随着宏观调控的深入，银行的紧缩，国内民间资本与国外资本的空间越来越大，而这些不同形式的资金之间，对市场的争夺也开始显山露水。

    11月3日，成都加州酒店8楼会议厅，参加第三届商业博览会金融论坛的海外金融机构的代表，正在推广以稳定现金流为基础的金融产品。

    “能够产生稳定现金流的物业，可以在资本市场上作多种形式的融资。”澳洲宝泽金融集团的中国区域总经理李近宇将具有稳定现金流的物业作为进入中国的首选项目，正在国内推广资产证券化产品，“稳定现金流资产的持有者可用其将来的应收款权利作为抵押，发行债券，向银行贷款，同时也可以直接融资做REITs。”

    在澳洲本土，他们已经发行了31年期26亿澳元的房屋债券，平均每年在公开市场上发行4亿到5亿澳元的房屋债券，而在中国，由于政策的瓶颈还未能够打通，所以，“我们主要是抛砖引玉。”李近宇说，“国家对资产证券化的推广相当谨慎，但是去年年底，已经首次出现了两个以稳定现金流为基础的证券化产品，一个是建行把银行按揭贷款产生的稳定现金流证券化，非上市形式发行了债券；另一个是国家开发银行业将不动产产生的现金流证券化，这说明这道闸门正在慢慢打开。”

    “租约现金流”贷款业务成为东亚银行在中国针对商业地产的主要产品之一，据副行长褚晓路介绍，这种融资方式分两个阶段，即前期的开发贷款和后期的经营性贷款(也称为商业抵押贷款)，经营性贷款主要针对开发商的持有型物业和出租型商业物业。“具体来讲，就是开发商用租金收入形成的现金流来计算贷款额，并且每月按照等额本金的方式归还银行贷款。这样，开发商在经营期里没有还款压力，而获得的融资主要用于项目的二期建设或装修。由于还款方式是按客户实际稳定的收入和还款能力制定的，因此信贷风险得到了有效控制。”

    “对于具有稳定现金流的物业竞争是相当激烈的。”褚晓路说，“作为商业银行，我们对风险控制相当严格，尽量少地介入开发期的物业。”他认为，开发期应该引入信托、基金等股权融资方式，商业银行主要介入具有现金流的成熟物业，“就像一个产业链，各个环节有各个环节的融资渠道，而商业银行一定是少作开发贷款。”

    改变游戏规则

    但是，对于外资机构来说，这些在国外已经不新鲜的产品转移到中国却也不同程度地遭遇到了节点。

    李近宇的节点在于“要按照我们的游戏规则，所以我们要控股。”而这种方式显然对中国的开发商来说有点难以接受。

    “我们有很完善的风险控制能力，熟悉海外市场，对于海外投资者的想法更为了解，所以我们对产品的设计管理都有自己的想法。”他认为宝泽有自己的原则，所以这一点往往难以突破。

    同时，稳定现金流的稳定性是有风险的。对于商用物业，虽然拥有长期的租单，但是由于国内经营管理能力参差不齐，以及环境变化等多种因素影响，所以租单也会出现停租；即使银行按揭也会出现提前还贷的情况，履约时间的长短对现金流造成很大影响，对现金流的估价也会不准确，尤其在资本市场公开发行的债券的定价会受到较大冲击，“中国对此没有系统的统计数据，我们很难作现金流的分析测算，这是我们的一个难点。”

    “中国的信用体系没有完全建立起来，税收制度也不完善，一些企业或者个人完全没有过去的信用记录，或者赋税记录，所以一些贷款虽然可以做但是我们也会选择放弃。”这是东亚银行的节点，“所以人民币业务开放以后，外资银行的业务不一定就会出现规模性的爆发。”

    外资行愿景

    “2006年底或者2007年初，人民币业务向外资银行全面开放，外资银行能够和国内银行在同一个平台上竞争，给外资银行在中国的业务一个更为广阔的空间，那么到时候的竞争将是中外银行的同台竞争。”褚晓路说，“我们会成立中国的子银行，可以拓展在中国发行信用卡等等业务。”

    虽然外资在国内房地产的投资占总投资不到5%，但是，随着国外金融机构在国内身影频频出现，没有硝烟的战争已经在国内金融机构与国外金融机构之间愈演愈烈。

    “国外银行的优势是风险控制，银行的利润不仅受业务规模的影响，同样重要的是风险控制的能力，坏账率降低。第二个优势是国外银行作为纯商业银行来讲，受政策的影响更小，更客观。”褚晓路认为。

    联华国际信托投资董事长李晓东却持相反意见，认为外资银行的坏账率并不比中国银行低。“由于他们不了解中国的实际情况，所以他们也有失败的项目”。

    他认为，“按照中国的金融监管，国外的企业也会受到限制，但是他们首先想到的是，政策出来以后怎么样创新金融产品，绕过阻碍，在发展创新和监管中寻找平衡，这是金融企业的本能，但是中国政府不愿意看到中国企业也这样‘看到红灯绕着走’的现象发生。”他认为中国政府金融监管缺乏弹性，是阻碍中国金融机构发展的重要因素。