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去年11月，Mall星人展望了2023年度预计开业的项目。那么，刚刚过去的二季度，上海有多少新开业项目呢？（本文聚焦Q2，上半年整体动态及下半年最新展望都将另文专述）。
据Mall星人&中商数据统计，2023年二季度上海新开业或局部试营业商业及城市更新、配套项目达26个（含新增与存量改造，此外下文新开业均包含正式开业和局部试营业）。
延续今年一季度的商业回暖趋势，二季度魔都商业新项目或老牌平台的改造升级，在商圈联动、风格定位和品牌规划等方面，均有可圈可点的表现。
同时可以预计的是，下半年上海的新商业会更加精彩。比如，拉开下半年序幕的7月，就将迎来上海信泰中心、海梦一方、南山·上海江桥维乐城、嘉里·合集、长风VIA商业广场等，一批颇具看点的增量和改造项目。
【TIPS】日前，松江区社区商业体塞纳左岸与商业巨头合生商业集团正式签约，由合生商业代运营管理，塞纳左岸也更名为合生新天地。汉博商业签约普陀巨型购物中心农工商118广场打造全时段情景式娱乐消费中心。
可以看到，在轻重并举的大趋势下，各大头部商企的轻资产版图都在持续扩大。
再如，华润万象生活上半年接手了国华广场、晶品购物中心和龙阳四街坊三个商业项目的软资产运营输出；利林商业去年与新长宁集团旗下上海多媒体产业园签约轻资产项目，近期正式命名「Z FUN 兆丰广场」，青浦TERRACE PARK也将在年内亮相；印力、香港新世界、龙湖、融创也各有新的轻资产项目在洽；二季度开业的项目中，则有来自保利商旅、锦和、盈展集团等企业的轻资产项目。
在此之下，上海各区的商业或将形成各有特色、错位经营的商业中心格局。
◎新旧「交融」
从项目的总体数量和实际呈现来看，本季的重要关键词之一是：城市更新。
拥有近100年底蕴的上生·新所、94岁的胜利电影院、历时70载的长白228 街坊、屹立32年的上海影城……一个个见证了上海历史里程碑的老建筑，经历了改建、升级、回归、觉新后的再度绽妍，不仅保留和保护了多年积累的资源与痕迹，又将提供现代的文化功能，掀起新的文化浪潮。
今年4月29日，“公园里的新天地”——蟠龙天地开幕，标志着又一个城市更新的范例诞生。集水乡底蕴、艺术人文、休闲娱乐于一体的精打细磨，书写出了高品质城市商业范本。开业仅2个月，蟠龙天地就交出了一份优秀的成绩单，累计客流量近680万人次。
“新”与“旧”的交融碰撞下的城市“焕新” ，其原始风貌和文化底蕴可以说是魔都无法复制的唯一存在。曾经的文化输出平台，如今的都市风景线，在传承、话题和情怀等角度上均被期待和传播。
新旧更新也并不局限于整个地块火整个项目，局部的焕新也在上演。例如，位于上海合川▪利邻荟D座的合中菜场，经过更新改造于今年5月正式更名为利市禾集，呈现出全新的生命状态。
与此同时，年轻人需求的迭代，促使运营商们不断在商业模式与内容上寻求契入点，进行创新。通过打造沉浸式场景，对细分市场的精准把控，均得到了较好的市场反响。
从二季度新开业项目身上，也能看到这种趋势。例如，在电竞、娱乐业态愈加成为购物中心主力的当下，INS复兴·国际电竞音乐乐园引入了多家娱乐业态首店；
还有，首家融合密室、演出、脱口秀、市集、艺术展和餐饮为一体的沉浸式次元空间商业体——影梦里；
以及，百联集团旗下3000平米的第一百货·星空间，集合了国内首个在商场里拓展出来的11个集沉浸式音乐剧、话剧等的演艺空间。
◎区域「多元」
从区属看，上海16个区中，有12个区在二季度均有收获（含增量和存量改造）。其中，新开业项目数量最多的是长宁区，有4个。一季度新开业项目最多则是浦东新区，达到7个。
