一、商业地产的发展

    商业地产 顾名思义是指用于零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等商业经营用途的地产，业主可以从运营中获得长期的投资回报。它从经营模式、功能和用途上都不同于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

    过去房地产开发的几十年里，中国房地产开发的主要形式为住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，开发形式和用途相对简单，面对的客户群大多是小规模、特定客户群，并采取开发销售的模式。为解决和改善老百姓的住房问题，政府把工作重点放在住宅市场，所出台的房地产市场管理政策，衡量房地产市场是否健康发展，主要以住宅市场为依据。但随着国民经济的发展，包括零售商业物业、写字搂、休闲度假与娱乐设施、出租型公寓和工业写字搂等投资性物业在内的商业房地产，也成为房地产市场不可或缺的重要组成部分。

    与发达国家和地区的发展状况相比，我国商业房地产市场的成熟度明显偏低，目前可供投资者投资的商业房地产的价值总量，仅与香港、韩国等地区相当。应该从促进商业房地产市场发展的目标出发，研究制定有利于商业房地产市场发展的政策，全面促进中国房地产市场的持续健康发展。

    随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点(《2006-2007年中国商业地产分析及投资咨询报告》 中国投资咨询网)。

    据国家统计局调查显示，我国房地产行业在2005年全国累计完成房地产开发投资15759亿元，其中商业营业用房投资2000亿元，增长16%，所占比重为12.7%；办公楼投资740亿元，增长13.4%，所占比重为4.7%。2006年1-7月商业营业用方投资完成额达到1126.7亿元，比2005年同期增长了15.6%，办公楼投资完成额达到413.4亿元，比2005年同期增长了13.6%。商业地产的投资规模比例明显增加，出现了许多知名的大型商业地产项目，如东方管厂、华贸中心、北京银泰中心、新保力大厦、上海金茂中心、上海恒隆广场、深圳大中华国际交易中心等。

    二、商业地产发展的动因

    商家永远在追求利益的最大化、回报的最大化。为了追求此目标，企业必须根据内外发展环境的SWOT变化而转变发展战略。商业地产的迅速发展从内因分析，是企业实力的增强引发的从开发商到运营商的角色转换，是企业资金实力增强的前提下追求投资回报更大化的结果，即企业有能力放弃资金的快速回笼要求而追求长期发展的净现金流和高收益率；从外因分析，是市场消费总结构的变化驱使，即追求的不仅是产品硬件本身，还有很大的组成部分是服务产品，尤其是商业服务产品。

    1.商业地产是增加收益率的长期回报模式

    地产开发商对于商业地产变销售为持有，以获取长期经营收益，这比直接销售的利润空间要大得多，当然这里面肯定也面临着经营管理风险问题。

    商业地产项目的长期回报，主要来源于未来地产的租金收入和运营收入上。假设某商业地产项目建筑面积2万平米，自有资金开发总投资成本为A1=1.6亿元，预测第二年起每年的运营净收益平均为A2=A3=…= 4千万元/年，则该项目的50年净现值NPV可以用下面的公式来表示：

    -A1A2A3A4An

    NPV＝-------- +------- +------- + -------+ …… + ----------+ …… 

    (1+Ic)0(1+Ic)1(1+Ic)2(1+Ic)4(1+Ic)(n-1)

    =3.28亿元

    Ic为折现率，在这里估算为0.08，是将资产未来的预期收益折算成现值的比率。计算得知，在第6-7年可以全部收回投资，之后的收入将是净得收益。

    假设不采用商业地产开发模式，而采用一般地产开发销售模式达到同样的回报效果，则需要达到售价1.64万元/建筑平米，这对于总成本约为8000元/建筑平米的商业项目来说，是很难做到的。因此，作为商业地产的开发模式其长期收益一般远远大于一般地产的销售回笼资金的模式。

    2.商业地产具有品牌升值带来物业升值的广阔空间

    如果项目未来全盘运营的状况良好，市场推广出色，项目附加值的增加可以提升地产价值。开发商持有商业地产，可以享受商业地产的品牌升值带来的收益增加的利益，以及物业增值带来的资产增值的利益。这对于某些开发企业的资产评估会带来好处，继而影响到企业未来发展的融资条件和融资成本。

    3.消费市场的需求变化引发商业地产发展

    2000年起，商业房地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起。2001年以后，我国商业房地产投资年增长率达到了33%，增长的速度远远的超过了国民经济的增长速度。

    (1)宏观经济发展：中国加入WTO  北京奥运的临近  使中国正在成为全球最大的商业房地产市场。根据戴德梁行提供的数据显示，05年海外资本对中国房地产的投资情况为：50%的资金投在北京，43%投在上海，44%的外资来自美国，36%的来自新加坡，约20%来自澳大利亚。其中写字楼占58%，商铺占30%，住宅占7%。

    (2)城市化进程加快：中国城市化建设正在加速，不断拓展的城市直接刺激了城市商业房地产的发展。

    (3)城市政府部门重视鼓励现代服务业：各城市不断鼓励推进城市商业的规模化发展，从而拉动了城市商业地产的发展。

    (4)居民生活水平提高：近年来我国城镇居民人均可支配收入以较快的速度增长。从而带动了商业的发展，结果表现为商业地产投资额的快速增长。

    三、商业地产的发展促使企业向业务多元化发展

    近年来地产企业有向集团化多元化发展的趋势。为了商业地产的运营需要，地产开发商纷纷成立自己系统内部的物业管理公司、酒店管理公司、商业管理公司、商场公关广告公司和商业租赁公司。

    多元化的发展模式，有利于资源在整体项目运营过程中的共享和合理调配，从地产产品建设的上游到下游都有自己掌控，便于控制整体运营成本，达到“肥水不留外人田”的目的。但关联企业的服务也带来了一些弊端：人才的匮乏、服务企业的专业化程度和经验不足、不同利益集团单位之间的矛盾、缺乏市场竞争机制等，这些问题对于企业的专业化发展形成极大的挑战。

    尽管目前企业正在纷纷向多元化方向发展，但从西方发达国家市场经济发展的经验来看，商业地产开发企业未来从运营回到开发商的可能性还是很大的。因为市场对专业化服务品质的要求会越来越高，行业和专业的细分会越来越深入，这就意味着开发企业对人才的需求会形成 “房地产专业人才”到现在的“有商业运营能力的综合型房地产人才”到各业务“专门化人才”的转化。在美国等商业地产成熟的国家，开发商、经营商和物业管理都是完全独立和高度专业化的，但对刚刚起步的中国商业地产而言，目前则需要高度复合型的人才。这里的复合型是指同时具备开发企业经验和商业运营经验的人才，或者具备项目运营准备和交接运营工作经验的人才，在未来的运营工作中，他们可以从商业地产的开发和未来增值的角度出发进行整体的商业运作。