>> 所在位置:网站首页 >> 行业资讯 >>详细内容  
西安购物中心总体量高达890万㎡ 
   2022-9-9    

编者按

今年9月,研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体,传达商业原创能力,是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道,以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之西安。

西安商业市场回顾

古都西安,西北商业重镇,自两千年前起便是我国对外贸易与文化交流的中心。岁月流转,坊市变为市廛,摆脱了商业活动在时空上的限制,迎来了开放型的街市繁荣;新中国成立后,供销社向百货商场蝶变,商业形态由此开启了现代、时尚的快速变革。

1952年,西安市解放百货合作社落成,为西安市民提供生活用品、副食,是当时西安市最大的合作社,伴随改制,这座合作社后来更名为解放百货商场。1992年,解放百货商场启动拆迁改造,1996年更名为开元商城后正式对外营业。

1954年,中山大街百货商店(东大街华侨商店)开业;同年,民生百货商店的雏形“民生合作商店”也已形成,再到1990年新的民生百货大楼正式建成,并于1996年进行二期扩建,这座10万㎡的商业殿堂让彼时的西安有了新的时尚地标。

1998年,世纪金花钟楼店正式开业,为西安带来了纪梵希、巴黎世家、圣罗兰、资生堂、谢瑞麟、周生生等知名品牌,为无数年轻人打开了时尚的大门;2000年西安中大国际南大街店开业,不断引进LV、PRADA等国际高端时尚品牌,与多家百货共同组成了西安的潮流风向标,引领了西安乃至西北地区的奢侈品消费理念。

直到2008年,李家村万达广场开业正式开启了西安的购物中心时代。此后,凯德广场·新地城、赛格国际购物中心、CityOn熙地港(西安)购物中心、老城根GPARK等商业项目陆续开业,居民消费理念和习惯也在不断发生改变,商业体朝着规模化、集中化、个性化、多元化等多方面发展,以丰富多样和新奇有趣的空间形态使西安的城市生活更加缤纷多彩。

盘点后发现,2010-2019年间,港资、外资、国内连锁与西安本地企业百家争鸣,开启了商业加速跑的黄金十年,在2018年达到“增量高峰”,新增商业建筑面积173.6万㎡。2020年西安受新型冠状病毒疫情影响,大量项目施工停滞、开业延期,全年新开项目数量、体量双双跌至低谷。

2021年西安购物中心增量市场逐步破冰升温,新开购物中心6家,总体量51.8万㎡,其水平已恢复至接近2016年的状态;新增供应主要集中在西安4个城区,碑林区、新城区、雁塔区、长安区。

截至2022年6月30日,西安购物中心(含独立百货)共计102个,总体量高达890.45万㎡,如果2022年下半年筹备开业项目都能如期开业,那么今年将成为西安受疫情影响以来新增量最多的一年。

区域发展

//行政区:雁塔区商业高歌猛进,新城区商业亟待释放

西安市共设置灞桥、碑林、高陵、鄠邑、莲湖、临潼、未央、新城、阎良、雁塔、长安11个行政区,人口密度集中的主城区商业配套更优于灞桥、高陵、临潼、鄠邑、阎良等远城区。

当前,雁塔区存量商业项目数量位居全市第一,增量方面同样第一;数量方面,西安市商业项目最多的前5个行政区分别为雁塔、未央、碑林、莲湖、长安;商业建筑面积方面,最大的是雁塔、未央、碑林、莲湖、灞桥五个行政区,这意味着灞桥区项目单体平均商业建筑面积大于长安区项目的。

值得注意的是,新城区作为西安传统老城区和旧城改造的区域,在商业发展上却稍显落后。虽然有益田假日世界、万和城、幸福林带环球港等大型商业体,但都未在板块内形成购物中心集群,商圈发展缓慢。

//商圈:市级商圈项目集中度高于区域商圈

随着商业发展,形态各异、品类多元的商业项目如雨后春笋般出现在西安的各个角落,商圈分布由“一核”转变为“多极”,曾经傲视西北的钟楼商圈不得不面临着迭出的新秀们带来的挑战。以钟楼商圈为圆心,向外分散出南门、小寨、高新、龙首、曲江等多个城市级、区域级商圈,通过skp、大融城、大悦城、万象城等一系列标杆项目带动商圈内部发展。

经赢商网观察,西安所有城区已形成25个商圈,包含4个市级商圈和21个区域商圈。具体到每个商圈上,项目集中度往往与商圈影响力正相关。商圈内项目数量排在前5名的小寨商圈、经开商圈、大雁塔商圈、解放路商圈、龙首商圈的消费热度大多受到认可。

小寨商圈以10家购物中心(独立百货)位列第一,商圈容纳度较高,囊括了从赛格的多元化零售型,到MOMOPARK艺术购物中心的人文艺术型,再到华旗国际和军人服务社的大众消费,商业业态结构丰富,满足不同消费人群的需求。