就长宁来说，作为长宁区城市更新标杆案例之一的上生·新所，其二期N1楼和香樟广场于二季度正式开放公共空间区域。
建筑面积约6500平米的N1号楼，已吸引户外品牌OZARK奥索卡、家居品牌Rimadesio等零售业态入驻，品牌门店将于今年下半年陆续开业。
随着项目二期的逐步开放，上生·新所将不仅在商业业态上持续丰富，公共空间也会不断拓展，而园区-街区-社区“三区合一”的内涵也将得到进一步延伸。
▲上生·新所二期N1号楼和香樟广场｜ 图源：澎湃新闻
金地新华道毗邻上生·新所，是一座呈南北走向、类似桥梁的长条形建筑，沿安西路界面全长近200米。项目将营造“城市肌理更新社交空间”，打造满足市民及白领需要的生活市集、运动体验店、知名餐饮店、创意商店等。
开启局部试营业的金地新华道，已入驻品牌包括：Nolita西餐厅、星巴克、乐凯撒披萨、M Stand、魔练•普拉提等。
6月焕新归来的上海影城（盈展集团轻资产项目），采用“无边界”的设计理念，大堂巨型高定制LED天幕，拥有裸眼3D效果和沉浸式立体声效，拥有世界第三、亚洲首个拥有超千座、能够提供杜比沉浸式视听体验的创新空间。
上海影城以上海影城SHO「电影+」文化社交集享地为新标签，集电影、艺术、科技、时尚、创意、商业等元素于一体，紧紧围绕“首发经济”， 首映、首秀、首展、首发和首店来第一时间呈现国际前沿的电影时尚潮流生活方式。
项目吸引了Dal Cuore 达可芮冰淇淋、% Arabica咖啡、Rosa Gallica花店、策展空间、 Director Bar by KW酒吧、浣熊唱片店等品牌的入驻。
位于长宁区平武路的久事旅游•越界平武Space（锦和商管轻资产项目），经过一年的改造，于今年5月全新亮相。其前身上世纪末的仁达商务楼，改造后以复古、时尚的绿金都会姿态，成为小而美的时尚活力街区。
今年下半年，长宁还将有又又中心、海粟文化广场（C·Park Haisu）、FICS新华365、嘉华WYSH翡悦里、新象限·武夷、百联西郊、Z FUN兆丰广场等项目的亮相。——如长宁一样，其他各区今年下半年计划开业的项目，都大大超过上半年。期待一下吧。
展望明年，长宁预计迎来上海荟聚综合体的重磅启幕。该项目总建面约43.7万平米，未来将释放近21万平米商业建筑面积，并为临空商圈新增2766个停车位。上海荟聚综合体亮相后，有望与上海长宁Art Park大融城等一道，共同打造和提升长宁第三大商圈的势能。
【TIPS】如果将视野进一步拓宽，长宁Q2在城市更新方面呈现出的多样化，不止于上述四个项目，如：中山公园商圈尚街·创邑SPACE园区1期（原尚街loft会馆）于今年4月焕新升级……
下半年，长宁预计亮相的城市更新项目还有武夷坊园区、“上海硅巷”NO.1等。而明年可能还将迎来武夷路200号项目、新微智谷二期项目、尚街x创邑SPACE园区二期、中国建筑西南设计研究院等城市更新项目。
◎Q2部分项目简析
说完长宁，我们再就其他区Q2新开业的部分项目，给出参考性简析（排序不分先后）。
蟠龙天地@ 青浦
上半年正式开业的项目中，最受瞩目的无疑是瑞安新天地旗下的“城市微度假”项目——蟠龙天地。蟠龙天地虽然纯商业面积不算很大，约5.3万平米商业，却拥有超23万平米绿地和丰沛的自然水系。
新天地版古镇焕新，江南水乡版新天地，真正公园里的商业……越了解蟠龙天地，越会发现：这里既有国际化的消费供给，也有多种多样的文化体验、户外体验、美学体验。一种大家心目中想要却难得的生活场域，款步而来。
作为长三角一体化示范区新消费示范项目，蟠龙天地在改善区域环境的同时，通过开拓生活方式新场景助推消费提质扩容、提升居民生活品质。
