2008年，供应量将不低于70万平米；目前多个商业各自为战，定位重复

　　自1994年规划至今，望京一直是住宅先行。但2008年，该区域商业将出现开业高潮，超过西单总量。目前望京多个商业项目都在不遗余力地争夺区域商业中心地位，很多中型商业各自为战、定位重复。由此，商业辐射圈密集重叠成为望京继“卧城”后的另一个新话题。

　　作为北京规模最大的开发建设用地，望京经过几年开发已成为集居住、办公、科技产业研发及配套商业于一体的“副都市中心”。但由于受规划等因素的影响，这一地区商业开发一直滞后于居住物业，早期商业配套仅局限于京客隆、华润等商业设施。截至2005年底，望京商业供应约30万平方米左右，但从数量及档次上都一直存在市场缺口。

　　直到2005年后，随着望京B区商业金融用地的逐步开发，各种类型商业项目陆续面市。宜家家居望京新店、望京购物中心、望京国际商业中心、以及旺角广场等商业项目今年集中开业；方恒国际中心、沃尔玛所在项目、嘉美风尚二期商业及北京香颂的商业也将于2007年间推向市场。另外，宝星国际、融科橄榄城、国风北京等项目也有大型商业配套。据戴德梁行等公司预计到2008年，望京新兴商业供应将不低于70万平方米，甚至超过西单商圈商业总量。

　　现有商业集中三区域，商业中心不明确

　　据中原地产商业部不完全统计，望京现有成熟的商业面积约30多万平方米，商业主要集中在三个区域：一是广顺大街沿线：由望京花园、星源国际、夏都盈座等沿街项目的底商组成，业态多为日常生活配套及餐饮。由于具有稳定消费客群支持，大多商铺经营状况良好，出租率达到95%以上；二是南湖北路与湖光北街交会的金十字街：这里是望京传统的成熟商圈，由京客隆超市、大中电器、鑫隆百货市场及其周边店铺组成。三是花家地街的临街商业：该街区两侧临街商铺多以大众化餐饮为主，由于是成熟居住区的早期物业，已形成一定消费氛围。

　　就整个望京商业现状来说，新的项目都在培育期，最缺乏的是覆盖区域的成熟大型商业中心，如大型百货商场和大型综合超市，目前成熟的只有在偏西的中福百货和偏南部的望京1号折扣广场可以算做百货零售类，但其档次不高、辐射范围相当有限。

　　预计未来望京区域将形成四大商业聚集区，分别是：以宜家家居和家乐福等为核心的东北四环商业组团；由望京国际商业中心、嘉美风尚二期商业、方恒国际中心组成的望京东南部商业组团；由望京购物中心、沃尔玛项目及其周边商业组成的望京中部商业组团；由博泰国际以及丽景新贵商业部分组成的望京北部商业组团。目前，每个区域的大型新商业项目都在凭借自己体量全力投入，争夺区域内的中心区，但目前都处于概念炒作阶段，未来的前景并不明朗。

　　新项目重复定位的负面效应初显

　　戴德梁行商业负责人张家鹏指出，由于新出现的商业项目入市时间较为集中，体量和定位接近，难以避免区域项目之间在招商及经营方面的竞争。

　　其中旺角广场是望京目前最为成熟的商业核心区项目。中原地产商业研究部表示，因为开发商前期高估区域商业发展态势，于2005年底曾停止一切招商工作进行内部调整，2006年才再次面市；而望京国际商业中心也于今年进行了定位调整，比如更换主力商户。不过，项目招商负责人指出，项目仍然会坚持致力于成为望京新的中心商业区。

　　另据记者了解，望京购物广场是望京体量较大的独立商业项目，也是未来望京中部商业组团的核心之一，目前与广顺北大街各个商业项目形成竞争关系。与此同时，在广顺北大街区域，后入市的部分商业项目再次打出做望京商业购物中心区的概念，但如何处理今后的招商与经营的重复竞争仍令不少业内人士担心。