运营商洞察

20世纪末期,西安市民购物选择地无外乎钟楼的开元商城、世纪金花,南大街的中大国际和解放路的民生百货。此后,随着以新世界集团、凯德集团为代表的港资、外资进驻,西安“开门迎新”吸引到越来越多外来企业,第一家肯德基、第一家麦当劳、第一家沃尔玛、第一家星巴克……构成了外商投资西安的1.0时代。

千禧年后,外来企业加速布局,不乏一些国内外知名品牌开发商,如万达、吾悦、大悦城、万象城等等“新鲜血液”注入市场,这也使得竞争更加激烈,从而推动了行业的快速发展。许多商业项目如“雨后春笋”般悄然涌现,商业地产投资也逐渐进入了“井喷期”。

如今,大量外地开发商迅速“瞄准”西安市场,“扎堆”进入西安,民企力量日益凸显,西安购物中心(含独立百货)中民营企业占比过半,央企和国企合计占比近20%,港澳台企业和外资企业相对较少。

同时,高端MALL依然被港企、全国性央企和本地龙头占据主流,如北京华联集团、陕西中大国际等等,这些企业当前的经营战略具有先进性和引导性,或预示着下一阶段高端商业发展走向。

项目情况

//项目档次:高档稀缺,大众化型占主流

研究西安171个购物中心和独立百货后,我们发现在营项目中,高档型仅占2%,中高档和中档项目38%,大众化项目占比最重,达到了60%。一般而言,高档型购物中心受城市高端消费力、高端品牌自身拓展需求、商业企业实力、选址等等诸多因素桎梏,数量少,进入门槛高,且占据市级商圈的绝对C位。

而中高档、中档型以体验式购物中心类型为主,竞争企业多。在“真刀真枪”的商业厮杀中,各家不断创新、频繁出招,反而磨砺出紧跟市场的竞争力,不乏新城、龙湖、王府井、万科等财力稳健、极具规模、品牌力强和运营经验丰富的高阶玩家。大众化项目虽然占据市场主流,它们商业建筑普遍在10万㎡以下,选址在区域商圈或市级商圈的边缘地带。

//出租情况:2022年样本购物中心平均出租率94.7%

《2022购物中心年度发展报告》显示,2021年西安整体购物中心市场回暖,加上存量项目积极调改升级,购物中心空置率较2020年同比下降39.3%至5.1%,好于2021年全国一二线城市平均9%的空置率。

2022年上半年,我们重点关注到西安的36家代表性购物中心的出租情况。这些购物中心整体平均出租率为94.7%,其中出租率超过95%的商场有19家、占比53%,出租率超过90%的商场有11家,6家商场出租率介于80%-90%。

透视32家购物中心租户业态面积,分析餐饮、儿童亲子、文体娱、零售、生活服务的构成与分布,我们发现:

样本购物中心的餐饮业态面积占比区间为4.91%-34.61%,中位数18.87%,过去一般综合型的商业项目会将餐饮业态的面积占比控制在15%~20%之间,但现在有超过半数购物中心餐饮占比都超过20%,印证了餐饮业态在商业业态配比中的比重日趋增大。

零售业态面积占比区间为6.54%-82.18%,中位数41.31%,零售业态作为曾经百货时代的绝对王者,是租金与营业额的保障性业态,现在占比虽然有所下降,但仍有半数样本购物中心保留了41%以上的零售板块。

而儿童亲子业态面积占比区间为0.51%-36.32%,中位数12.95%,文体娱业态面积占比区间为0.06%-32.7%,中位数15.86%,两者区间跨度如此之大的深层原因,是购物中心自身定位决定的,偏好家庭型的购物中心比较依赖儿童亲子业态,百货里的儿童亲子业态相对较少。生活服务业态面积占比区间为0.71%-13.96%,中位数4.24%,超过10%的项目很少。

结语

在各大核心与区域商圈内,西安老牌购物中心积极转型革新,或重装升级,或移交新主,进一步激活项目潜力;新兴商业区块则扩大商业规模,增强区域对品牌的吸引力和竞争力,丰富人们的生活场景和购物体验。

在时间、空间轴线串联的潮流趋势里,西安正朝着古典、摩登与时尚潮流兼备的方向逐步衍生新的商业作品,商业版图也将持续扩大,存量高,增量放缓,但整体处于存量与增量并行期。

来源:赢商网

 

>> 活动专题 更多 >>
赴日创新商业考察团拜会使馆经商处
12月5日至10日,以全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平为团长的中国商业地产业界代表团赴日考察创新商业,考察...
 · 2023上半年全国商业地产行业形势分析会
 · 我会与华为合办“智慧商业创新发展研讨会”
 · 商业地产如何降本增效突破复苏困局
 · 中国商业地产行业发展论坛2022年会
 · 全国商业地产形势分析会举行
 · 中国(银川)创新商业发展论坛举行
 · 中国国际时装周"新时尚与新商业"论坛
 · 佐藤可士和上海平行展即将举办
 
>> 项目招商 更多 >>
 
 
运营管理:中商联盟(北京)房地产咨询有限公司 备案序号:京ICP备13029072号-1 京公网安备:110107000221 
北京市朝阳区工体北路8号院三里屯SOHO办公B座1910室  电话:010-63940686  E-mail:msc513@126.com