▲临蟠龙市河、背靠竹海，余德耀美术馆是“蟠龙新十景”之一“艺海听竹”的重要组成。5月18日，新馆开馆首展——“洄游（A Journey）”与公众见面｜图源：蟠龙天地官微
长白228街坊@杨浦
长白228街坊是现存唯一的成套“二万户”（首次由中国建筑师独立设计的“工人新村”，可供两万户家庭居住)历史风貌住宅，被列为上海12个城市更新项目之一。原有的12栋房子中，2栋原样保留，10栋拆除后按原貌一比一重建。
曾经的工人新村，如今更新为集露营、集市、健身、超市、便民服务、党群服务站等多元化的文化商业综合体，着力打造出“文化更深厚、社区更便利、资源更丰富、社交更多元”的历史文化潮流地标。
6月16日，上海金融街购物中心迎来了开业季暨潮咖生活节。项目总建面约6万平米，以潮流文化体验为定位，打造了全国首家潮流艺术空间的“离合空间”、“室内潮流运动街区”体育盒子、区域首个“无界美食街区”、区域内首个国潮主题街区。
项目涵盖了“文化艺术”和“娱乐体验”为主的多家主力店，如：全国最大的LIVE HOUSE——蜚声LIVE；室内潮流运动街区——体育盒子BOX SPACE；魅KTV等，打造集酒吧、K歌包房、私人影院直播间“一站式”文化娱乐综合体。
「鑫耀·光环Live」一期「光里」街区@徐汇
漕河泾最大的城市综合体——65万平米的鑫耀中城，是由华鑫置业、上海万科、香港置地和徐汇城投共同组建。其中，由香港置地主力运作的商业部分鑫耀·光环Live约10.5 万㎡，分成作乐、玩变、趣练三个商业版块。
5月26日，约1万平米的「鑫耀·光环Live」一期「光里」街区率先开幕。林荫美食街区引入不少当红餐饮品牌或版块首店，如：Xibo锡伯•新疆徐汇首店、TAG Espresso 徐汇首店、星巴克Greener Store向绿臻选门店等。
项目一期的开业季，结合韩国幽默IP Mr.donothing加持的“野不费力”，即刻吸引了在地年轻、办公客群的用餐、聚会和打卡。
临港港城广场三期项目@浦东
港城广场三期项目以广受瞩目的上海“最美临湖图书馆”和剧院为引领，包含图书馆、文化馆、剧场3个主要功能区，还涵盖影院、酒店、文艺中心、商务公寓等业态，致力于打造成为集“艺术文化”、“日咖夜酒”、“高质餐饮”、“运动休闲”融合的全时社交活力中心。
▲港城广场三期示意图｜ 图源：网络
6月，临港港城广场三期主力店朵云书院·滴水湖店，率先开门迎客。滴水湖剧院、保利影院、快乐街区、麦当劳等主力店也将陆续入驻，项目计划四季度整体开业。
▲朵云书院·滴水湖店｜ 图源：世纪云朵
星扬西岸中心Lumina是香港恒基兆业地产有限公司旗下超高甲级办公配套商业，也是其继南京东路名人购物中心后，在沪上开出的又一购物中心。
2.6万平米的商业，规划了中高端餐饮、时尚运动服饰、健身美容配套服务、文化艺术等业态。
6月，NORHOR 、辞琼、大米先生、陈香贵、宝字牌、7-ELEVEN等品牌开业；之后，逸刻、瑞幸、Manner、银流三家咖啡店、果之满满、SpaceX、雅泰舒心岛、M23拳击健身俱乐部、醉辉皇•尊、符南仁、福序等品牌持续入驻中。
中海环宇城MAX一期山姆会员店@普陀
位于真如副中心主核心位置的上海中海环宇城MAX，其超市主力店已率先营业。
5月18日，项目首个主力店——山姆会员店（上海中心城区首店）开业。此外有多家首店品牌签约，如：PANATTA FITNESS上海首店、博悦汇影城普陀首店、 普拉达健身房上海首店、Meland club等。
INS复兴·乐园@黄浦
6月，INS复兴·国际电竞音乐乐园开启局部试营业。六个楼层2万平米的空间里，以电子竞技为核心，结合“文旅+”的一系列模式，辐射赋能“食、游、购、娱、体、展、演”等多个行业。
