2022年，疫情第三年，也是全国商业经历疫情冲击最严重的一年。在全国一波接一波的疫情下，全年仍迎来了366个购物中心，3268万平方米体量的开业。据赢商大数据统计，截止2022年12月31日，全国购物中心存量项目达5685个，体量达5.03亿平方米。
据赢商大数据统计，2022年开业的366个购物中心中，存量改造项目超40个（体量超400万平方米），占全年开业量的比例超10%，剔除存量改造项目，2022年新增商业体仍超300个。
不出意料，2022年的开业量降至历史新低。较2021年，2022年开业数量、体量均减少逾三成，其中数量减少181个，同比下降33.09%，体量减少1506万平方米，同比下降31.47%。这是疫情三年来最低开业量，也是历史新低。
数据说明：
1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上在2022年开业的购物中心；2、统计数据包含新增开业项目及存量改造开业项目；3、统计时间截止至2023年1月10日。
从每月开业数据看，1月份出现一次开业高峰后，2月~8月都处于低谷，国庆前夕才开始恢复，但接下来的10月、11月又进入低谷，12月迎来了今年开业最高峰，单月开出86个项目。
开业数量的降低，有疫情影响直接原因，也叠加了市场竞争日趋激烈，行业进入存量时代增速逐渐放缓等因素。
开业项目高度集中在东、南部地区；北区占比仅12%
2022年开业项目在地区分布上，依然集中在东部、南部地区，北部地区（华北、东北、西北）开业量合计占比仅12%。
2022年开业项目热力图
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华东区依旧遥遥领先位居榜首，占比超四成，虽然上海开业量大幅下降，但江苏、浙江、山东开业量比较高，分别为43个、29个、29个，因此全区开业量仍高达152个，1391.3万平方米。
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华南区开业量占比18%，广东省占比超七成，集中在广州、深圳、佛山三大城市，分别有10个、15个、7个项目。
此外，广西、海南分别有11个、5个项目，海南商业活跃势头明星，海南离岛免税购物持续火热，助推商业地产发展，年内迎来海口万象城、海口cdf国际免税城两大重奢级购物中心开业，拉开了海南高端购物中心新篇章。
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华中区与华南区不相上下，开业数量占比16%，体量略超华南区。湖北依然是领头羊，开出23个项目，湖南、河南分别有19个、16个项目。
武汉、长沙、郑州三座城市分别有12个、10个、5个项目，占全区开业量的逾四成，其余大半项目集中在下沉市场。
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西南区占比13%，重庆、四川、贵州开业量均在10个以上，云南7个。值得注意的是，贵州开业量与重庆并肩，均为13个。
2022年，作为西南核心城市的重庆、成都在疫情、高温等多重因素影响下，开业量出现一定程度下滑。而贵州、云南开业量保持稳定，贵州甚至小幅增长。
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北区商业持续低迷，华北区、东北区、西北区开业项目合计占比仅12%，分别为25个、7个、11个项目。
华北区北京、天津分别有7个、5个项目，几乎占据一半；东北区集中在沈阳，4个项目占比过半，西北区西安6个，占比亦过半。
高线级城市开业聚集度较高，仍是商业主力市场
新开业项目在城市商业线级分布中，高线级城市聚集度明显高于低线级城市，仍是商业主力市场，各级别城市结构整体保持稳定。
具体看，商业准一线城市占比最高，达20%；其次是商业二线城市，占比19%；商业三线城市与商业依稀城市相当，占比均为17%；商业五线、四线城市占比依次排后。
对比2021年开业数据分析，在商业高线级城市中，商业一线城市开业占比从2021的19%下降至17%，准一线城市开业爆发力仍然是最强劲的，二线城市紧追准一线。在低线级城市中，三线城市势不可挡，开业量已经追上一线城市，四、五线城市也在稳步发展中，占比均在10%以上。
