时，给新的消费客群一个到场的理由。”解筱文说。

按照规划，2024年，凯德华北区将持续对旗下项目进行改造，大面积的店铺到期后将重新进行切割，引进新品牌。在新布局方面，亓莉莉表示，“凯德华北区将继续关注投资、收并购的机会，寻找性价比高的项目，同时，我们会拓展轻资产项目，轻资产项目不局限于商场，写字楼、产业园管理都将是拓展的方向”。

轻资产项目具有投资较少、回报周期较短的特点，能降低企业的投资风险和资金压力。朱克力认为，轻资产项目有助于提高企业的资产周转率，加快资金回笼速度，“在当前的市场环境下寻找轻资产机会，能增强企业的灵活性，使企业更好地适应市场变化”。

来源：北京商报