项目地处黄浦区淮海中路商圈复兴公园内（物业此前曾为钱柜KTV复兴店），已引入Hush by Ph、Playground、RADi、La fin等多家娱乐业态上海首店；并与英雄体育VSPO达成长期战略合作，形成“乐园式”的消费生态。
▲INS复兴·乐园｜ 图源：商场官微
HOPE133年轻力运动中心@黄浦
由必资里商管打造的HOPE133年轻力运动中心，位于浦江西岸南外滩核心板块，背靠董家渡CBD辐射片区。项目将一个超大下沉式广场打造为“Z动力”Club年轻力运动主题商业。业态方面以运动、轻餐饮、休闲娱乐为主，配以生活服务和特色培训，通过“运动＋”的规划理念，吸引众多年轻品牌主理人聚集，打造兼容超酷运动体验、多元社交休闲、宠物友好、美食荟聚的年轻态运动玩乐集享中心。
▲HOPE133年轻力运动中心｜ 图源：项目官方
整体项目约2万平米（包含4000平米盒马鲜生），已于6月开启局部试营业。目前已引入星巴克、肯德基、必胜客、沙野轻食、木屋烧烤等餐饮品牌，1778攀岩、剑士会木剑道、滑研社冰球、诺力梅子跑酷等运动主理人品牌，新休闲轰趴俱乐部DayDayGO、二次元俱乐部Jump工厂和仙侠舞台剧等新型俱乐部业态，以及上海首家高端宠物护理SHELDON.PetsEden等。
▲HOPE133年轻力运动中心平面示意图｜ 图源：项目官方
4月28日，约1.2万平米的Z世代潮圣地——影梦里正式运营。其前身是浦江国际金融广场裙楼，与北外滩来福士仅隔一条马路。
在这个集年轻生活娱乐、网红经济、城市时尚生活和影视IP于一体的“超现实”梦幻社交新空间里，引入了全国首家开放式互动剧场“流浪魔都”、影梦里喜剧脱口秀、BELLA CASE等新兴品牌入驻，与周边商业航母形成板块内文娱消费的互补性。
桃浦湾TOP ONE@普陀
5月上旬，桃浦智创城内首家商业综合体——桃浦湾TOP ONE局部开业（保利商旅轻资产管理项目），被赋予了“桃浦商圈”的特色功能定位，突出“产城融合”主题，打造“TOP范”沉浸式消费新地标。
项目商业总面积2.5万平米，引入了多家首店，如：峙山海鲜馆上海首店、上海首家文创茶艺融合空间“饕璞”、普陀首家星巴克向绿工坊、瑞幸咖啡大师主题店普陀首店、MANNER桃浦定制店、汉堡王首家自然风工厂店等。
百金汉·青年汇@嘉定
5月，位于嘉定新城的社区商业——百金汉·青年汇试营业，与周边两个商业体形成的“三角形”矩阵，为周边白领和邻居带来更多元化的休闲娱乐体验。
目前，卡伦湾宴会艺术中心、30公里小酒馆、正缘瑜伽馆、甬佳惠城市饭堂、烧烤研酒所等品牌入驻。
金地·方邻 | 上海车墩@松江
6月底，松江又一座社区邻里中心——金地·方邻｜上海车墩开启了为期三天的盛大开业潮玩活动。项目背靠上海影视乐园，毗邻松江工业园，用空中连廊连接“5层+地下”和3层楼的两栋建筑组成的“双子”商业体，以“潮玩×有趣×创新”的定位，提供便捷生活的全新体验。
已引入了多家知名连锁品牌，如：达美乐、多乐之日、老乡鸡、华为、周大福、老庙黄金等。主力店中蔬时代超市和星巴克臻选，于“６月”期间提前开业。
▲车墩金地·方邻｜ 图源：上海松江官微
长风VIA商业广场 @普陀
国浩长风城的商业配套——长风VIA商业广场，毗邻15号线长风公园站，体量1.2万平米，以“小而雅致”的风格呈现下沉式精品商业版块的调性。
项目于6月开启局部营业：库迪咖啡、vivo官方授权体验店和7-11便利店已开业；之后陆续有华为、Geographer地理学家咖啡(上海首家洞穴主题咖啡吧)、朴大叔拌饭、和记茶室、满坡栗咖啡等品牌将入驻。
最新消息，项目已于7月1日正式开业。
城开·莘社区@闵行
6月底，由闵行区莘庄镇和上实城开集团共同打造的城开·莘社区生活示范区的商业配套——城开·莘社区，局部开启营业模式。
