2018年，《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》出台。在官方的规划里，西安将用3年时间，建成以钟楼商圈为中心，6个城市商业中心为骨干，28个区域商圈为支撑，一系列社区便民商圈为辅的商圈发展布局结构。

也正是自2018年以后，西安商业体量迎来爆发式增长，而随着时间的推移，诸多因素的影响，西安商业格局发生着深刻的变化。

当下，我们能够清晰的观察到，重振钟楼商圈的效果并不明显，小寨商圈依旧占据着较大分量，西安的北部、西部、东部，有综合体但商圈影响力仅局限于区域，大部分商业资源集中在城南区域。同时，商业环境整体的低迷，近两年来不少筹开项目的开业时间一再向后推迟。

而目前在建、在规划的商业综合体在区位选择上依旧更倾向于城南，整体来看，西安商业格局上“北轻南重”的不平衡还将持续加码。

站在西安新一轮商业综合体爆发和激烈竞争的十字路口，西安城南，下一个百亿级商圈将会是谁？

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重识：西安商圈布局北轻南重

从标准概念来看，商圈就是指一定经济区域内，由若干个商业综合体和商业设施构成的商业集聚区。而商圈的形成，无外乎商业和客群体量，以及城市经济布局、交通便利度等因素影响。

在西安，大众知悉度高、规模大、较为成熟的商圈即是钟楼-南门和小寨等两大百亿级商圈。

钟楼商圈，因为占据着核心区域，人口集中、周边交通十分便利，在过去数十年的时间里，这里都是西安人民购物的首选商场，但随着新型商业配套的拔地而起，钟楼商圈因商业模式老旧、体量小、空间狭小等诸多原因，逐渐失去了客流，商圈内百盛、民生、银泰等传统百货商业主体逐渐倒下。

与之类似的，如解放路商圈、康复路商圈，虽然聚集着不少数量的商场，但在当下的商业环境中，早已失去竞争力。

而随着西安城市框架的拉大，区域商业综合体的四面开花，除钟楼、小寨商圈之外，高新、曲江、经开、西咸、浐灞等区域商圈逐渐展露头角，像以熙地港和大融城为核心的行政中心商圈，已经成为能够代表城北商业的一极。永宁门、南稍门商圈，也在SKP落地、中贸广场业态调整的带动下，成为中心城区活跃的商圈。

但即便近年来引入了不少知名商业综合体，谁也无法撼动以赛格为核心的小寨商圈在西安商业上“老大哥”的地位。同时，我们需要清晰认知的是，在商业综合体发展到全业态、重体验、大空间等为标志的当下，小寨商圈的缺陷亦十分明显，西安需要更具代表性的新生商圈，丰富西安商业版图，拔高商业品质。

事实上，经过上述列举能够发现，无论是钟楼、小寨等成熟商圈，还是在建、规划商业综合体，商业资源大多分布在城市南部。

当然，这也不难理解，在西安长期发展中，产业分布、轨道交通线网、配套设施等等，关乎大众生活、工作的基本要素，城南均优于城北，也使得西安整体呈现着“北轻南重”城市格局。

纵使在城市规划政策的引导下，推进城市商圈全面开花，但天生触觉敏感的商业主体们，在择址时，依旧遵从于自身发展的需求，选择人口聚集、交通便利的区位。这一点，从西安当下的商圈分布可见一斑。

西安所有商圈的建设无一例外都与地铁线路走向密切相关，因为地铁作为最为便捷的城市公共交通，能够带来足够的人流。由北至南，经开商圈、南稍门、小寨商圈、科技路商圈，均分布在两线换乘站点，尚未有地铁通达的区域，商业资源也较为稀少。

而正在筹备建设的太古里位于2号线与5号线的换乘站南稍门附近，电视塔商圈的建设也是围绕2号线、8号线的换乘站会展中心站而分布的。

基于人口、交通等为主导的西安商业布局底层逻辑，在城市发展持续不断的动态变化中，未来的商圈新势力又将会出现在哪里？

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五大巨头、三大商圈布局城南

西安未来更为激烈的商业竞争，关注点依旧在城南。

无论是位于重焕新生的南稍门商圈，由太古集团建设的小雁塔太古里，还是引入华润集团体系内最高M1级万象城商业中心的电视塔商圈，拟或是在建英格卡集团荟聚中心（宜家荟聚），今年又陆续敲定的沃尔玛集团旗下的山姆会员店、中粮集团大悦城的西部大道商圈。

五大巨头布局城南三大商圈，以现象级商业综合为核心，带给我们足够的想象。

小雁塔太古里

项目位于碑林区小雁塔历史文化综合改造片区，友谊路以南、体育场北路以北、长安路以西、朱雀大街以东。项目总投资100亿，计划2023年3月开工，预计于2025年底落成。

项目总占地面积123815.2平方米。总建筑面积453312平方米，其中地上建筑总面积223301平方米，地下建筑总面积230011平方米，主要包含商业街区196969平方米、公寓1栋33318平方米、酒店2栋28477平方米、酒店配套面积7231平方米，及其他配套设施187317平方米。