（说明：城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业1线、准1线、2线定义为高线级城市，商业3线、4线、5线城市定义为低线级城市。）
深圳开业数量全国第一，上海跌至第十
从城市分布看，全年开业项目分布在134城市，其中开业量≥5个的城市有23个，合计项目量占全国的一半，达182个。
其中深圳数量跃升全国第一，15个项目；重庆第二，13个项目；武汉开业量第三，12个项目，但武汉开业体量全国第一，达153万平方米；开业量居前十的城市还依次有：苏州、成都、广州、青岛、长沙、杭州、北京、上海、南通、佛山（后四个城市为并列第十）。
在城市开业量排名中，不得不提的是深圳和上海。深圳近两年的商业发展速度和质量有目共睹，2021年深圳开业量已经排在全国第二，仅次于上海，在赢商大数据发布的《2022城市商业力排行榜》中，深圳商业力排名超越成都晋级前三，2022年开业量首次霸榜全国。
上海开业量大幅收缩至7个，排名从第一退至并列第十位，体量跌至第十五位。2022年上半年开业量为零，上海爆发大规模疫情且持续数月之久，扰乱了多数商业体的开业计划。原计划2022年开业的25个项目，仅开出不足三分之一。
开业量≥5个项目的34个城市中，唯一一个低线级城市（商业三线城市）——金华上榜，金华以5个项目，近60万平方米体量与南京、天津齐肩，值得关注。
5~15万㎡中大型体量仍然是主流，15万㎡以上区间占比大幅增加
2022年开业项目，5~10万平方米区间仍然是主流，占比31%，但比例同比大幅下降，2021年同期为41%；15~20万平方米区间占比则相应的大幅增加，从2021年的7%增加到16%，其余各区间的比例较为稳定。
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15~20万平方米区间项目共23个，比较集中在三大类型项目，其中有5座万达广场、3座万象系列商业、4座奥特莱斯综合体。
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20万平方米及以上的超大体量项目11个，最大的是武汉武商梦时代，48万平方米，也是纯商业面积全球最大，超过了“前任”世界之最迪拜MALL，相当于112个足球场。无锡悦尚奥特莱斯体量达40万平方米，海口cdf国际免税城，28.5万平方米，是全球最大免税店。
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3~5万平方米小体量项目保持逐年增长趋势，2022年该区间项目占比22%，较上年同期增长1个百分点。
规模企业开业项目占比持续提升，万达商管55个开业项目
规模企业在商业地产领域的能力和资源优势愈发明显，叠加轻资产模式，旗下项目开业占比持续提升。
2022年15家规模企业开业项目153个，虽然开业量同比下滑，但占比上升至42%，同比增加5个百分点，同口径下2021年该占比为37%。
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开业量在10~20个的企业有：华润万象生活、龙湖、新城、爱琴海，开业量均在10个以上，第二梯队企业年度开业量较为稳定。华润万象生活2022年发力高端商场，开出武汉万象城、福州万象城、海口万象城三大重奢购物中心。
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开业量在5~10个的企业有：世纪金源、万科、招商蛇口。万科持续发挥社区商业的优势，开出多个万科广场、万科里产品线项目，同时在城市文化更新项目方面，福州万科烟台山商业漫步街区 成为其又一城更项目典范。
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开业量在3~4个之间的企业有10余家，包括宝龙商管、星盛商业、大悦城、碧桂园文商旅、益田旅游商业、步步高、银泰、粤海天河城、天虹、金茂、中海、恒太等。
企业加速轻资产布局，开业轻资产项目占比超三成