项目致力于打造多元素叠加的社交邻里型生活方式，率先揭幕1万平米的户外运动区，已开出城开莘社区莘运动游泳健身中心·菲快健身、YK Space 跃刻网球篮球中心、面包树运动俱乐部等。据悉，2万平米的室内商业由三栋楼组成，其中一栋为M&E租赁的独栋宠物主题趣味商业。
三新汇·开元里@松江
5月底，松江新开了一家集便民、社交、休闲于一体的社区商业邻里中心——三新汇·开元里，填补了松江老城西南板块的商业空白。
业态布局上以楼层为品类单位：一楼以餐饮零售为主；二楼有生鲜超市和亲子互动项目；三楼有健身娱乐、儿童体适能、餐饮等。品牌，如：星巴克、肯德基、必胜客、尚优生鲜超市、嗨享乐无动力乐园、luckin coffee、小米新汇专卖店、乔客台球俱乐部等品牌。
太平洋·中环广场@浦东
太平洋·中环广场位于浦东御康板块，商业3.6万平米，定位浦东新区·新潮主题·体验街区，分别由饕餮美食街、潮流集散地、味觉冲浪馆、嗨翻天轰趴城4栋建筑体组成的商业街区，集合餐饮、零售、休闲娱乐、亲子互动、生活服务等业态，引入了尚优SELECT超市、燃铁健身、麦颂KTV、Tims、奈雪的茶、肯德基、必胜客、豪享来等品牌。
商业是个生态圈，始终也保持着优胜劣汰和新陈代谢。有新开业，也有“退出”。例如，4月下旬，曾“潮”极一时的香港名店街停业营业；6月，家乐福超市的富绅商业中心店和青浦吾悦广场店，均已停止营业；8月底，为配合轨交20号线的建设，平利路“邻里1号”商场预计将整体歇业及腾退。
此外，改造、托管或收购也是永恒的主题。如：浦东开业二十多年的新大陆广场一期，暨“新大陆中心广场体育生活圈项目”持续改造焕新；世纪华通参股投资约30%的上海盛芬徕企业咨询合伙企业，以6.12亿元收购华侨城持有的上海宝格丽公寓项目公司的51%股权（国内首个宝格丽公寓）。
商潮滚滚，永远向前。本文开头提及的7月即将亮相的几个项目中，上海百联西郊购物中心是开业18年以来的首次大规模升级，全新定位“打造多元美好生活的超级社区，构筑丰盈理想生活的能量场”。
TOD城市综合体上海信泰中心、以空中海洋馆为核心空间内容的海梦一方，均出自上海中信泰富地产。
整个下半年，还会有上海龙华会、中海环宇城MAX、曹路招商花园城、前滩陆家嘴广场、前滩31乐荟、临港爱琴海、龙光蓝鲸世界、鸿寿坊、EKA·天物、北外滩国华金融中心、锦和越界原力方、越界锦和尚城1期、平金中心、金地·方邻泗泾、绿地外滩中心二期等各类项目，陆续开幕或亮相。
其中，鸿寿坊以现代商业理念重新设计街区式的商业空间，以精致烟火气为消费者带来品质消费、社交体验，计划于9月28日开幕。这是瑞安新天地继上半年蟠龙天地与上海新天地时尚ll焕新之后，上海今年开业第三个重磅商业。
上海龙华会将以“City城市文化、Street公共空间、Life人间烟火”为理念，打造一座民俗故事、文化碰撞、青年潮流、绿色生态兼容的城市理想街区，预计今年秋季亮相。
位于金色中环的EKA·天物，也计划于下半年开业，拟打造一个以年轻群体及高净值客群为目标客群的市级消费圈。6月上旬，Mall星人参加了首届天物之境「创变设计节2023 上海」，从中窥见了EKA·天物在建筑和空间方面强烈的艺术气息。项目目前已签约德国Paulmann上海首店、兰巴赫BISTRO LENBACH浦东首店、蟹尊苑浦东首店等多家优质首店。
【TIPS】在近日举行的上海·力波品牌发布会上，力波·九坊宣布了最新的定位为“上海啤酒文化主题商业综合体”，包括2.5万平米mini Mall和1.4万平米街区，预计下半年开业。
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