电视塔万象城

西安文化CBD国际文化商业中心，位于长安南路以东，雁展路以南区域。总投资90亿元，商业部分计划于2024年底开业。

项目占地138亩，总建筑面积60万平方米，建设内容包含四座160余米的高层塔楼及商业裙房，包含万象城购物中心、国际酒店、甲级写字楼等。地上计容建筑面积：367760平方米，酒店：35000平方米，商务办公：197700平方米，商业：135000平方米；地下停车场106935.80平方米，地下商业20000平方米。

西部大道商圈

西部大道上，目前已经确定的有红星美凯龙全球家居至尊Mall、金地广场、宜家荟聚、山姆会员店、大悦城等多个项目，其中红星美凯龙部分已开业，山姆会员店尚未有具体信息曝光。

宜家荟聚总投资约50亿元人民币，一期建筑总面积为32.46万平方米，建设集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商业项目，预计明年11月交付，2024年开业。

拿地信息显示，金地广场商业设施建筑面积17768平方米；中粮大悦城商业设施建筑面积3459平方米，此前签约信息显示，“中粮千禧国际区”项目用地面积990亩，总投资约250亿元，主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、高端绿色住宅等。

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角逐：城南三大商圈谁先突围

太古里、万象城、大悦城、宜家荟聚……谁将带领区域快速突围，形成占据西安商业版图重要席位的商圈新势力。细数各大项目的优势所在，趋势已然明显。

首先，我们从各大综合体的实力来看，它们均是全国范围内现象级、代表性的综合体，同时，也是各自开发体系中，较为高端且成熟的开发品牌。

大悦城，中粮城市综合体核心品牌；宜家荟聚，世界知名购物中心品牌；山姆会员店，世界500强沃尔玛旗下品牌；万象城，华润体系内最高M1级综合体；西安太古里投资额超过宜家荟聚，晋升陕西最大的外商投资商业项目。

仅从它们的头衔来看，各个都头顶诸多光环，拥有着成熟的综合体开发运营经验，而在多年的经验中，也拿出来实打实的营业成绩。

如图所示，我们列举了2021年万象城、太古里、大悦城品牌中各自营业额第一的综合体，这一方面，深圳万象城、成都远洋太古里的营业数据十分能打，如果进入西安，有望和赛格、西安SKP竞争。

而大悦城、宜家荟聚的数据相对逊色一些，但北京朝阳大悦城的数据放在西安，也能排到第三的位置，西安首家大悦城的营业额是15.3亿，排名第十。宜家荟聚2020年数据显示，无锡、北京、武汉三城荟聚中心销售额合计突破55亿元。

将视角放回西安，小雁塔太古里、电视塔万象城未来的开业运营，有望冲击西安商业综合体排名前位，不同于这两者的单打独斗，位于西部大道周边的大悦城、宜家荟聚、山姆会员店、红星美凯龙、金地广场等聚合之力下，西部大道商圈有望成为西安商圈重要一极。

分析完品牌实力，再从各大项目的区位来看。

无论是南稍门附近，还是电视塔周边，或者西部大道沿线，均已成为城市人居的成熟板块，客流方面旗鼓相当。

客流辐射上，太古里主要客群覆盖中心城区；万象城覆盖电视塔板块和曲江二期，西部大道商圈处于高新、长安、雁塔三区交汇地带，可覆盖西沣路、西部大道沿线居住群体。

交通方面，西安太古里项目、万象城项目均占据着两线地铁交汇处，快捷交通上占据优势，目前西部大道上尚未有地铁覆盖，未来地铁线路的规划建设，有望消弭这一短板。

而从项目本身的建设进度来看，正在建设的万象城、宜家荟聚有望2024年率先开业，小雁塔太古里预估2025年开业，山姆会员店、大悦城等尚未有进一步建设信息公布。

建设中的宜家荟聚

荣耀西安网拍摄

总而言之，随着未来3年几个综合体的开业，南稍门商圈将在太古里的加持下得到进一步强化，电视塔商圈在万象城开业后也将逐渐成势。而西部大道商圈，单靠宜家荟聚的开业尚不能支撑，或许需要更长的建设周期方能成型。

IXIAN.CN

商业动态瞬息万变，回看西安商业格局一路走来，新老交替迭进推动着西安商业氛围愈加多元丰富。

从核心商圈迈入多元商圈时代，随着西安城市框架的拉大，经济发展迅速、人口体量和消费水平不断提高，并将打造国家消费中心城市列为目标，从政府支持和市场自有潜力等多方面都在吸引着众多商业巨头持续投入。

按照规划畅想，西安太古里、宜家荟聚中心、万象城等，都将是改变区域商业生态的破局者，通过商业综合体的引入，为区域带来老城更新和新片区崛起的正向连锁效应。

但无论哪个，最终将取得怎样的经营成效，进入西安后既面临着撬动西部市场、竖立标杆的机遇，也面临着愈发激烈的竞争挑战，想要在一众商业中获得市民的选择，考验还尚未开始。

主笔：Lyna

审核：解革

监制：号称嬉皮

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