头部企业扎堆入局商业地产轻资产，除了较早开展轻资产的万达商管，还有华润万象生活、宝龙商管、中骏商管、星盛商业等上市商管公司，以及龙湖、碧桂园文商旅、新城控股、保利、中海、佳兆业、旭辉等加速布局的企业，市场竞争也将越来越激烈。
2022年开业的轻资产项目高达118个，占全部开业项目的32%。其中万达商管开业轻资产项目近40个，2022年万达商管大手笔接盘建业地产旗下全部商业项目、以及5家奥克斯广场运营权，并于年内全部更名重新开业，这也是万达商管管理规模高速扩张的关键。
华润万象生活在管项目全部为轻资产项目，2022年开业了15个项目，13个主要来自母公司华润置地开发的项目，另外2个来自接管的外部项目，即石家庄高新万象汇、中山石岐万象汇。
龙湖2022年开业项目中，2个是轻资产项目：龙湖全国首个轻资产星悦荟项目——龙湖爱加两江星悦荟是、杭州首个轻资产项目——龙湖杭州吾角天街。龙湖商业2021年3月宣布全面启动轻资产模式后开始提速，2022年除了开业的2个轻资产项目外，还签约落地了上海、苏州、绍兴等地首个轻资产项目。
此外，爱琴海集团、星盛商业、世纪金源、天虹2022年开业项目全部为轻资产项目。
超40个存量改造项目开业，老旧物业创意改造后不输新建MALL
在存量商业时代，市场迭代加速，商业更替周期加快。在此背景下，存量与增量商业齐驱并驾，2022年超40个存量改造项目开业，涉及园区、工业厂房改造、旧MALL焕新、烂尾项目盘活、酒店变身商场等等。一些老旧物业经过一番富有创意的改造后，丝毫不输新建商场，甚至成为全新商业打卡地。
潮流盒子·武汉X118
上海锦沧文华广场（JC PLAZA）
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苏州中海竹辉环宇荟前身为1990年开业的竹辉饭店，是苏州老牌饭店的象征。历经6年的改建，竹辉环宇荟和金普顿竹辉酒店共同迎来新生。竹辉环宇荟以城市新青年为核心，引入众多首店、以及有南当代艺术馆，以策展型商业思维构建了一个全新场景空间。
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厦门万达鹭港由原闽南古镇改造更新而来，依托原建筑的基础，结合在地文化特色，打造了一个31万m2的大规模步行街式商业空间，整体建筑风格依托闽南“厝”理念，结构上采用骑楼、土楼、红砖大厝、生土建筑等闽南代表性建筑，成为厦门城市微旅游胜地。
厦门万达鹭港
开放式街区商业，成年轻消费群社交新主场
随着人们生活方式及消费方式的改变，开放式街区的优势愈加明显，其较盒子式MALL有着更多发挥空间，可以融合不同时间段、主题、场景、展览、活动、市集、公园式空间等多元内容于一体，成为当下年轻消费群社交新主场。2022年，一批街区式商业登场亮相，多数为小体量项目，主题鲜明，差异化明显。
深圳前海·印里
厦门禹悦天地
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南京华开·IN BOX街区作为南京鼓楼创新广场的商业配套，体量3万平方米，街区以元宇宙概念、原创IP(鼓励lucky buddy)以及赛博朋克风格为形式，塑造江苏省首个元宇宙主题街区。
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西安未央168商业街区，多种类潮牌集合，主题化的店铺设计，艺术化的景观搭配，为城北青年打造了一个“社交24H消费地”。街区采用“日间经济+夜间经济”组合模式，允许商户自行调整服务状态，整合每天22:00之后的消费需求。满足潮玩青年社交夜生活。
运动体验悄然兴起
新潮运动频频亮相购物中心
2022年新开业购物中心在比拼首店、新店的同时，一股运动体验风潮悄然兴起。在全民运动健身热潮下，各大购物中心明显加码运动类业态。
包括体育运动零售品牌，如安踏、李宁、Lululemon、桑迪特、始祖鸟等一众运动品牌成为购物中心招商的香饽饽；新潮运动体验品牌也频频亮相购物中心，包括健身会所、攀岩、蹦床、卡丁车、篮球场、网球场、滑雪场、潜水馆、马术场、射击馆、轮滑、高尔夫体验馆、格斗馆等。
图片来源：图表来自赢商网，项目配图来源项目官方或赢商网。
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